Det stora slaget om region(bo)städerna

Avyttring av 1 923 lägenheter samt ytterligare byggrätter fördelade över 21 fastigheter – i gengäld drygt 1,5 miljarder kronor. Det är vad Växjös kommunpolitiker nu har att ta ställning till. Det blir i sådana fall den tionde bostadsaffären över 1 miljard kronor under de senaste tolv månaderna. Enligt gängse trend är det en regionstad på säljarsidan, och institutionskapital respektive bolag specialiserat på sekundärområden på köparsidan. Fastighetsvärlden har uppgett att bortåt 15 hugade spekulanter figurerade i budgivningen.

Nordhalla – Heimstadens, Alectas samt Ericssons och Sandviks pensionsstiftelsers tre år unga samarbete – bär den institutionella fanan denna gång. Victoria Park svarar för en annan välrepresenterad köpartyp inom bostadssegmentet: bolag fokuserade på att förvärva och renovera objekt i sekundära lägen.

Växjöbostäder och Vidinge­hem är inte de första kommunala aktörerna som i bostadsbristens Sverige saluför delar av beståndet för att finansiera framtida projekt. Bara under 2016 har de kommunala bostadsbolagen i Landskrona, Luleå och Östersund genomfört större försäljningar.

Den aktuella affären omfattar till allra största del bostäder och studentboenden belägna i B- och C-lägen. Nordhalla förvärvar cirka 1 000 lägenheter omfattande 60 000 kvm och Victoria Park cirka 900 lägenheter omfattande 70 000 kvm. Vakansgraden är låg, cirka 0,5 procent. Genomsnittlig hyresnivå bedöms till cirka 950 kr/kvm, och driftnettot torde återfinnas omkring 63 miljoner kronor. Savills uppskattar den genomsnittliga direktavkastningen till cirka 4,0 procent.

Affären är gynnsam för Växjö kommun, som säljer på goda nivåer och frigör medel för nyproduktion. Även köparna kan vara nöjda, emedan de förvärvar stora, väl sammanhängande bestånd med intressant utvecklingspotential. Kombinationen av bostadsbrist och dagens låga räntor gör den möjliga avkastningen på investeringar i miljonprogram och motsvarande aptitlig, vilket speglas i att Victoria Park mellan första och andra kvartalet 2016 ökade den redan höga renoveringstakten från 170 till 207 genomförda projekt.

Många välkapitaliserade köpare, höga prisnivåer och ett stort uppdämt behov av nyproduktion i så gott som samtliga svenska tillväxtkommuner indikerar att detta sannolikt inte är den sista affären av den här typen vi ser i närtid.