Hög avkastning för Keops på Ericssonhus

Ericssonhuset vid Telefonplan i Västberga söder om Stockholm har åter bytt ägare. Det är AFA som säljer fastigheten efter att ha innehaft den sedan år 2000.
Köpare är Keops som får en hög initial avkastning men en något osäkrare framtid. Ericsson hyr merparten av bebyggelsen på kontrakt fram till år 2012. Vad som därefter händer vet ingen idag. Ericssons
lokalbehov år 2012 är svårt att uppskatta. Men man kan konstatera att risken finns att man överger sin gamla byggnad, vilket skrämde bort en del köpare.
Keops har i sina kalkyler sannolikt tonat ner risken. De räknar heller inte med äga den särskilt länge och har förklarat att man eventuellt vill sälja redan nästa år.

Fastigheten Timotejen 19 är belägen inom kommundelen Västberga vid Telefonplan i södra Stockholm. Fastigheten är något av ett landmärke där den ligger vid E4:an. (se bild FV 11/2006).  
Fastigheten innehas med äganderätt. Bebyggelsen består av ett 15-tal hus. Huvuddelen av bebygg-elsen är uppförd från 1970-talet och framåt även om det även finns några byggnader med äldre ursprung.
Under 1990-talet, men också i början av 2000-talet, har bebyggelsen renoverats och vissa delar riv-its. Totalt har cirka 8 000 kvadratmeter förädlats av AFA vilka har både flexibla öppna planlösningar och hög standard. Övriga delar har en normal till god standard även om de det också finns mindre delar som är omoderna. Lokalerna i byggnaderna används som kontor och laboratorier för utvecklingsbolag inom Ericssonkoncernen.

Totalt omfattar bebyggelsen cirka 51 000 kvadratmeter. Av denna yta används cirka 50 procent som kontor, cirka 30 procent som laborationslokaler och resterande lager och övrig yta.  Ett parkeringshus finns på tomten och markparkering likaså. Hyresnivån i fastigheten ligger i nivån 1 200–1 700 kronor per kvadratmeter. DTZ bedömer att den utgående hyran är tämligen marknadsmässig men med en dragning åt hög. Hyreskontrakten är dock långa och betalningen under hyresperioden bedöms som säker.
Direktavkastningen initialt bedöms till cirka 7,2 procent. Under den tid AFA ägt fastigheten har man tillskapat ett stort antal byggrätter för bostäder som sålts. Totalt skall cirka 100 lägenheter uppföras.

Ola Jacobsson

Sammanfattning

• Keops har förvärvat Ericssonhuset med merparten av lokalerna uthyrda till Eriksson på hyreskontrakt till 2012. Det ger en bra initial avkastning men det finns självklart risk att Ericsson på sikt försvinner från området.
• Riskerna med hyreskontraktet begränsade antalet budgivare men köparen Keops tonade ner den risken i sina kalkyler.
• Köparen har förklarat sig intresserad av sälja snabbt, kanske redan nästa år. Priset blev 815 miljoner kronor, eller cirka 16 000 kronor per kvadratmeter uthyrningsbar yta.