Fortsatt internationellt investerarintresse

Kontorsfastigheten Elefanten 17, belägen på Herkulesgatan 28 och inom Stockholm CBD, såldes under slutet av sista kvartalet 2012 till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 304 miljoner kronor. Säljare var den tyska fondförvaltaren iVG Funds som ägt fastigheten sedan den köptes 2004 från Fabege. Den nya ägaren är Catella Real Estate AG KAG på uppdrag av fonden Sarasin Sustainable Properties European Cities.

Fastigheten lockade många olika intressenter, däribland flera andra internationella aktörer. Byggnaden, som är uppförd 2002 och består av cirka 4 600 kvm kontorsarea, har flera stabila hyresgäster så som Svensk mjölk, SJ och Trafikverket.

IVG Funds valde nu alltså att avyttra fastigheten som de köpte år 2004 för cirka 265 miljoner kronor, vilket då motsvarar en initial yield om 5,80 procent. Den tyska fondjätten har således lyckats skapa en god värdetillväxt där ett stabilt kassaflöde har genererats under innehavsperioden.

Det totala hyresvärdet för fastigheten uppgår till cirka 21 miljoner kronor inklusive tillägg, vilket motsvarar cirka 4 500 kr/kvm. Fastigheten är för närvarande fullt uthyrd och Savills bedömer att den initiala direktavkastningen i affären, som genomfördes via bolagsaffär, uppgår till omkring 5,3–5,4 procent givet antagandena ovan.

För en CBD-fastighet är detta en relativt hög direktavkastning, vilket kan bero på fastighetens något perifera läge inom Stockholm CBD, och dessutom läget i närheten av regeringskvarteren.

Trots fastighetens höga standard är Savills bedömning att fastighetens något anonyma läge på Herkulesgatan precis ovanför Klaratunneln kan uppfattas som en bakgata inom CBD. Således tycks lägesfaktorn ha spelat en stor roll.

Affären visar dock att internationella aktörer har en fortsatt tilltro för den svenska fastighetsmarknaden, speciellt avseende primefastigheter med stabila kassaflöden belägna i storstäderna.

Transaktionsvolymen avseende utländska investeringar i Sverige har ökat för fjärde året i rad och uppgick till cirka 17 miljarder kronor under 2012 vilket ytterligare belyser denna trend.

Detta bör ses som ett gott tecken för den svenska marknaden i den annars svajiga konjunkturen som har varit tydlig på flera marknader runtom i Europa.

TEXT CHRISTOFFER LINDAHL