Hög hyresrisk ger attraktiv avkastning

Julius 1, Malmö

Gatuadress Ahlmansgatan 1 mfl
Läge AB-läge för kontor
Uthyrbar area totalt 2 887 kvm
Hyresgäst Försäkringskassan
Underhållsbehov Låg
Initial ekonomisk vakans 0 %
Hyresvärde ca 5,7 mkr inkl. fastighetsskatt

TRANSAKTION
Köpetidpunkt September 2014
Köpare Kungsleden
Säljare Conpharm AB
Köpeskilling 65 mkr
Direktavkastning, initial ca 7,6 %
Kr/kvm 22.500

Visa faktaruta

Kungsleden förvärvade i september fastigheten Julius 1 vid Södervärn i Malmö. Säljare var Conpharm AB, och köpeskillingen uppgick till 65 miljoner kronor vilket gav ett kvadratmeterpris om cirka 22.500 kr/kvm. Conpharm förvärvade fastigheten så sent som i november 2013, då var priset 60 miljoner kronor. Företaget realiserar således en värdestegring på närmare 10 procent under mindre än ett års tid.

Efter försäljningen består Conpharms bestånd av ett antal fastigheter i Göteborgsregionen där Stationen 4 i kungälv är den största.

Under året har kungsleden avyttrat flera fastigheter som ett led i sin strategi att renodla sitt bestånd till färre orter. Bolaget är nu återigen på köpsidan och öresundsregionen utgör en prioriterad delmarknad. Förvärvet av fastigheten Julius 1 kan ses som ett bra komplement till bolagets befintliga bestånd. Fastighetens läge är dock inte ett etablerat kontorsläge, omgivningen består främst av flerbostadshus med kommersiella lokaler i bottenvåningen.

Men de kollektiva kommunikationerna, med Södervärns busstation rakt över gatan och Triangelns tågstation cirka 500 meter norr om fastigheten, är goda vilket gör att läget har en bra potential.

Byggnaden som uppfördes 2003-2004 har en betongstomme och tegelfasad vilket gör den relativt underhållsfri. Försäkringskassan hyr för närvarande samtliga lokaler i fastigheten, men det är möjligt att relativt enkelt dela upp lokalerna utan större anpassningskostnader. Lokalerna kan då hyras ut till flera hyresgäster om Försäkringskassan skulle välja att flytta.

Försäkringskassan hyr i dag in sig i tre olika fastigheter utspridda i Malmö, och de har enligt uppgift inlett ett arbete med att se över sin lokalsituation. Försäkringskassans avtal i Julius 1 löper till juni 2016 med 12 månaders uppsägningstid vilket innebär viss risk för köparen.

Kungsleden har sedan tidigare Försäkringskassan som hyresgäst i flera av sina fastigheter. därmed har de en etablerad relation vilket kan vara till fördel i den aktuella situationen.

Den initiala direktavkastningen om 7,5 procent ligger avsevärt högre än vad som kan anses vara marknadsmässigt på delmarknaden och indikerar en påtaglig hyresrisk.

Vid normaliserade förutsättningar ger köpeskillingen en direktavkastning om 6,5 – 6,75 procent vilket känns mer rimligt för den här typen av objekt.

TEXT Andreas Björnsson

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Tillbaka till förstasidan