I en bolagsaffär förvärvade AP Fastigheter nyligen den välkända fastigheten Gamen 12 på Södermalm i Stockholm till ett pris motsvarande ett underliggande fastighetsvärde om 1212 miljoner kronor. Kommentarer från företrädare för Stockholms stad tyder på att prisnivån var lägre än man förväntat.
Byggnaden uppfördes ursprungligen 1959, och är mest känd som Skatteskrapan, då den tidigare innehöll kontorslokaler för Skattemyndigheten. Svenska Bostäder byggde om 2007, och byggnaden innehåller numera i huvudsak studentbostäder i högdelen. I de lägre byggnadsdelarna finns en mindre butiksgalleria samt kontor. Fortfarande finns en del outhyrda butikslokaler samt några mindre kontorslokaler. Hyran för studentbostäderna uppgår till cirka 2 200 kronor per kvadratmeter och kontorshyrorna ligger i nivån 3 000 kronor per kvadratmeter vilket får betraktas som topphyra inom Södermalm.
Omkring 30 procent av hyresintäkterna kommer från bostäder. Oaktat en del hyresrabatter, som löper ut inom något år, uppgår den sammanlagda hyran för de uthyrda ytorna till 91 miljoner kronor, med en potential på ytterligare cirka fyra miljoner vid full uthyrning.
DTZ bedömer driftnettot, baserat på nuvarande uthyrning men utan beaktande av initiala hyresrabatter, till cirka 65 miljoner kronor, vilket ger en direktavkastning motsvarande 5,4 procent. Med tanke på att nästan en tredjedel av driftnettot kommer från bostäder är direktavkastningen hög. Bostäder på Södermalm säljs normalt till en direktavkastning på ned mot två procent. För studentbostäderna i Skrapan finns dock varken någon ombildningsmöjlighet eller någon större potential för kraftiga hyreshöjningar.
Om direktavkastningskravet på bostäderna är fyra procent ger det en direktavkastning i storleksordningen sex procent för de kommersiella delarna, en nivå som måste bedömas som relativt hög. Som jämförelse kan nämnas den närliggande kontorsfastigheten Fatburssjön 9 (”Korvfabriken”), som för ett år sedan såldes för ett pris motsvarande 4,8 procent direktavkastning.
Intresset bland investerarna var störst för bostadsdelen, medan få var intresserade av de kommersiella delarna. För en köpare som AP Fastigheter innebär transaktionen att man kan kombinera säkra flöden från bostäderna med en relativt hög direktavkastning på kommersiella delar.
Jan Rosengren
