Hyresgäst attraherar pensionskapital
Attunda tingsrätt i Sollentuna förvärvades i november av Vacse för 320 miljoner kronor. Säljare var Skanska som uppförde byggnaden kring år 2009. Domstolsverket är ensam hyresgäst med ett 20-årigt hyreskontrakt. Vacse äger sedan tidigare grannfastigheten Tabellen 4 (häktet i Sollentuna) vilken även den förvärvades från Skanska.
Attunda Tingsrätt inrymmer förhandlingssalar, kontor och allmänna ytor. Arean uppgår till cirka 8 300 kvadratmeter exklusive garage i källarplan.
Köpeskillingen motsvarar cirka 38 500 kronor/kvadratmeter exklusive garagearea, vilket bedöms som högt men kopplat till styrkan i hyresavtalet. Hyresavtalet är av en räntebaserad typ där hyran kan variera både uppåt och nedåt från tid till annan beroende på ränteläge, och där hyresgästen betalar tillägg för drift och underhåll av fastigheten. CBRE bedömer initial direktavkastning till mellan 5,75 procent och 6,25 procent.
En styrka med fastigheten är givetvis betalningsförmågan hos hyresgästen samt det till en början minimala underhållsbehovet. Kommunikationsläget är gott med omedelbar närhet till Sollentuna pendeltågsstation, busstorg och Sollentuna Centrums shoppinggalleria. Restid med pendeltåg mellan Sollentuna och Stockholms Central är 15 minuter.
Som svaghet får räknas in att det höga värde som tillskrivs hyreskontraktet givetvis minskar i takt med återstående löptid samt risken att de hyresbärande ytorna minskar i fall lokalerna skulle hyras ut till flera olika hyresgäster. I och med att byggnaden används som tingsrätt finns en betydande del allmänna utrymmen.
Kontorsutbudet i centrala Sollentuna är litet och det är därför svårt att tala om en marknad för delområdet, men höga kontorshyresnivåer i området ligger kring cirka 1 600 – 1 800 kronor/kvadratmeter vilket understiger den hyresnivå som genererar ovan nämnda initiala direktavkastning.
En möjlig alternativ användning där hela byggnaden hyrs ut till en hyresgäst är vid användning som utbildningslokaler. Mest sannolikt scenario för restvärdet bedöms dock vara att tingsrätten stannar kvar då det skulle vara en mycket stor process för tingsrätten att flytta. Även om transaktionen sker till ett högt pris per kvadratmeter erhålls en hög direktavkastning i relation till den 10-åriga statsobligationen som i november uppgick till cirka 1,7 procent.
TEXT MAGNUS LÖNN
