Carolus 33, Malmö
Nu har möjligheterna att skapa tredimensionella fastigheter funnits i drygt två och ett halvt år. För fastighetsbranschen var det en välkommen nyhet som innebär en ökad flexibilitet vad gäller möjligheterna att anpassa fastighetsindelningen då fastigheterna kan ha olika ändamål i höjdled.
När lagstiftningen infördes 1 januari 2004 fanns en nyfikenhet men också en återhållsamhet då lagstiftningen var helt ny och fast-ighetsägarna var osäkra på hur fastighetsvärdet påverkades.
Enligt lantmäteriets statistik har det numera bildats cirka 90 tredimensionella (3D) fastigheter, varav ett fåtal har omsatts på marknaden. De försäljningar av 3D-fastigheter som gjorts tyder på att direktavkastningskravet är något högre eller i vissa fall likvärdigt med det för en traditionell fastighet som i övrigt har samma egenskaper.
En av dessa 3D-fastigheter, Carolus 33 i Malmö, såldes under sommaren av Wihlborgs till Pandox, med tillträde den 1 september 2006. Wihlborgs hade köpt stamfastigheten så sent som i maj i en paketaffär med Tornet. Köpeskilling uppgick till 260 miljoner kronor, cirka 13 700 kronor per kvadratmeter. Carolus 33 avstyckades från stamfastigheten Carolus 32 och är som 3D-fastighet väl avgränsad och tekniskt bra separerad från denna. En gemensamhetsanläggning har bildats med syfte att reglera ansvarsfördelningen för avlopp, kallvatten och fjärrvärme.
Stamfastigheten uppfördes mellan 1968-1973 och byggdes under 1980-talet om och till för att inrymma hotellverksamhet. Den ligger i bästa läge i centrala Malmö, består efter avstyckningen av bland annat 31 000 kvadratmeter bostäder och 11 900 kvadratmeter butiksyta.
Den avstyckade 3D-fastigheten Carolus 33 har en uthyrningsbar area om cirka 19 000 kvadratmeter och inrymmer ett affärshotell med 229 hotellrum, 13 konferensrum med tolv sidorum, relaxavdelning och restaurang.
Hotellrummen är rymliga med en minsta storlek om 43 kvadratmeter. Standarden på hotellrummen är mycket bra och skicket på byggnaden är gott.
Hotellet drivs av Radisson SAS och anses som ett av finaste hotellen i Malmö. Det ligger centralt beläget på Östergatan 10 med närhet till shopping och fem minuters promenadavstånd till Järnvägsstationen.
Nai Svefa bedömer att direktavkastningen vid försäljningen uppgick till cirka 6,25 procent.
Johan Jepson
Sammanfattning:
- Under juli 2006 förvärvade Pandox den tredimensionella fastigheten Carolus 33 av Wihlborgs.
- Fastigheten utgörs av ett av de bästa affärshotellen i Malmö med operatören Radisson SAS. Det är beläget på Östergatan 10 i centrala Malmö. Fastigheten förvärvades för 260 miljoner kronor, vilket Nai Svefa bedömer motsvarar en direktavkastning om ca 6,25 procent.
