Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward funding-affär där Veidekke uppför 72 hyresrätter till Hefab. Fastigheten utgör en del av projektet Teaterkvarteret i Högdalens centrum. Veidekke har utvecklat projektet, med tre högre punkthus och flera lägre lamellhus, sedan 2010. Trapphuset 2 är det sista punkthuset om 12 våningar.

Baserat på en genomsnittlig storlek i de redan sålda punkthusen om ca 60 kvm/lgh bedöms bostads-arean i det framtida bostadshuset till ca 4.300 kvm BOA. Det ger ett pris om ca 48 000 kr/kvm. Normhyran bedöms till drygt 2.050 kr/kvm och genomsnittshyran till 2.250 kr/kvm vilket indikerar en direktavkastning strax under 4 procent.

Med hänsyn till det rådande marknadsläget för nyproduktion av bostadsrätter, med stor osäkerhet kring såväl försäljningspriser, försäljningstider som finansierings-möjligheter, har flera bostadsutvecklare på senare tid valt att producera en del av sina projekt som hyresrätter.

Marknaden verkar nu anse att detta är ett gångbart alternativ inom vissa segment när man förvärvat projekt till lägre ingångsnivåer. Det tycks som om man där är villig att acceptera en lägre intäktsnivå för att kunna förverkliga projekt i närtid och garantera intäkter.

Trenden syns främst i sekundära lägen i Stockholmsregionen där skillnad i projektintäkt mellan upplåtelseformerna tidigare varit markant men där avståndet nu minskar. Hyresrättens attraktivitet har stärkts generellt under den senaste tiden med ett antal större affärer när man förvärvat projekt till lägre ingångsnivåer.

I Teaterkvarteret har drygt 60 procent av lägenheterna sålts, varav merparten före hösten 2017. Genomsnittligt försäljningspris var då ca 49 000 kr/kvm samt lån om 14.000–16.000 kr/kvm. Total intäktsnivå uppgick därmed till 63.000–65.000 kr/kvm, cirka 30 procent högre än nu observerat försäljningspris.

Som ett bostadsrättsprojekt i dag uppskattas total intäktsnivå för Trappsteget 2 till runt 55.000 kr/kvm, cirka 10–15 procent högre än det nu aktuella försäljningspriset. Uppskattad nivå är dock osäker och volatil då man behöver handskas med de olika risker som finns på bostadsrättsmarknaden i dag, något som kan vara kostsamt.