Hungrig fond förvärvar handelshus i Blekinge
Cordea Savills förvärvade vid årsskiftet 2010/2011 Amiralen köpcentrum (Stormarknaden 1 och Kommersen 1) i handelsområdet Lyckeby i Karlskrona, en halv mil norr om citykärnan. Köpeskillingen uppgick till cirka 250 miljoner kronor, motsvarande cirka 17.000 kr/kvm, efter avdrag för latent skatt. Den förhållandevis höga köpeskillingen per kvadratmeter förklaras av en god hyresnivå, där marknadshyran för mindre butiker i inomhuscentrumbyggnaden på Stormarknaden 1 bedöms uppgå till 2.000–2.500 kr/ kvm. CB Richard Ellis bedömer att förvärvet genomförts till en direktavkastning kring 7 procent.
Coop Forum etablerade sig på fastigheten Stormarknaden 1 år 1993, och ICA Maxi flyttade in på en grannfastighet året efter. Således bör sedan lång tid tillbaka en viss balans nåtts i marknadsandel mellan de båda stormarknaderna. För närvarande pågår en ombyggnad av Stormarknaden 1. Vidare byter Coop Forum koncept till Coop Extra, vilket innebär att Coop konsoliderar till matvaror. Inomhuscentrumdelen på Stormarknaden 1 inrymmer ett 15-tal hyresgäster som till exempel Systembolaget, Dressmann och KappAhl.
Byggnaden på Kommersen 1 är uppförd år 2007 och inrymmer bland annat hyresgästerna Expert, Skopunkten och Sportson. Hyresgästmix- en bedöms som svagare än för Stormarknaden 1, men lokalstorlekarna om ungefär 600 kvm är eftertraktade bland ett flertal olika hyresgäster.
Efter många år av sjunkande invånarantal har utvecklingen som helhet varit positiv under de senaste 20 åren i Karlskrona. Vidare är Lyck- eby det starkaste handelsområdet i Blekinge. De närmast belägna konkurrerande större handelsområdena är Hansa City med Ikea i Kalmar och Samarkand samt I11 handelsområde i Växjö. Cordea Savills äger för övrigt en stor del av ”I11”.
Sammanfattningsvis bedöms såväl hot som möjligheter vara begränsade för Amiralen köpcentrum. I stället karaktäriseras köpcentrumet av ett säkert kassaflöde. En intressant iakttagelse är att direktavkastningen 7 procent klart överstiger den direktavkastning till vilken helt nybyggda volymhandelsfastigheter förvärvas i större residensstäder.
Efterfrågan på handelsfastigheter är för närvarande mycket god. CBRE bedömer att prisskillnaden mellan fastigheter av mycket hög kvalitet och fastigheter av god kvalitet (till exempel Amiralen) kommer att fortsätta minska i det korta perspektivet.
