Fabege kompletterar med projektfastighet

När det Londonbaserade NEP (Nothern European Properties) år 2005 förvärvade det privatägda fastighetsbolaget Linco låg bolagets tyngdpunkt på ett relativt stort bestånd i Solna. I paketet ingick även tomträtten Getingen 15 i Stockholm, belägen invid Norrtull.  Byggnaden uppfördes år 1963, och innehöll ursprungligen industrilokaler och kontor. Nu säljs fastigheten till ett bolag som blir allt mer dominerande vid Norrtull, Fabege.
Sedan NEPs förvärv har en omfattande ombyggnad och uppgradering av kontorslokalerna påbörjats. Tomträtten säljs till Fabege i bolagsform med ett pris baserat på ett värde för tomträtten på 520 miljoner kronor. I försäljningen ingår att säljaren svarar för färdigställandet av den pågående ombyggnaden av de tre översta planen, som idag är vakanta. En stor del av kontorslokalerna är under ombyggnad, och vakansgraden uppgår därför till cirka 55 procent  vid försäljningstillfället.

Byggnaden har successivt omvandlats och innehåller nu i huvudsak kontorslokaler i åtta våningar ovan mark, samt lager, garage och bilverkstäder i tre källarplan. Några butikslokaler finns i gatuplanet. Marken innehas med tomträtt, med en årlig avgäld på 4,2 miljoner kronor till nästa reglering år 2010.
Byggnaden är belägen i ett område som historiskt varit mycket känsligt för svängningar på kontorshyresmarknaden, med mycket höga vakanser när marknaden generellt sett är svag, men också med kraftigt sjunkande vakanser när hyresmarknaden stärks.  Baserat på en hyresnivå på 2 300 per kvadratmeter (exklusive fastighetsskatt) för nyrenoverade kontorslokaler bedömer DTZ att marknadshyran vid full uthyrning uppgår till cirka 39 miljoner kronor, vilket ger en direktavkastning på 5,5 procent.

Även om säljaren nu genomför den pågående ombyggnaden och får allt uthyrt är det svårt att se att avkastningen kan bli högre än så. Ytterligare potential kan finnas genom fortsatt uppgradering av kontor som nu är uthyrda till lägre hyresnivåer.
Efter förvärvet äger Fabege fem fastigheter om totalt cirka 79 000 kvadratmeter vid Norrtull: Getingen 13, 14, 15, Ormträsket 10 (Wenner-Gren Center) och Mimer 5. Genom förvärvet stärker Fabege sin närvaro i området, och är troligen den fastighetsägare som har bäst förutsättningar att fortsätta utveckla byggnaden och höja driftnettot.

Jan Rosengren

Sammanfattning

  • Förvärvet av tomträtten Getingen 15 bedöms, efter färdigställande av pågående ombyggnad och vid full uthyrning ge en direktavkastning i nivån 5,5 procent.
  • Ytterligare potential kan möjligen finnas genom fortsatt uppgradering av kontor som nu är uthyrda till lägre hyresnivåer.
  • Fabege stärker genom förvärvet sin närvaro i området. Företaget äger nu fem fastigheter vid Norrtull och har troligen bäst förutsättningar att ytterligare utveckla byggnaden.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Tillbaka till förstasidan