Hyresgäst attraherar pensionskapital

Attunda tingsrätt i Sollentuna förvärvades i november av Vacse för 320 miljoner kronor. Säljare var Skanska som uppförde byggnaden kring år 2009. Domstolsverket är ensam hyresgäst med ett 20-årigt hyreskontrakt. Vacse äger sedan tidigare grannfastigheten Tabellen 4 (häktet i Sollentuna) vilken även den förvärvades från Skanska.

Attunda Tingsrätt inrymmer förhandlingssalar, kontor och allmänna ytor. Arean uppgår till cirka 8 300 kvadratmeter exklusive garage i källarplan.

Köpeskillingen motsvarar cirka 38 500 kronor/kvadratmeter exklusive garagearea, vilket bedöms som högt men kopplat till styrkan i hyresavtalet. Hyresavtalet är av en räntebaserad typ där hyran kan variera både uppåt och nedåt från tid till annan beroende på ränteläge, och där hyresgästen betalar tillägg för drift och underhåll av fastigheten. CBRE bedömer initial direktavkastning till mellan 5,75 procent och 6,25 procent.

En styrka med fastigheten är givetvis betalningsförmågan hos hyresgästen samt det till en början minimala underhållsbehovet. Kommunikationsläget är gott med omedelbar närhet till Sollentuna pendeltågsstation, busstorg och Sollentuna Centrums shoppinggalleria. Restid med pendeltåg mellan Sollentuna och Stockholms Central är 15 minuter.

Som svaghet får räknas in att det höga värde som tillskrivs hyreskontraktet givetvis minskar i takt med återstående löptid samt risken att de hyresbärande ytorna minskar i fall lokalerna skulle hyras ut till flera olika hyresgäster. I och med att byggnaden används som tingsrätt finns en betydande del allmänna utrymmen.

Kontorsutbudet i centrala Sollentuna är litet och det är därför svårt att tala om en marknad för delområdet, men höga kontorshyresnivåer i området ligger kring cirka 1 600 – 1 800 kronor/kvadratmeter vilket understiger den hyresnivå som genererar ovan nämnda initiala direktavkastning.

En möjlig alternativ användning där hela byggnaden hyrs ut till en hyresgäst är vid användning som utbildningslokaler. Mest sannolikt scenario för restvärdet bedöms dock vara att tingsrätten stannar kvar då det skulle vara en mycket stor process för tingsrätten att flytta. Även om transaktionen sker till ett högt pris per kvadratmeter erhålls en hög direktavkastning i relation till den 10-åriga statsobligationen som i november uppgick till cirka 1,7 procent.

TEXT MAGNUS LÖNN

Tidigare Affärsanalyser

Affärsanalys

Högt pris i utmanande framtidsläge

En affär i ett av Stockholms mest intressanta ”framtidsområden” analyseras av Mattias Källgren på CBRE

Affärsanalys

Långa kontrakt med risk i framtiden

Daniel Holmkvist på CBRE ser både upp- och nedsidor i en portföljaffär med åtta industrifastigheter.

Affärsanalys

Offensiv prissättning inom hett segment

Peter W-O Berglin på Savills analyserar en transaktion med äldreboende i Täby.

Affärsanalys

Sunda prisnivåer eller underprisade tillgångar?

Patrick Andersson på Savills sätter analyständerna i en affär som ägt rum i ett område som tidigare var ett av Malmös allra hetaste.

Affärsanalys

Smart affär för att minska risktagandet

Fredrik Karlsson på Newsec sätter analyständerna i en affär med bostadsbyggrätter.

Affärsanalys

Attraktiv avkastning i bohuslänsk sommarstad

Akka förvärvade från Willhem. Henrik Roderhult på Newsec analyserar affären.

Affärsanalys

Slår till med tidigt köp i expansiva ”Flempan”

Niam har köpt tre nyproducerade fastigheter i Flemingbergsdalen från Skanska. Läs Patrik Lundströms analys av transaktionen.

Affärsanalys

Logisk affär efter att konvertering ägt rum

Fredrik Rost på Cushman & Wakefield analyserar en affär i Lund. i transaktionen fann säljare och köpare varandra på ett helt logiskt sätt.

Affärsanalys

Bostadsrättsförening köper miljonprogram

En av de större ombildningarna i Sverige någonsin analyseras av Helena Edberg på Forum Fastighetsekonomi.

Affärsanalys

Staten och kommunen är stora hyresgäster

Köparen vill sannolikt attrahera fler samhällshyresgäster, skriver P-O Skoog, vid Forum Fastighetsekonomi, i en analys av affären.

Affärsanalys

Bra riskspridning på stor logistikportfölj

Daniel Holmkvist vid Savills granskar en affär med logistikfastigheter värda hela 5,6 miljarder kronor.

Affärsanalys

Stor efterfrågan på citynära logistik

Peter Eriksson på CBRE analyserar en transaktion med en fastighet i Backa när Axfast säljer.

Tillbaka till förstasidan