Hyrespotential möjliggör god avkastning
KLP Eiendom, helägt av KLP som är norges största livförsäkringsbolag, har för fjärde året i följd genomfört ett större fastighetsförvärv i Stockholm som ett led i en uttalad strategi att öka innehavet av fastigheter på den svenska marknaden. Bolaget har dock fortsatt stort investeringsutrymme efter det senaste fastighetsförvärvet som skedde i slutet av mars då kontorsfastigheten Såpsjudaren 15 förvärvades för 570 miljoner kronor från Länsförsäkringar Liv.
Såpsjudaren 15 är belägen på Birger Jarlsgatan 43–51 nära Stureplan, knappt 200 meter norr om gränsen till Stockholm CBD. Nuvarande bebyggelse på fastigheten uppfördes 1960 och utgörs av en kontorsbyggnad i 6 till 8 plan över mark samt därutöver parkeringsgarage i två plan under mark.
Totalt inrymmer byggnaden cirka 13 300 kvadratmeter uthyrbar yta, varav omkring 10 600 kvadratmeter kontor. Största hyresgäst är idag Moderna Försäkringar som kommer att flytta till Vasakronans Getingen 11 vid norrtull efter årsskiftet. det finns redan idag vakanta lokaler i byggnaden och när Moderna Försäkringar flyttar kommer vakansgraden uppgå till cirka 30 procent.
Stockholm växer på alla fronter. Detta kommer gynna hela Stockholm CBD och angränsande delmarknader med dess goda kommunikationer och resultera i en ökad attraktivitet, vilket leder till stigande hyresnivåer. Stureplan med omnejd och dess utbud av bostäder i bästa läge, high street shopping, nöje, kultur och restauranger kommer under lång tid framöver vara en avgörande faktor vid val av kontorslokal för många företag.
Newsec bedömer fastighetens hyresvärde fullt uthyrd till drygt 33 miljoner kronor inklusive tillägg vid förvärvstillfället, vilket motsvarar en hyresnivå strax under 3 000 kr per kvm för kontor. detta ger en initial direktavkastning på 4,5 procent och en normaliserad direktavkastning på 4,75 procent, förutsatt uthyrning av den idag vakanta lokalen och att inga större investeringar genomförs.
En marknadsmässig hyresnivå, efter mer omfattande uppfräschning av kontorslokalerna, bedöms i dagsläget till omkring 3 500 kronor per kvadratmeter. Detta ger en normaliserad direktavkastning på över 5 procent. En yieldnivå som indikerar att fastighetsinvesterare idag inte ryggar tillbaka på grund av initiala vakanser i välbelägna fastigheter utan ser möjligheter istället för risk.
TEXT ANDERS ELVINSSON
