Affärsanalyser

Fortsatt internationellt investerarintresse

Elefanten 17, Stockholm

Läge A-
Gatuadress Herkulesgatan 28, Vattugatan 17–19
Byggår 2002
Uthyrbar area ca 4 600 kvm
Uthyrningsgrad 100%
Hyresrisk Låg
Hyresgäster Svensk mjölk, SJ och Trafikverket

TRANSAKTION

Köptidpunkt december 2012
Köpare Catella real Estate AG KAG
Säljare IVG Funds
Köpeskilling ca 304 mkr
Direktavkastning ca 5,2–5,4 %
Kr/kvm ca 66 000 kr/kvm

Visa faktaruta

Kontorsfastigheten Elefanten 17, belägen på Herkulesgatan 28 och inom Stockholm CBD, såldes under slutet av sista kvartalet 2012 till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 304 miljoner kronor. Säljare var den tyska fondförvaltaren iVG Funds som ägt fastigheten sedan den köptes 2004 från Fabege. Den nya ägaren är Catella Real Estate AG KAG på uppdrag av fonden Sarasin Sustainable Properties European Cities.

Fastigheten lockade många olika intressenter, däribland flera andra internationella aktörer. Byggnaden, som är uppförd 2002 och består av cirka 4 600 kvm kontorsarea, har flera stabila hyresgäster så som Svensk mjölk, SJ och Trafikverket.

IVG Funds valde nu alltså att avyttra fastigheten som de köpte år 2004 för cirka 265 miljoner kronor, vilket då motsvarar en initial yield om 5,80 procent. Den tyska fondjätten har således lyckats skapa en god värdetillväxt där ett stabilt kassaflöde har genererats under innehavsperioden.

Det totala hyresvärdet för fastigheten uppgår till cirka 21 miljoner kronor inklusive tillägg, vilket motsvarar cirka 4 500 kr/kvm. Fastigheten är för närvarande fullt uthyrd och Savills bedömer att den initiala direktavkastningen i affären, som genomfördes via bolagsaffär, uppgår till omkring 5,3–5,4 procent givet antagandena ovan.

För en CBD-fastighet är detta en relativt hög direktavkastning, vilket kan bero på fastighetens något perifera läge inom Stockholm CBD, och dessutom läget i närheten av regeringskvarteren.

Trots fastighetens höga standard är Savills bedömning att fastighetens något anonyma läge på Herkulesgatan precis ovanför Klaratunneln kan uppfattas som en bakgata inom CBD. Således tycks lägesfaktorn ha spelat en stor roll.

Affären visar dock att internationella aktörer har en fortsatt tilltro för den svenska fastighetsmarknaden, speciellt avseende primefastigheter med stabila kassaflöden belägna i storstäderna.

Transaktionsvolymen avseende utländska investeringar i Sverige har ökat för fjärde året i rad och uppgick till cirka 17 miljarder kronor under 2012 vilket ytterligare belyser denna trend.

Detta bör ses som ett gott tecken för den svenska marknaden i den annars svajiga konjunkturen som har varit tydlig på flera marknader runtom i Europa.

TEXT CHRISTOFFER LINDAHL

Missa inte! Fastighetsdagen Uppsala 2024

Den 9 april är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Fastighetsdagen Uppsala. Seminariet äger rum på Uppsala Konsert & Kongress, Uppsala.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan