Keflavik 1, Kista

Sommaren 2004 förvärvade Altira, genom sin nybildade fastighetsfond Farleden, fastigheten Keflavik 1 i Kista. Säljare var Sisab. Förvärvet gjordes i bolagsform och grundades på ett fastighetsvärde på 300 miljoner kronor. Efter ett drygt års innehav såldes fastigheten i december 2005 vidare, nu till ett pris om 447 miljoner kronor.
Köpare var fastighetsfonden LaSalle Euro Growth II, som våren 2004 genomförde sitt första förvärv i Sverige, då man köpte fastigheten Kåkenhusen 37 på Kungsgatan 18 i Stockholm för 435 miljoner kronor. Fastigheten Keflavik 1 är en av få fastigheter i Kista som innehas med äganderätt. Byggnaden är uppförd år 1994 och innehåller cirka 25 300 kvadratmeter uthyrningsbar area, varav cirka 17 800 kvadratmeter kontor och 5 100 kvadratmeter utbildningslokaler. Övrig yta utgörs av gym, restaurang och förråd. Vidare finns cirka 200 bilplatser.  Lokalerna har i huvudsak standard från byggnadsåret, men några kontorslokaler har uppgraderats under senare år och har en något högre inredningsstandard med exempelvis parkettgolv.
Av kontorsytan saknar nästan 40 procent hyresgäst Totalt finns tio kontorshyresgäster. Ericsson är störst med runt 25 procent av kontorsytan. Bland övriga större kontorshyresgäster märks Andrew AB och ConocoPhilips. Några hyresavtal löper på relativt lång tid, upp till tio år, men större delen av hyresavtalen löper på mer normala löptider. Vakanta kontorslokaler kräver hyresgästanpassningar av normal omfattning innan uthyrning kan ske.

Den utgående hyran uppgår till 31 miljoner kronor, efter avdrag för hyresrabatter runt en miljon kronor. Den initiala direktavkastningen är, på grund av den höga vakansen, låg och kan beräknas till cirka 4,6 procent.
DTZ:s bedömning är att marknadshyran blir 42 miljoner kronor vid full uthyrning, efter renovering av vakanta kontor. Investeringsbehovet för de vakanta ytorna har uppskattats till i storleksordningen 20 miljoner kronor. Den justerade direktavkastningen (beräknad med en långsiktig vakansgrad på cirka sju procent inräknat de direkta investeringsbehoven) kan uppskattas till 6,1 procent. På några års sikt finns vidare relativt stora risker för krav på ytterligare hyresgästanpassningar, när en del större kontrakt löper ut. Altiras mycket stora reavinst på det korta innehavet beror helt på en kraftig nedjustering av direktavkastningskraven.

Jan Rosengren

Sammanfattning:

• Ett stort intresse för kontorsfastigheter i Stockholmområdet har under senaste året medfört en kraftig nedjustering av direktavkastningskraven även utanför Stockholms centrala delar.
• LaSalles fond Eurogrowth II förvärv av fastigheten Keflavik 1 i Kista är ett av flera exempel på att direktavkastningskraven numera har etablerats på nivåer ned mot sex procent i välbelägna kontors-områden utanför innerstaden. Altiras drygt ettåriga innehav av fastigheten har på grund av de sjunkande direktavkstningskraven gett en mycket stor reavinst.