Gårda 18:25, Göteborg
Läge A
Adress Johan På Gårdas Gata 5a-c, 7
Uthyrn. lokalarea 17 000 kvm
Uthyrningsgrad 100 %
Hyresgäster Skanska, Apply Emtunga, Gunnebo, Previa m fl
Hyresrisk Låg
TRANSAKTION
Köpetidpunkt Juni 2013
Köpare Stena Fastigheter, närstående bolag
Säljare Skanska
Köpeskilling 617 Mkr
Direktavkastning ca 5,75 %
Kr/kvm 36 300
I slutet av juni blev det offentligt att Skanska säljer kontorsfastigheten Gårda 18:25 i Göteborg, mer känd som ”Gröna Skrapan”, till ett till Stena Fastigheter närstående bolag. Köpeskillingen uppgick till 617 miljoner kronor, motsvarande 36 300 kr/kvm.
Fastigheten är belägen i Gårda alldeles intill E6/E20 och inrymmer en byggnad i sex och sexton plan färdigställd 2011. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till cirka 17 000 kvm fördelat på kontor samt en mindre del restaurang och konferenslokaler. Utöver detta inryms garage i två källarplan. Fastigheten uppvisar en mycket hög standard och kvalitet och är en av de första fastigheterna i norden som certifierats på den högsta nivån, Platinum enligt LEED.
Marknaden för kontor i Göteborg har utvecklats positivt under den senaste tiden med en hög efterfrågan på flexibla och nybyggda kontorsytor. I och med färdigställandet av Gröna Skrapan etablerades en ny ”primehyra” för delmarknaden Gårda, där även hyrorna för sekundära fastigheter bedömts ha lyfts en aning. ”Primehyran” för nybyggda kontor i lägen utanför Göteborg cBd bedöms för närvarande ligga mellan 2 300–2 500 kr/kvm (kallhyra).
Det är ofrånkomligt att inte jämföra affären med NCCs försäljning av fastigheten Heden 46:2 vid Ullevi i december 2012 där den nybyggda kontorsfastigheten såldes till alecta för en köpeskilling om 580 miljoner kronor, motsvarande cirka 40 000 kr/kvm uthyrningsbar area och till en bedömd direktavkastning om knappt 5,5 procent. CBRE bedömer direktavkastningen för köpet av Gröna Skrapan till omkring 5,75 procent. Är prisskillnaden tillfällig eller finns det någon klar orsak till skillnaden i pris och avkastning?
Tittar vi på lägesfaktorn så är båda belägna i goda lägen strax utanför cBd men där fastigheten vid Ullevi ändå har ett något mer centralt läge. återstående prisdifferens kan möjligen också förklaras av skillnader i hyresgäststruktur.
Det som kan konstateras efter de två senaste affärerna i Gårda/Ullevi av fastigheter med mer internationell status är att flertalet internationella investerare säkerligen funnits med i budgivningen, men precis som i ”primelägen” inte nått hela vägen.
Sammanfattningsvis bedöms båda parter gjort en bra affär där Stena förvärvat ett nytt landmärke av rang i Göteborg och Skanska, som även är hyresgäst, har fått en stabil, långsiktig och välrenommerad hyresvärd.
TEXT ERIK NORRMAN