Förvärvar utmaningar och potential i Angered

Angered 94:2

Läge Angered Centrum
Typ Handel, kontor, vård, byggrätter
Uthyrbar area totalt 42.000 kvm
Tomtareal 53.000 kvm
Bedömd årshyra 50 mkr
Uthyrningsgrad 90 procent
Underhållsbehov Stort

TRANSAKTION
Köptidpunkt Q1 2017
Köpare Trenum (Balder och AP3)
Säljare M6 Capital
Köpeskilling 440 mkr
Initial direktavkast. 6,25 procent
Kr/kvm (uthyr.) ca 10.500

Visa faktaruta

Uppgifter från hyresgäster gör gällande att en ny ägare står redo att kavla upp ärmarna för att ta itu med Angered 94:2, nordöstra Göteborgs stadsdelscentrum och mer bekant som Angered Centrum.

Ryktet förtäljer att budgivningen rönt stort intresse, och även lockat utländska spekulanter, men att det är Balders och AP3:s joint venture-bolag Trenum som slutligen gått segrande ur striden. Ett misstänkt nybildat AB vid namn Trenum Angered stödjer uppgifterna.

Säljare är M6 Capital, som 2011 förvärvade majoriteten i danska ägaren Scandinavian Properties. Danskarna hade då kämpat länge och fruktlöst med att få rätsida på fastigheten, bistådd av olyckliga tyska bankirer med en halv miljard i fordringar, alltmedan den danska fastighetskrisen ställde till problem.

Köpet omfattar fem byggnader med totalt 42.000 kvm lokaler, ungefärligt fördelade som 20.000 kvm handel och restauranger, respektive 20.000 kvm kontor och vårdlokaler samt 2.000 kvm övriga ytor. Göteborgs stad och landstinget förhyr stora delar av kontors- och vårdlokalerna, vilket får en för läget aningen avskräckande fördelning av lokalslag att se mer aptitlig ut.

En twist är de omfattande byggrätter, upp till 15.000 kvm BTA bostäder och 12.000 kvm BTA lokaler, som finns på fastigheten. Delar av lokalytorna sägs redan ha villiga tagare förutsatt att den omtalade spaden sätts i backen.

Genomsnittlig hyresnivå uppskattas till 1.500 kr/kvm för handelslokalerna, respektive 1 100 kr/kvm för kontors- och vårdlokalerna. Ica Maxi förankrar handeln, och övriga större hyresgäster omfattar bland andra Systembolaget, Kappahl, Edels Kläder och Nordic Wellness. Nuvarande vakansgrad bedöms till cirka 10 procent, och drift- och underhållskostnader till 650 kr/kvm. Savills bedömer genomsnittligt avkastningskrav till cirka 6,25 procent.

Byggnationen uppfördes främst i slutet av 70-talet, och är delvis i stort behov av renovering. Sannolikt finns vinster att hämta på såväl hyres- som kostnadssidan genom hyresgästanpassningar och investeringar, även om köparens begränsade erfarenhet av storskalig kommersiell fastighetsutveckling föranleder vissa frågetecken.

Slutsatsen blir likväl att rätt aktör tagit över Angered Centrum; välkapitaliserade, med god lokalkännedom och kompetent förvaltningsorganisation.

Tidigare Affärsanalyser

Affärsanalys

Offensiv prissättning inom hett segment

Innan samhällsfastigheter var segmentet på allas läppar skulle prisnivån på HEBA:s senaste förvärv av ett äldreboende ha lyft många ögonbryn. …

Affärsanalys

Sunda prisnivåer eller underprisade tillgångar?

Försäljningstakten av kontorsfastigheter har under åren varit återhållsam i Västra Hamnen. De största och mest profilerade försäljningarna har i mångt …

Affärsanalys

Smart affär för att minska risktagandet

Fredrik Karlsson på Newsec sätter analyständerna i en affär med bostadsbyggrätter.

Affärsanalys

Attraktiv avkastning i bohuslänsk sommarstad

Akka förvärvade från Willhem. Henrik Roderhult på Newsec analyserar affären.

Affärsanalys

Slår till med tidigt köp i expansiva ”Flempan”

Niam har köpt tre nyproducerade fastigheter i Flemingbergsdalen från Skanska. Läs Patrik Lundströms analys av transaktionen.

Affärsanalys

Logisk affär efter att konvertering ägt rum

Fredrik Rost på Cushman & Wakefield analyserar en affär i Lund. i transaktionen fann säljare och köpare varandra på ett helt logiskt sätt.

Affärsanalys

Bostadsrättsförening köper miljonprogram

En av de större ombildningarna i Sverige någonsin analyseras av Helena Edberg på Forum Fastighetsekonomi.

Affärsanalys

Staten och kommunen är stora hyresgäster

Köparen vill sannolikt attrahera fler samhällshyresgäster, skriver P-O Skoog, vid Forum Fastighetsekonomi, i en analys av affären.

Affärsanalys

Bra riskspridning på stor logistikportfölj

Daniel Holmkvist vid Savills granskar en affär med logistikfastigheter värda hela 5,6 miljarder kronor.

Affärsanalys

Stor efterfrågan på citynära logistik

Peter Eriksson på CBRE analyserar en transaktion med en fastighet i Backa när Axfast säljer.

Affärsanalys

Ser möjligheter även på mindre orter

Sofia Törnqvist vid Savills analyserar en bostadsaffär där Balder säljer till D. Carnegie & co.

Affärsanalys

Säker affär som är bra för båda parter

Castellums stora köp av Norrporten medförde flera följdaffärer. Patrik Lundström vid Cushman & Wakefield granskar en av dessa.

Tillbaka till förstasidan