När det Londonbaserade NEP (Nothern European Properties) år 2005 förvärvade det privatägda fastighetsbolaget Linco låg bolagets tyngdpunkt på ett relativt stort bestånd i Solna. I paketet ingick även tomträtten Getingen 15 i Stockholm, belägen invid Norrtull. Byggnaden uppfördes år 1963, och innehöll ursprungligen industrilokaler och kontor. Nu säljs fastigheten till ett bolag som blir allt mer dominerande vid Norrtull, Fabege.
Sedan NEPs förvärv har en omfattande ombyggnad och uppgradering av kontorslokalerna påbörjats. Tomträtten säljs till Fabege i bolagsform med ett pris baserat på ett värde för tomträtten på 520 miljoner kronor. I försäljningen ingår att säljaren svarar för färdigställandet av den pågående ombyggnaden av de tre översta planen, som idag är vakanta. En stor del av kontorslokalerna är under ombyggnad, och vakansgraden uppgår därför till cirka 55 procent vid försäljningstillfället.
Byggnaden har successivt omvandlats och innehåller nu i huvudsak kontorslokaler i åtta våningar ovan mark, samt lager, garage och bilverkstäder i tre källarplan. Några butikslokaler finns i gatuplanet. Marken innehas med tomträtt, med en årlig avgäld på 4,2 miljoner kronor till nästa reglering år 2010.
Byggnaden är belägen i ett område som historiskt varit mycket känsligt för svängningar på kontorshyresmarknaden, med mycket höga vakanser när marknaden generellt sett är svag, men också med kraftigt sjunkande vakanser när hyresmarknaden stärks. Baserat på en hyresnivå på 2 300 per kvadratmeter (exklusive fastighetsskatt) för nyrenoverade kontorslokaler bedömer DTZ att marknadshyran vid full uthyrning uppgår till cirka 39 miljoner kronor, vilket ger en direktavkastning på 5,5 procent.
Även om säljaren nu genomför den pågående ombyggnaden och får allt uthyrt är det svårt att se att avkastningen kan bli högre än så. Ytterligare potential kan finnas genom fortsatt uppgradering av kontor som nu är uthyrda till lägre hyresnivåer.
Efter förvärvet äger Fabege fem fastigheter om totalt cirka 79 000 kvadratmeter vid Norrtull: Getingen 13, 14, 15, Ormträsket 10 (Wenner-Gren Center) och Mimer 5. Genom förvärvet stärker Fabege sin närvaro i området, och är troligen den fastighetsägare som har bäst förutsättningar att fortsätta utveckla byggnaden och höja driftnettot.
Jan Rosengren
Sammanfattning
- Förvärvet av tomträtten Getingen 15 bedöms, efter färdigställande av pågående ombyggnad och vid full uthyrning ge en direktavkastning i nivån 5,5 procent.
- Ytterligare potential kan möjligen finnas genom fortsatt uppgradering av kontor som nu är uthyrda till lägre hyresnivåer.
- Fabege stärker genom förvärvet sin närvaro i området. Företaget äger nu fem fastigheter vid Norrtull och har troligen bäst förutsättningar att ytterligare utveckla byggnaden.
