Iskallt köp med stabil hyresgäst

Umeå Logistiken 3 & Halmstad Vrangelsro 5:4

Läge
B-lägen

Lokalarea
72.985 kvm

Uthyrningsgrad
100%

Hyresgäst
Martin & Servera

Kontraktstid
14 år

Hyresvärde
ca 59 mkr enl prospekt

Hyresrisk
Låg

Underhållsbehov
Låg

TRANSAKTION

Köptidpunkt
December 2018

Köpare
Halmslätten Fastighets AB (Pareto)

Säljare
Axfast AB

Köpeskilling
1.085 mkr

Direktavk, normal.
5,2%

Kr/kvm
ca 14.900

Visa faktaruta

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 085 miljoner kronor. Fastigheterna Vrangelsro 5:4 och Logistiken 3 är belägna i Umeå respektive Halmstad och har en uthyrningsbar yta om totalt 73 000 kvm. Den största fastigheten är Vrangelsro och bedöms stå för cirka två tredjedelar av värdet. Sett till portföljnivå motsvarar köpeskillingen ett kvadratmeterpris om cirka 14 900 kronor och en yield om cirka 5,2 procent.
Restauranggrossisten Martin & Servera förhyr samtliga ytor på en kvarvarande genomsnittlig avtalslängd om 14 år. Lokalerna är specialanpassade för hyresgästen och består till drygt 50 procent av kyl- och fryslager, vilket är en för­klaring till den relativt höga hyresnivån om i snitt drygt 800 kr/kvm.

Pareto har gjort ett antal liknande transaktioner de senaste åren genom både förvärv och avyttringar. På förvärvssidan återfinns bland annat Icas logistikhub i Västerås, Postnords huvudkontor i Solna samt XXL:s centrallager i Örebro. Den sistnämnda avyttrades 2018 efter ett treårigt innehav.
Martin & Servera bedöms som en stark hyresgäst inom en icke konjunkturkänslig bransch och kan leverera ett gott kassaflöde över lång tid. Samtidigt finns risken med en enskild hyresgäst tillsammans med objektens storlek kvar. Skulle Martin & Servera lämna objekten och uthyrning ske till flera hyresgäster bör det medföra vissa anpassningskostnader. Med hänsyn till orterna kan det även bli svårt att fylla upp på nytt, vilket kan resultera i långdragna vakanser.

Affären visar både på att aptiten inom logistiksegmentet hos investerare fortsätter att vara god samt att avkastningsnivåerna har pressats nedåt även utanför de mest attraktiva logistiklägena. Tittar man på Intelligent Logistiks rangordning av Sveriges 25 bästa logistiklägen 2019 toppar alltjämt Göteborgs-­regionen. Halmstad och Umeå återfinns först på plats 10 respektive 24.
En förutsättning är dock att anläggningarna har en hög teknisk standard, goda kommunikationslägen och långa hyresavtal, kriterier som samtliga stämmer in på objekten. Byggnaderna är uppförda 2009 respektive 2015 och är miljöklassade enligt Breeam med bland annat självförsörjande värmesystem genom värmeåtervinning från kylaggregaten.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Tillbaka till förstasidan