Keops nionde förvärv

Den svenska fastighetsmarknaden är en av de största i Europa och den överlägset största i Norden. Aktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden har varit större under 2005 än vad som var väntat. Antalet transaktioner har ökat med 50 procent om man jämför med 2004 års volym. Ett stort antal internationella aktörer har varit aktiva.
Av dessa har det danska Keops Ejendomsholding varit en av de mest aktiva på marknaden de senaste åren. Under november 2005 gjorde Keops sin nionde stora affär i Sverige. Det förvärvade dels Borgs Förvaltning i Norrköping samt dels Galleria Kvarnen i Mjölby av Göran Lövgren Fastigheter. Den totala arean är 65 075 kvadratmeter, varav 39 261 bostäder och resten lokaler. Affären genomfördes i form av en bolagsaffär.

Fastigheterna i Norrköping består av bostadsfastigheter med lite inslag av lokaler. Merparten av objekten har ett normalt till bra underhållsskick. De flesta är ursprungligen uppförda i början av 1900-talet och är belägna i A- och B-lägen i orten. De få lokaler som finns utgörs av pizzerior, närbutiker, café, frisör, kontor med mera.
I beståndet finns även en fastighet i Finspång som i huvudsak utgörs av lokaler (färgaffär, lager, lackverkstad samt en bostadslägenhet).
Objektet i Mjölby (Jerikodal 8 och 14) utgörs av en centralt belägen butiksgalleria. Detta objekt genomgår en ombyggnad. När arbetet är klart (enligt uppgift i mars 2006) kommer gallerian att bestå av 13 000 kvadratmeter handelsyta fördelat på 27 butiker  

Den totala hyresintäkten för 2005 avseende hela beståndet
bedöms uppgå till cirka 53 miljoner kronor, vilket motsvarar cirka 810 kronor per kvadratmeter. Den bedömda drift- och underhållskostnaden uppgår till drygt 400 kronor per kvadratmeter. Med en köpeskilling runt en halv miljard blir den bedömda direktavkastningen för hela beståndet 5,5 procent. Denna nivå är i paritet med  liknande portföljer på andra orter av samma karaktär i Sverige.
Man kan konstatera att merparten av de investerare som förvärvar fastighetsbestånd där huvuddelen utgörs av bostadsfastigheter köper på direktavkastningsnivåer på mellan 5,0 och 6,5 procent beroende på ort, läge, skick och standard.
Den låga räntan, den höga likviditeten och den hårdnande konkurrensen i marknaden har pressat ner direktavkastningarna för alla typer av fastigheter.

Oskar Eriksson

Sammanfattning

• Under november 2005 förvärvade danska Keops en portfölj från Göran Lövgren Fastigheter för närmare en halv miljard kronor. 24 av de 26 objekten utgjordes av bostadsfastigheter och
  är belägna i Norrköping.
• De flesta fastigheterna är uppförda i början av 1900-talet och är belägna i A- och B-lägen i
  orten. 
• De två andra objekten utgjordes av en kommersiell fastighet i Finspång samt en butiksgalleria i Mjölby. Den bedömda direktavkastningen för hela beståndet uppgick till 5,5 procent.