Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 procent av transaktionsvolymen i Stockholm.

I juli gjorde Europa Capital sitt första förvärv i Sverige. Tillsammans med NCAP som operating partner, förvärvades kontorsfastigheten Brädstapeln 13 av SEB Trygg Liv. Fastigheten är belägen på Kungsholmen i centrala Stockholm och utgör en del av ett byggnadskomplex som omfattar tre fastigheter, Brädstapeln 13, 14 och 16. Förvärvsobjektet uppfördes 1972 och består av åtta våningar ovan mark och två våningar under markplan. Byggnaden inrymmer 12.000 kvm lokaler bestående av kontor, restaurang och förrådsutrymme.

Antalet hyresgäster vid förvärvstidpunkten uppgick till drygt tio stycken, bland de större kan nämnas Stockholms läns landsting, Workaroundtown och Polismyndigheten. Det totala hyresvärdet bedöms uppgå till cirka 35 miljoner. Hyrorna i fastigheten ligger under bedömd marknadsnivå för kontor i området, vilken enligt JLL:s uppfattning ligger runt 5.000–7.500 kr/kvm. Enligt kommunicerade uppgifter var köpeskillingen cirka 1,3 miljarder kronor motsvarande 108.300 kr/kvm, vilket reflekterar ett normaliserat direkt­avkastningskrav kring 4,0 procent.

I september blev det klart att även grannfastigheten, Brädstapeln 16 (Trygg-Hansa-huset) med de välkända “muttrarna”, också bytte ägare, där Folksam Fastigheter var köparen. I dessa två affärer medföljer ”Projekt Brädstapeln”, ett stadsutvecklingsprojekt som drogs i gång av de föregående ägarna. Syftet med projektet är att komplettera fastigheterna med ytterligare kontors­ytor, butiker och restauranger.

En del av uppsidan i båda affärerna ligger i möjligheten att genomföra påbyggnationsprojektet, samt den hyrespotential som finns med de rådande hyresnivåerna. Tidigare ägare hade visionen att skapa en levande mötesplats som erbjuder ”ett brett utbud av butiker, kaféer och restauranger. Ett nytt socialt och kommersiellt centrum i hjärtat av Kungsholmen”. Det återstår att se hur samarbetet mellan en inhemsk och utländsk ägare, med eventuellt olika innehavs­horisonter, kommer att fungera framöver för att uppnå det maximala förädlingsvärdet i fastigheterna.