Iskallt köp med stabil hyresgäst

Umeå Logistiken 3 & Halmstad Vrangelsro 5:4

Läge
B-lägen

Lokalarea
72.985 kvm

Uthyrningsgrad
100%

Hyresgäst
Martin & Servera

Kontraktstid
14 år

Hyresvärde
ca 59 mkr enl prospekt

Hyresrisk
Låg

Underhållsbehov
Låg

TRANSAKTION

Köptidpunkt
December 2018

Köpare
Halmslätten Fastighets AB (Pareto)

Säljare
Axfast AB

Köpeskilling
1.085 mkr

Direktavk, normal.
5,2%

Kr/kvm
ca 14.900

Visa faktaruta

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 085 miljoner kronor. Fastigheterna Vrangelsro 5:4 och Logistiken 3 är belägna i Umeå respektive Halmstad och har en uthyrningsbar yta om totalt 73 000 kvm. Den största fastigheten är Vrangelsro och bedöms stå för cirka två tredjedelar av värdet. Sett till portföljnivå motsvarar köpeskillingen ett kvadratmeterpris om cirka 14 900 kronor och en yield om cirka 5,2 procent.
Restauranggrossisten Martin & Servera förhyr samtliga ytor på en kvarvarande genomsnittlig avtalslängd om 14 år. Lokalerna är specialanpassade för hyresgästen och består till drygt 50 procent av kyl- och fryslager, vilket är en för­klaring till den relativt höga hyresnivån om i snitt drygt 800 kr/kvm.

Pareto har gjort ett antal liknande transaktioner de senaste åren genom både förvärv och avyttringar. På förvärvssidan återfinns bland annat Icas logistikhub i Västerås, Postnords huvudkontor i Solna samt XXL:s centrallager i Örebro. Den sistnämnda avyttrades 2018 efter ett treårigt innehav.
Martin & Servera bedöms som en stark hyresgäst inom en icke konjunkturkänslig bransch och kan leverera ett gott kassaflöde över lång tid. Samtidigt finns risken med en enskild hyresgäst tillsammans med objektens storlek kvar. Skulle Martin & Servera lämna objekten och uthyrning ske till flera hyresgäster bör det medföra vissa anpassningskostnader. Med hänsyn till orterna kan det även bli svårt att fylla upp på nytt, vilket kan resultera i långdragna vakanser.

Affären visar både på att aptiten inom logistiksegmentet hos investerare fortsätter att vara god samt att avkastningsnivåerna har pressats nedåt även utanför de mest attraktiva logistiklägena. Tittar man på Intelligent Logistiks rangordning av Sveriges 25 bästa logistiklägen 2019 toppar alltjämt Göteborgs-­regionen. Halmstad och Umeå återfinns först på plats 10 respektive 24.
En förutsättning är dock att anläggningarna har en hög teknisk standard, goda kommunikationslägen och långa hyresavtal, kriterier som samtliga stämmer in på objekten. Byggnaderna är uppförda 2009 respektive 2015 och är miljöklassade enligt Breeam med bland annat självförsörjande värmesystem genom värmeåtervinning från kylaggregaten.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Affärsanalys

Risk och möjlighet med påbyggnad

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av …

Affärsanalys

Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 …

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 …

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Affärsanalys

Gårda fortsätter att bjuda på miljardköp

Gårda är en av de stadsdelar i Göteborg som står inför stor omdaning, tilltron till området speglas i hur flertalet …

Affärsanalys

Klädsamt centrallager byter ägare

Lager och logistik har under senare tid varit orden på allas läppar och mycket tyder på att så även kommer …

Affärsanalys

Satsar på ökande hyresnivåer i B-lägen

Sofia Törnqvist på Newsec har satt analyspennan i en affär på Södermalm i Stockholm där WQT var köpare.

Tillbaka till förstasidan