Kettil 7, Västerås

Efterfrågan på köpcentrumanläggningar har, generellt sett, under en tid varit mycket stark även utanför de starkaste delmarknaderna. De utländska investerarna har varit dominerande. Det visar också sommarens storaffärer i Västerås. I centrala staden såldes två köpcentrumanläggningar under sommaren 2005 . Köparen var i båda fallen det brittiska fastighetsbolaget Boultbee Land Plc. Det är en relativt ny aktör i Sverige. Bolaget köpte nyligen även ett köpcentrum i Gävle från Fastpartner.
I den ena Västeråsaffären sålde Tornet det så kallade ”Multicenter”, som utgörs av tre köpcentra i centrala Västerås, samt köpcentrat S:t Per i Uppsala för tillsammans 1 637 miljoner kronor. I den andra affären köptes fastigheten Kettil 7 inrymmande köpcentrat Sigma för 195 miljoner kronor från Förvaltnings AB Kungsporten.
Kettil 7 är belägen i absoluta centrum vid Stortorget och inrymmer totalt 16 700 kvadratmeter lokalarea, garage oräknat, varav cirka 60 procent butiker och restauranger (70 procent av hyresintäkterna), motsvarande ett 30-tal kontrakt. Återstoden utgörs av kontor och en nyanlagd bowlinghall. Bebyggelsen är uppförd under 1960-talet. Cirka 30 miljoner kronor har investerats under senare år i generella underhållsåtgärder samt i nyanläggning av bowlinghallen. Underhållsskicket är gott. Vissa delar av kontorslokalerna är dock i behov av mer genomgripande renoveringsåtgärder.

Köpeskillingen, 195 miljoner kronor, motsvarar cirka 11 700 kronor per kvadratmeter. De totala hyresintäkterna uppgick vid köpetillfället till 23,3 miljoner kronor inklusive tillägg fördelat på 47 kontrakt (exklusive garage). Initiala hyresrabatter uppgick till måttliga 100 000 kronor. Vakansgraden var också måttlig, cirka 11 procent av kontorsytan och tre procent av
butiksytan. Den ekonomiska vakansgraden motsvarade tre procent av det totala hyresvärdet. Kontraktsstrukturen är normal med huvudsakligen treårskontrakt.
Köpeskillingen motsvarade en direktavkastning på ca 6,8 procent Givet ett avkast-ningskrav för kontor och övriga lokaldelar, exklusive butiker, på 7,0-7,5 procent erhålles ett avkastningskrav för butiksdelarna på ca 6,5 procent. Det antagandet styrks av bedömt avkastningskrav i den ovan nämnda större affären i Västerås och avkastningskraven i andra liknande affärer med objekt i goda lägen ute i landet.

Christer Bohman

Sammanfattning:

• Utländska fastighets- och fondbolag fortsätter att göra storaffärer i Sverige. Under sommaren förvärvade brittiska Boultbee Land Plc i två affärer fyra köpcentrumanläggningar varav tre i centrala Västerås. I den mindre affären förvärvades fastigheten Kettil 7 inrymmandes bland annat Sigmavaruhuset för 195 miljoner kronor.
• Objektet inrymmer cirka 70 procent butiker (hyresvärde). Köpeskillingen bekräftar sjunkande avkastningskrav för objekttypen. Den normaliserade direktav-kastningen motsvarade cirka 6,8 procent.