Hyrespotential möjliggör god avkastning

KLP Eiendom, helägt av KLP som är norges största livförsäkringsbolag, har för fjärde året i följd genomfört ett större fastighetsförvärv i Stockholm som ett led i en uttalad strategi att öka innehavet av fastigheter på den svenska marknaden. Bolaget har dock fortsatt stort investeringsutrymme efter det senaste fastighetsförvärvet som skedde i slutet av mars då kontorsfastigheten Såpsjudaren 15 förvärvades för 570 miljoner kronor från Länsförsäkringar Liv.

Såpsjudaren 15 är belägen på Birger Jarlsgatan 43–51 nära Stureplan, knappt 200 meter norr om gränsen till Stockholm CBD. Nuvarande bebyggelse på fastigheten uppfördes 1960 och utgörs av en kontorsbyggnad i 6 till 8 plan över mark samt därutöver parkeringsgarage i två plan under mark.

Totalt inrymmer byggnaden cirka 13 300 kvadratmeter uthyrbar yta, varav omkring 10 600 kvadratmeter kontor. Största hyresgäst är idag Moderna Försäkringar som kommer att flytta till Vasakronans Getingen 11 vid norrtull efter årsskiftet. det finns redan idag vakanta lokaler i byggnaden och när Moderna Försäkringar flyttar kommer vakansgraden uppgå till cirka 30 procent.

Stockholm växer på alla fronter. Detta kommer gynna hela Stockholm CBD och angränsande delmarknader med dess goda kommunikationer och resultera i en ökad attraktivitet, vilket leder till stigande hyresnivåer. Stureplan med omnejd och dess utbud av bostäder i bästa läge, high street shopping, nöje, kultur och restauranger kommer under lång tid framöver vara en avgörande faktor vid val av kontorslokal för många företag.

Newsec bedömer fastighetens hyresvärde fullt uthyrd till drygt 33 miljoner kronor inklusive tillägg vid förvärvstillfället, vilket motsvarar en hyresnivå strax under 3 000 kr per kvm för kontor. detta ger en initial direktavkastning på 4,5 procent och en normaliserad direktavkastning på 4,75 procent, förutsatt uthyrning av den idag vakanta lokalen och att inga större investeringar genomförs.

En marknadsmässig hyresnivå, efter mer omfattande uppfräschning av kontorslokalerna, bedöms i dagsläget till omkring 3 500 kronor per kvadratmeter. Detta ger en normaliserad direktavkastning på över 5 procent. En yieldnivå som indikerar att fastighetsinvesterare idag inte ryggar tillbaka på grund av initiala vakanser i välbelägna fastigheter utan ser möjligheter istället för risk.

TEXT ANDERS ELVINSSON

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Foto på fastigheten Örja 1:20, Landskrona.
Affärsanalys

Rusning efter svenska logistikfastigheter

Trots den rådande pandemin och den globala osäkerheten har internationella aktörers intresse för den svenska fastighetsmarknaden bibehållits. Vid oförändrat läge …

Affärsanalys

Hyresrätter alltmer attraktiva överallt

Mot slutet av 2019 köpte Willhem ett större hyresrättsprojekt i Eskilstuna från en konfidentiell säljare. Projektet omfattade 337 nyproducerade hyresrätter …

Affärsanalys

Rekordintresse för Stockholms innerstad

Tidigt i september offentliggjordes det att Arnahammar Fastighets AB, ett JV som skapats av Rutger Arnhult och Jan-Åke Glommen, köpt …

Affärsanalys

Hög nivå för del av ikonisk stadssilhuett

Claes Hielte på C&W analyserar rekordaffär på Södermalm i Stockholm.

Affärsanalys

Tar rygg i område som inväntar ett lyft

COREM FORTSÄTTER sin expansion i Stockholmsområdet och förvärvar två fastigheter i ett stationsnära läge i Flemingsberg, Huddinge kommun. På fastigheterna …

Tillbaka till förstasidan