Affärsanalyser

Iskallt köp med stabil hyresgäst

Umeå Logistiken 3 & Halmstad Vrangelsro 5:4

Läge
B-lägen

Lokalarea
72.985 kvm

Uthyrningsgrad
100%

Hyresgäst
Martin & Servera

Kontraktstid
14 år

Hyresvärde
ca 59 mkr enl prospekt

Hyresrisk
Låg

Underhållsbehov
Låg

TRANSAKTION

Köptidpunkt
December 2018

Köpare
Halmslätten Fastighets AB (Pareto)

Säljare
Axfast AB

Köpeskilling
1.085 mkr

Direktavk, normal.
5,2%

Kr/kvm
ca 14.900

Visa faktaruta

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 085 miljoner kronor. Fastigheterna Vrangelsro 5:4 och Logistiken 3 är belägna i Umeå respektive Halmstad och har en uthyrningsbar yta om totalt 73 000 kvm. Den största fastigheten är Vrangelsro och bedöms stå för cirka två tredjedelar av värdet. Sett till portföljnivå motsvarar köpeskillingen ett kvadratmeterpris om cirka 14 900 kronor och en yield om cirka 5,2 procent.
Restauranggrossisten Martin & Servera förhyr samtliga ytor på en kvarvarande genomsnittlig avtalslängd om 14 år. Lokalerna är specialanpassade för hyresgästen och består till drygt 50 procent av kyl- och fryslager, vilket är en för­klaring till den relativt höga hyresnivån om i snitt drygt 800 kr/kvm.

Pareto har gjort ett antal liknande transaktioner de senaste åren genom både förvärv och avyttringar. På förvärvssidan återfinns bland annat Icas logistikhub i Västerås, Postnords huvudkontor i Solna samt XXL:s centrallager i Örebro. Den sistnämnda avyttrades 2018 efter ett treårigt innehav.
Martin & Servera bedöms som en stark hyresgäst inom en icke konjunkturkänslig bransch och kan leverera ett gott kassaflöde över lång tid. Samtidigt finns risken med en enskild hyresgäst tillsammans med objektens storlek kvar. Skulle Martin & Servera lämna objekten och uthyrning ske till flera hyresgäster bör det medföra vissa anpassningskostnader. Med hänsyn till orterna kan det även bli svårt att fylla upp på nytt, vilket kan resultera i långdragna vakanser.

Affären visar både på att aptiten inom logistiksegmentet hos investerare fortsätter att vara god samt att avkastningsnivåerna har pressats nedåt även utanför de mest attraktiva logistiklägena. Tittar man på Intelligent Logistiks rangordning av Sveriges 25 bästa logistiklägen 2019 toppar alltjämt Göteborgs-­regionen. Halmstad och Umeå återfinns först på plats 10 respektive 24.
En förutsättning är dock att anläggningarna har en hög teknisk standard, goda kommunikationslägen och långa hyresavtal, kriterier som samtliga stämmer in på objekten. Byggnaderna är uppförda 2009 respektive 2015 och är miljöklassade enligt Breeam med bland annat självförsörjande värmesystem genom värmeåtervinning från kylaggregaten.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan