Ingen värdeökning sedan 2007

Handelsplatsen 421 är belägen i Högsbo, sydvästra Göteborg. Byggnaden är en tidigare galonfabrik som Aspelin Ramm utvecklat till ett köpcentrum med invigning 2006. De närmaste konkurrerande handelsområdena är Sisjön och Frölunda Torg.

Fastigheten har en total uthyrbar area om 33.200 kvm och har en låg vakansgrad om virka 4 procent. De största hyresgästerna är Ica Maxi, Media Markt, Intersport, Jysk och H&M. Ica Maxi står för cirka 40 procent av intäkterna.

Näst största hyresgäst är Media Markt. Konkurrensen inom elektronik­handel är tuff och har påverkats starkt av e-handeln. Hyresrisken bedöms således till medel. Enligt E-barometern uppgick omsättningen för e-handeln till 67 miljarder år 2017, med en tillväxt på 16 procent från föregående år. E-handeln har ökat från 3,0 procent av den totala detalj­handeln år 2007 till 8,7 procent år 2017, vilket motsvarar ungefär samma tidsperiod för Eurocommercials innehav av 421. Hemelektronik och kläder/skor står tillsammans för 36 procent av den totala e-handeln.

Hur mycket e-handeln har påverkat och kommer att påverka den fysiska handeln samt enskilda fastigheter i framtiden är svårt att bedöma. Då en stor del av hyresgästerna i 421 är verksamma inom de två populäraste e-handelssegmenten har det sannolikt redan påverkat denna fastighet.

Eurocommercial köpte fastigheten 2007 för 811 miljoner kronor till en initial direktavkastning kring 5,0 procent.

Lite mer än tio år senare säljer man den till Balder för ungefär samma pris. Köpeskillingen nu om 795 miljoner kronor motsvarar 23.900 kr/kvm.

Fastigheten har en hög uthyr­ningsgrad men omsättningsutvecklingen har varit vikande, kanske delvis på grund av e-handeln. Försälj­ningen ligger i linje med Eurocommercials strategi att sälja mellanstora centrum med begränsad utvecklingspotential.

Balder som förvärvat 421 äger sedan 2015 fastigheten Bastuban 1, även kallad Europahuset, belägen intill 421. Balder planerar att bygga 1.000 bostäder på den fastigheten. Det kommer på sikt sannolikt att öka antalet besökare för 421. Det känns därför som ett logiskt förvärv, trots att Balder har en förhållandevis liten andel handel i sin portfölj.