Göta Ark 18, Stockholm

GE Real Estate var i mitten av 1990-talet en av de första internationella investerarna som förvärvade fastigheter i Sverige. GE har sedan dess varit mycket aktiva på den svenska fastighetsmarknaden, med både stora förvärv och försäljningar. Genom åren har främst fastigheter och bestånd på mer högavkastande marknader utanför storstäderna köpts. Under år 2005 har intresset dock alltmer inriktats mot Stockholms kontorsmarknad. Bland annat köptes ÅF:s kontorsfastighet på Kungsholmen strax utanför CBD, och i december också tomträtten Göta Ark 18 vid Medborgarplatsen på Södermalm.
Tomträtten köptes från Kungsleden för 450 miljoner kronor. Fastigheten har ett bra läge, med närhet till tunnelbana, pendeltåg och kommersiell service.
Byggnaden är uppförd år 1984 och innehåller 18 700 kvadratmeter uthyrningsbar area, varav 17 600 kvadratmeter är kontor.
Övrig yta består av en restaurang samt förråd. Vidare finns 75 garageplatser belägna i en gemensamhetsanläggning.
Av kontorsytan är för närvarande cirka 30 procent vakant. Totalt finns 13 kontorshyresgäster i byggnaden. Störst hyresgäst är Stockholm stad, som hyr ungefär en tredjedel av kontoren.
Kontorsstandarden är varierande, där vissa kontorsytor är relativt nyligen renoverade. De vakanta kontorslokalerna kräver dock relativt omfattande renovering/hyresgästanpassning. Underhållsbehovet i övrigt är normalt.

Den utgående hyran uppgår till 31,3 miljoner kronor. Tomträtts-avgälden är relativt nyligen reglerad (2003) och uppgår till 5,25 miljoner kronor. Den initiala direktavkastningen är, på grund av den höga vakansen, låg och kan beräknas till cirka 3,8 procent. DTZ bedömer marknadshyran efter renovering till cirka 45–46 miljoner kronor, vid full uthyrning.
Investeringsbehovet för de vakanta ytorna är givetvis beroende på vilken standard och hur omfattande hyresgästanpassningar som kommande hyresgäster önskar. Det påverkar självklart även hyresnivån. Men nettokostnaden kan uppskattas till i storleksordningen 25 miljoner kronor. Den justerade direktavkastningen (beräknad med en långsiktig vakansgrad på cirka sju procent samt med beaktande av investeringsbehov) kan uppskattas till cirka 6,0 procent. Potential finns för att ytterligare höja driftnettot genom omvandling av kontorsytor i bottenvåningen till butiksyta.

Jan Rosengren

Sammanfattning:

• GE Real Estate har under det senaste året visat ett stort intresse för Stockholms kontorshyresmarknad, vilket bland annat förvärvet av tomträtten Göta Ark 18 vid Medborgarplatsen är ett bevis för.
• På grund av hög vakans ger tomträtten en låg initial direkt-avkastning. Med förväntningar om dels en förbättrad hyresmarknad, med möjligheter att kraftigt förbättra uthyrningsgraden i byggnaden och dels möjligheter till förädling av vissa ytor finns potential för markant höjning av driftnettot