Förvärvar utmaningar och potential i Angered

Uppgifter från hyresgäster gör gällande att en ny ägare står redo att kavla upp ärmarna för att ta itu med Angered 94:2, nordöstra Göteborgs stadsdelscentrum och mer bekant som Angered Centrum.

Ryktet förtäljer att budgivningen rönt stort intresse, och även lockat utländska spekulanter, men att det är Balders och AP3:s joint venture-bolag Trenum som slutligen gått segrande ur striden. Ett misstänkt nybildat AB vid namn Trenum Angered stödjer uppgifterna.

Säljare är M6 Capital, som 2011 förvärvade majoriteten i danska ägaren Scandinavian Properties. Danskarna hade då kämpat länge och fruktlöst med att få rätsida på fastigheten, bistådd av olyckliga tyska bankirer med en halv miljard i fordringar, alltmedan den danska fastighetskrisen ställde till problem.

Köpet omfattar fem byggnader med totalt 42.000 kvm lokaler, ungefärligt fördelade som 20.000 kvm handel och restauranger, respektive 20.000 kvm kontor och vårdlokaler samt 2.000 kvm övriga ytor. Göteborgs stad och landstinget förhyr stora delar av kontors- och vårdlokalerna, vilket får en för läget aningen avskräckande fördelning av lokalslag att se mer aptitlig ut.

En twist är de omfattande byggrätter, upp till 15.000 kvm BTA bostäder och 12.000 kvm BTA lokaler, som finns på fastigheten. Delar av lokalytorna sägs redan ha villiga tagare förutsatt att den omtalade spaden sätts i backen.

Genomsnittlig hyresnivå uppskattas till 1.500 kr/kvm för handelslokalerna, respektive 1 100 kr/kvm för kontors- och vårdlokalerna. Ica Maxi förankrar handeln, och övriga större hyresgäster omfattar bland andra Systembolaget, Kappahl, Edels Kläder och Nordic Wellness. Nuvarande vakansgrad bedöms till cirka 10 procent, och drift- och underhållskostnader till 650 kr/kvm. Savills bedömer genomsnittligt avkastningskrav till cirka 6,25 procent.

Byggnationen uppfördes främst i slutet av 70-talet, och är delvis i stort behov av renovering. Sannolikt finns vinster att hämta på såväl hyres- som kostnadssidan genom hyresgästanpassningar och investeringar, även om köparens begränsade erfarenhet av storskalig kommersiell fastighetsutveckling föranleder vissa frågetecken.

Slutsatsen blir likväl att rätt aktör tagit över Angered Centrum; välkapitaliserade, med god lokalkännedom och kompetent förvaltningsorganisation.