Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 085 miljoner kronor. Fastigheterna Vrangelsro 5:4 och Logistiken 3 är belägna i Umeå respektive Halmstad och har en uthyrningsbar yta om totalt 73 000 kvm. Den största fastigheten är Vrangelsro och bedöms stå för cirka två tredjedelar av värdet. Sett till portföljnivå motsvarar köpeskillingen ett kvadratmeterpris om cirka 14 900 kronor och en yield om cirka 5,2 procent.
Restauranggrossisten Martin & Servera förhyr samtliga ytor på en kvarvarande genomsnittlig avtalslängd om 14 år. Lokalerna är specialanpassade för hyresgästen och består till drygt 50 procent av kyl- och fryslager, vilket är en för­klaring till den relativt höga hyresnivån om i snitt drygt 800 kr/kvm.

Pareto har gjort ett antal liknande transaktioner de senaste åren genom både förvärv och avyttringar. På förvärvssidan återfinns bland annat Icas logistikhub i Västerås, Postnords huvudkontor i Solna samt XXL:s centrallager i Örebro. Den sistnämnda avyttrades 2018 efter ett treårigt innehav.
Martin & Servera bedöms som en stark hyresgäst inom en icke konjunkturkänslig bransch och kan leverera ett gott kassaflöde över lång tid. Samtidigt finns risken med en enskild hyresgäst tillsammans med objektens storlek kvar. Skulle Martin & Servera lämna objekten och uthyrning ske till flera hyresgäster bör det medföra vissa anpassningskostnader. Med hänsyn till orterna kan det även bli svårt att fylla upp på nytt, vilket kan resultera i långdragna vakanser.

Affären visar både på att aptiten inom logistiksegmentet hos investerare fortsätter att vara god samt att avkastningsnivåerna har pressats nedåt även utanför de mest attraktiva logistiklägena. Tittar man på Intelligent Logistiks rangordning av Sveriges 25 bästa logistiklägen 2019 toppar alltjämt Göteborgs-­regionen. Halmstad och Umeå återfinns först på plats 10 respektive 24.
En förutsättning är dock att anläggningarna har en hög teknisk standard, goda kommunikationslägen och långa hyresavtal, kriterier som samtliga stämmer in på objekten. Byggnaderna är uppförda 2009 respektive 2015 och är miljöklassade enligt Breeam med bland annat självförsörjande värmesystem genom värmeåtervinning från kylaggregaten.