Högt pris i utmanande framtidsläge

I december 2017 tillträder Aberdeens fond Aberdeen Property Nordic Fund 1 SICAV-FIS fastigheten Hammarby Gård 13, som i mer initierade kretsar går under namnet Sthlm 03. Fastigheten är belägen i sydvästra Hammarby Sjöstad utmed huvudstråket, Hammarby allé. Det är Skanska som har uppfört en helt ny kontorsbyggnad i sju våningar med parkering i källar­plan samt en, för hyresgästerna gemensam, takterrass med utsikt över Hammarby sjö och Skanstull.

Arkitekterna bakom Sthlm 03, Brunnberg & Forshed, har haft en ambition att utifrån materialval och utformning bevara områdets historiska industrikaraktär, i kombination med att skapa en modern kreativ kontorsmiljö. Området kring fastigheten är under stor omvandling som, när det är färdigställt, kommer att länka samman Sjöstaden med Gullmarsplan. Sthlm03 utgör en del av en första etapp av Sthlm New Creative Business Space (Skanskas kontorssatsning i området) där det bland annat ska byggas ett höghus med 27 våningar kontor.

Sthlm 03, såldes av Skanska i slutet av juni i färdigt skick. Byggnaden är fullt uthyrd med en hyresgästsammansättning bestående av ett läkemedelsbolag, ett utvecklingsbolag inom telekom samt Lantmäteriet. Samtliga har förhyrningar om 1 500–2.100 kvadratmeter med avtal som löper på fem till sju år. I markplan, med bra skyltläge mot Hammarby allé, hyr en mäklarfirma samt en kafékedja.

CBRE bedömer hyresnivåerna för nya moderna kontor i området till 2.600–3.100 kr/kvm med toppnoteringar upp emot 3.500 kr/kvm. Den kommunicerade köpeskillingen uppgick till 440 miljoner kronor, vilket motsvarar drygt 67.000 kr/kvm uthyrbar area. Med ovan nämnda parametrar och en obefintlig initial vakans indikerar transaktionen, enligt CBRE:s bedömning, en normaliserad direktavkastning om 4–4,25 procent.

Kollektivtrafiken i området runt Sthlm 03 kommer att förbättras avsevärt i samband med utbyggnaden av tunnelbanesystemet. Det blir en ny station, Hammarby Kanal, och en ny uppgång vid Skanskas skrapa, som leder till station Gullmarsplan. Hela området kan även få en känsla av innerstad om Stockholms stads planer för Södra Skanstull förverkligas.

Vi kommer sannolikt att få anledning att återkomma kring områdets utveckling längre fram.