Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

Trappsteget 2, Högdalen

Läge
Högdalen C, Stockholm

Antal lägenheter
72

Bedömd bostadsarea
ca 4.300 kvm

 

TRANSAKTION

Tidpunkt
Augusti 2019

Köpare
Hefab

Säljare
Veidekke

Köpeskilling
206 mkr

Bedömd normhyra
2.050 kr/kvm

Bedömt direktavkastningskrav
3,90–4,00%

Kr/kvm
48.000

Kr/lgh
2.860.000

Visa faktaruta

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward funding-affär där Veidekke uppför 72 hyresrätter till Hefab. Fastigheten utgör en del av projektet Teaterkvarteret i Högdalens centrum. Veidekke har utvecklat projektet, med tre högre punkthus och flera lägre lamellhus, sedan 2010. Trapphuset 2 är det sista punkthuset om 12 våningar.

Baserat på en genomsnittlig storlek i de redan sålda punkthusen om ca 60 kvm/lgh bedöms bostads-arean i det framtida bostadshuset till ca 4.300 kvm BOA. Det ger ett pris om ca 48 000 kr/kvm. Normhyran bedöms till drygt 2.050 kr/kvm och genomsnittshyran till 2.250 kr/kvm vilket indikerar en direktavkastning strax under 4 procent.

Med hänsyn till det rådande marknadsläget för nyproduktion av bostadsrätter, med stor osäkerhet kring såväl försäljningspriser, försäljningstider som finansierings-möjligheter, har flera bostadsutvecklare på senare tid valt att producera en del av sina projekt som hyresrätter.

Marknaden verkar nu anse att detta är ett gångbart alternativ inom vissa segment när man förvärvat projekt till lägre ingångsnivåer. Det tycks som om man där är villig att acceptera en lägre intäktsnivå för att kunna förverkliga projekt i närtid och garantera intäkter.

Trenden syns främst i sekundära lägen i Stockholmsregionen där skillnad i projektintäkt mellan upplåtelseformerna tidigare varit markant men där avståndet nu minskar. Hyresrättens attraktivitet har stärkts generellt under den senaste tiden med ett antal större affärer när man förvärvat projekt till lägre ingångsnivåer.

I Teaterkvarteret har drygt 60 procent av lägenheterna sålts, varav merparten före hösten 2017. Genomsnittligt försäljningspris var då ca 49 000 kr/kvm samt lån om 14.000–16.000 kr/kvm. Total intäktsnivå uppgick därmed till 63.000–65.000 kr/kvm, cirka 30 procent högre än nu observerat försäljningspris.

Som ett bostadsrättsprojekt i dag uppskattas total intäktsnivå för Trappsteget 2 till runt 55.000 kr/kvm, cirka 10–15 procent högre än det nu aktuella försäljningspriset. Uppskattad nivå är dock osäker och volatil då man behöver handskas med de olika risker som finns på bostadsrättsmarknaden i dag, något som kan vara kostsamt.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

I mitten av september kommunicerades att Blackstone följt upp sitt förvärv av lager- och logistikfastigheter från Corem med ytterligare en …

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Pareto-skapade Bråviken Logistik-koncernen informerade i slutet av september om att avtal ingåtts med en ej namngiven investerare avseende en försäljning …

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Tillbaka till förstasidan