Heimstaden, Malmö

2005 blev ett nytt rekordår på Sveriges transaktionsmarknad då 124 miljarder omsattes. Omvärld-ens intresse har varit starkt och norska samt danska investerare stod för en fjärdedel av transaktionerna. På Skånemarknaden omsattes cirka 8,5 miljarder, där den största affären var just norska Fredensborg Eiendomsselskaps förvärv av Heimstaden i slutet av september.
Heimstaden äger bostäder och lokaler i Malmö och Vellinge.
Total uthyrningsbar yta uppgick vid köpet till strax över 180 000 kvadratmeter där merparten (85 procent) utgörs av bostäder i
Malmö.  Beståndet, som varierar i ålder och standard men till övervägande del är i gott skick, är företrädesvis lokaliserat till områdena Möllevången, Sofielund, Kirseberg och Värnhem. I Vellinge är det den så kallade Bruksparken med 97 lägenheter som ingår.

Totalt rör det sig om 76 fastigheter med 2 260 lägenheter. Hyresintäkterna för 2005, inklusive tillägg, motsvarar ett snitt på 886 kronor per kvadratmeter för bostäderna och 1 007 kronor per kvadratmeter för de kommersiella lokalerna. Det finns potential att höja intäkterna med cirka nio miljoner kronor. Bostäderna svarar för 86 procent av intäkterna och vakansgraden är i det närmaste noll. För de kommersiella lokalerna ligger vakansgraden kring två procent.
Bostadsmarknaden i Malmö har gått från överskott till brist, och det senaste decenniet har befolkningen ökat med 10 procent. Befolknings-ökningen förväntas fortgå vilket i kombination med fastigheternas läge gör att hyresrisken bedöms som mycket låg. Stora delar av beståndet bedöms även kunna omvandlas till bostadsrätter.
Drift- och underhållskostnaderna exklusive fastighetsskatt uppgår till cirka 335 kronor per kvadratmeter, en normal nivå.  

Direktavkastningen bedöms ligga kring fem procent och snittpriset kring 10 400 kronor per kvadratmeter. Försäljningen är dock en
bolagsaffär, vilket gör den svåranalyserad. Konstateras kan att snittpriset för styckefastigheter i A-lägen i Malmö låg kring 14 500 kron-or per kvadratmeter under 2005 och direktavkastningskraven, drivna
nedåt av bostadsrättsombildningar, kring 3,5 procent.
Försäljningen visar att framför allt internationella investerare är beredda att investera i objekt med låga direktavkastnings-krav då det fortfarande är ”billigt”  jämfört med deras hemmamarknader.

Mikaela Carlsson

Sammanfattning:

• Under hösten 2005 gjorde norska Fredensborg Eiendomsselskap sin första investering i Sverige då det Malmöbaserade bolaget Heimstaden förvärvades. Härigenom blev bolaget ägare till 76 fastigheter, till övervägande del bostäder i Malmö.
• Beståndet ligger i A- till C-lägen och bolagsaffären gjordes på en direktavkastning kring fem procent. Bostadsmarknaden i Malmö är mycket attraktiv och affären visar att framför allt internationella investerare är villiga att förvärva objekt med låga direktavkastningskrav.