Intressant affär mitt i krisen
I Göteborg genomfördes under
2007 ett drygt hundratal försäljningar av flerbostadshus, i hälften av
transaktionerna var bostads- rättsföreningar köpare. De stadsdelar där
flest försäljningar gjorts till bostadsrättsföreningar är Masthugget,
Majorna och Linnéområdet.
För 2008 har antalet redovisade
lagfarna köp varit avsevärt lägre, omkring hälften jämfört med 2007.
Efter sommaren är endast enstaka försäljningar gjorda, som en följd av
finanskrisen och rådande/kommande lågkonjunktur.
När så ett köp
offentliggjordes, på den svaga transaktionsmarknaden, att en förening
genomfört ett förvärv är intresset givetvis stort på vilken nivå köpet
gjordes.
Köpet kungjordes i början av december och avsåg
fastigheten Majorna 343:8. Majorna ligger väster om centrala Göteborg.
Stadsdelen består till största delen av bostadskvarter och är
ursprungligen en gammal arbetarstadsdel, men hyser i dag en blandad
befolkning.
Bebyggelsen består av en mix av landshövdingehus och
modernare bebyggelse. I stadsdelen bor cirka 29 000 invånare, varav
cirka hälften återfinns i åldersgruppen 25–44 år och med en
medelinkomst på 213000 kronor per år.
På fastigheten Majorna
343:8, med adress Djurgårdsplatsen och Stenklevsgatan, finns två
trevåningsbyggnader uppförda år 1938. Byggnaderna har genomgått
omfattande ombyggnationer och har nu värdeår 1992.
I
byggnaderna finns ett tjugotal lägenheter och den totala bostadsarean
uppgår till 1540 kvadratmeter. Hyresintäkten uppgår till cirka 1840000
kronor per år, knappt 1200 kronor per kvadratmeter och år .
Fastigheten
förvärvades av en nybildad bostadsrättsförening till ett pris av 33,8
miljoner kronor. Säljare var två privatpersoner, bröderna Järnros.
Fastigheten
är mycket väl underhållen och har låga drifts- och underhållskostnader.
Newsec har bedömt drifts- och underhållskostnader till totalt cirka 350
kronor per kvadratmeter och år. Att kostnaden bedöms till denna
relativt låga nivå beror på fastighetens mycket goda skick. Till detta
tillkommer en kommunal avgift på drygt 1200 kronor per lägenhet och år.
Utifrån hyresintäkter och av Newsec bedömd kostnad, beräknas
direktavkastningskravet till strax under fyra procent. Det är något
högre än under början av förra året, då avkastningskravet sannolikt
landat runt 3,5 procent.
Ylva Morelli
