Fortsatt stort intresse för samhällsfastigheter

I November offentliggjordes Hemfosas förvärv av fem samhälls­ fastigheter i Västra Götaland, varav två är belägna i Mölnlycke och tre i Vänersborg.

Det underliggande fastighetsvär­ det i transaktionen har kommunice­ rats till 270 miljoner kronor motsvarande 11 750 kr/kvm.

Säljare till fastigheterna i Möln­ lycke är aB Kullbäckstorp och till fastigheterna i Vänersborg är Niklasberg aB säljare. De båda säljarna tillhör samma koncern, Nik­ lasberg aB, vars fokus är att utveckla fastigheter.

Byggnaderna i Mölnlycke är uppförda i slutet av 1980-­talet och inrymmer främst skollokaler men även en del kontorsytor som i dag till stor del är vakanta. även extra parkeringsplatser på en intilliggande fastighet är med i förvärvet.

Fastigheterna i Vänersborg har be­ byggts under olika tidsskeden under 1900­-talet och lokalerna utgörs även här främst av skola.

Intresset för säkra objekt, såsom samhällsfastigheter med stabila hyresgäster och långa kontrakt, har kraftigt ökat under de senaste åren. Direktavkastningarna inom detta segment ligger numera på historiskt låga nivåer.

Nuvarande uthyrningsgrad ligger i nivån 94 procent och kontraktsläng­ derna löper i snitt på omkring 11 år. Hyresnivåerna bedöms vara mark­ nadsmässiga till något låga, även med hänsyn till de långa kontrakten.

Fridaskolorna AB, som är största hyresgäst i fastigheterna, har varit verksamma i drygt 20 år och hade år 2013 en omsättning på 211 miljoner kronor.

Företaget är personalägt och väljer aktivt att inte göra vinstut­ delningar. Vinsten återinvesteras i stället i verksamheten, vilket är deras långsiktiga strategi.

En faktor som reducerar risken är att vid en eventuell uppsägning av Fridaskolorna finns ett behov av den­ na verksamhet i de båda kommuner­ na, varför kommunen troligtvis skulle fortsätta bedriva skolverksamhet i lokalerna.

Med hänsyn till faktorer som lång återstående kontraktstid, stabila hyresgäster samt läge i kommuner med en positiv befolkningsutveckling bedömer CBRE att en initial direktav­ kastning ligger omkring 7 procent.

Sammantaget bedöms säljaren ha gjort en god affär. Köparen har i sin tur förvärvat ett kassaflöde som är långsiktigt stabilt samt med en viss potential i hyresnivåerna.

TEXT Anna Öhrn