Hyresgäst attraherar pensionskapital

Attunda tingsrätt i Sollentuna förvärvades i november av Vacse för 320 miljoner kronor. Säljare var Skanska som uppförde byggnaden kring år 2009. Domstolsverket är ensam hyresgäst med ett 20-årigt hyreskontrakt. Vacse äger sedan tidigare grannfastigheten Tabellen 4 (häktet i Sollentuna) vilken även den förvärvades från Skanska.

Attunda Tingsrätt inrymmer förhandlingssalar, kontor och allmänna ytor. Arean uppgår till cirka 8 300 kvadratmeter exklusive garage i källarplan.

Köpeskillingen motsvarar cirka 38 500 kronor/kvadratmeter exklusive garagearea, vilket bedöms som högt men kopplat till styrkan i hyresavtalet. Hyresavtalet är av en räntebaserad typ där hyran kan variera både uppåt och nedåt från tid till annan beroende på ränteläge, och där hyresgästen betalar tillägg för drift och underhåll av fastigheten. CBRE bedömer initial direktavkastning till mellan 5,75 procent och 6,25 procent.

En styrka med fastigheten är givetvis betalningsförmågan hos hyresgästen samt det till en början minimala underhållsbehovet. Kommunikationsläget är gott med omedelbar närhet till Sollentuna pendeltågsstation, busstorg och Sollentuna Centrums shoppinggalleria. Restid med pendeltåg mellan Sollentuna och Stockholms Central är 15 minuter.

Som svaghet får räknas in att det höga värde som tillskrivs hyreskontraktet givetvis minskar i takt med återstående löptid samt risken att de hyresbärande ytorna minskar i fall lokalerna skulle hyras ut till flera olika hyresgäster. I och med att byggnaden används som tingsrätt finns en betydande del allmänna utrymmen.

Kontorsutbudet i centrala Sollentuna är litet och det är därför svårt att tala om en marknad för delområdet, men höga kontorshyresnivåer i området ligger kring cirka 1 600 – 1 800 kronor/kvadratmeter vilket understiger den hyresnivå som genererar ovan nämnda initiala direktavkastning.

En möjlig alternativ användning där hela byggnaden hyrs ut till en hyresgäst är vid användning som utbildningslokaler. Mest sannolikt scenario för restvärdet bedöms dock vara att tingsrätten stannar kvar då det skulle vara en mycket stor process för tingsrätten att flytta. Även om transaktionen sker till ett högt pris per kvadratmeter erhålls en hög direktavkastning i relation till den 10-åriga statsobligationen som i november uppgick till cirka 1,7 procent.

TEXT MAGNUS LÖNN

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Tillbaka till förstasidan