Hög hyresrisk ger attraktiv avkastning

Kungsleden förvärvade i september fastigheten Julius 1 vid Södervärn i Malmö. Säljare var Conpharm AB, och köpeskillingen uppgick till 65 miljoner kronor vilket gav ett kvadratmeterpris om cirka 22.500 kr/kvm. Conpharm förvärvade fastigheten så sent som i november 2013, då var priset 60 miljoner kronor. Företaget realiserar således en värdestegring på närmare 10 procent under mindre än ett års tid.

Efter försäljningen består Conpharms bestånd av ett antal fastigheter i Göteborgsregionen där Stationen 4 i kungälv är den största.

Under året har kungsleden avyttrat flera fastigheter som ett led i sin strategi att renodla sitt bestånd till färre orter. Bolaget är nu återigen på köpsidan och öresundsregionen utgör en prioriterad delmarknad. Förvärvet av fastigheten Julius 1 kan ses som ett bra komplement till bolagets befintliga bestånd. Fastighetens läge är dock inte ett etablerat kontorsläge, omgivningen består främst av flerbostadshus med kommersiella lokaler i bottenvåningen.

Men de kollektiva kommunikationerna, med Södervärns busstation rakt över gatan och Triangelns tågstation cirka 500 meter norr om fastigheten, är goda vilket gör att läget har en bra potential.

Byggnaden som uppfördes 2003-2004 har en betongstomme och tegelfasad vilket gör den relativt underhållsfri. Försäkringskassan hyr för närvarande samtliga lokaler i fastigheten, men det är möjligt att relativt enkelt dela upp lokalerna utan större anpassningskostnader. Lokalerna kan då hyras ut till flera hyresgäster om Försäkringskassan skulle välja att flytta.

Försäkringskassan hyr i dag in sig i tre olika fastigheter utspridda i Malmö, och de har enligt uppgift inlett ett arbete med att se över sin lokalsituation. Försäkringskassans avtal i Julius 1 löper till juni 2016 med 12 månaders uppsägningstid vilket innebär viss risk för köparen.

Kungsleden har sedan tidigare Försäkringskassan som hyresgäst i flera av sina fastigheter. därmed har de en etablerad relation vilket kan vara till fördel i den aktuella situationen.

Den initiala direktavkastningen om 7,5 procent ligger avsevärt högre än vad som kan anses vara marknadsmässigt på delmarknaden och indikerar en påtaglig hyresrisk.

Vid normaliserade förutsättningar ger köpeskillingen en direktavkastning om 6,5 – 6,75 procent vilket känns mer rimligt för den här typen av objekt.

TEXT Andreas Björnsson