Inte många kulor för SKF-fastighet

I den uppmärksammade Kefrenauktionen har 130 fastigheter auktionerats ut under perioden 3–21 oktober. När de välkända fastigheterna Gamlestaden 2:8 och 2:5 som bland annat rymmer SKFs huvudkontor gick under klubban den 11 oktober blev den slutliga prislappen långt under förväntan. Till att börja med ropades fastigheterna ut var för sig där de högsta buden landade på 160 respektive 10 miljoner, att jämföra med värderingarna på 209 och 178 miljoner. När fastigheterna sedan ropades ut gemensamt var budgivningen något vassare mellan framförallt Sveafastigheter och Hemfosa. Trots en marknadsmässig vakansgrad, relativt säkra hyresgäster och ett någorlunda attraktivt läge i Göteborg blev det Hemfosa som vann budgivningen med ett bud på 290 miljoner, 25 procent under värderingen. Priset motsvarar en direktavkastning omkring 10,4 procent, vilket är mycket högt för området. Savills bedömning är att den marknadsmässiga direktavkastningen för liknande fastigheter i ett liknande läge är cirka sju-åtta procent.

En del av den höga direktavkastningen kan rimligen hänföras till fastigheternas standard och ålder som innebär omfattande renoveringsbehov inom en snar framtid. Den aspekten är däremot inräknad i värderingen och förklarar inte det relativt låga priset. Savills befarar att den blygsamma budgivningen snarare var ett resultat av osäkerheter kring kommande vakanser. Det har bland annat ryktats om att en av de större hyresgästerna WSP Sverige AB, som står för ca 40 procent av hyresintäkterna i Gamlestaden 2:5, har planer på att lämna lokalerna. Dessa lokaler är i gott skick och bör inte vara omöjliga att hitta en ny hyresgäst till, även om det kan ta lång tid för ett läge som detta.

En viss osäkerhet kring SKF, som hyr samtliga lokaler i Gamlestaden 2:8, bör även tas med i beräkningen. Om de varit säkra på att sitta kvar en lång tid framöver borde de ha varit intresserade av att delta i budgivningen själva. I och med att de sitter på information som är högst avgörande för fastighetens värde signalerar deras frånvaro från budgivningen en tydlig osäkerhet kring framtida vakanser. Om SKF lämnade fastigheten skulle det få stora konsekvenser inte bara på driftnettot utan även områdets attraktivitet som sedan länge varit förknippat med företaget och i folkmun kallas för Kulan.

TEXT SEBASTIAN VALLGÅRDA

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Tillbaka till förstasidan