Carlyle ser potential i Nacka Strand
Ska nya ägare lyckas få fart på Nacka Strand? Åtminstone är det nog det som investmentbolaget Carlyle hoppas på när bolaget i slutet av januari köpte hela området om totalt 17 fastigheter av Vasakronan för 2,95 miljarder kronor.
Vasakronan hade via sin föregångare, AP Fastigheter, i sin tur förvärvat Nacka Strand år 1991. Den nuvarande bebyggelsen med en blandning av kontor, bostäder, restauranger, skolor, hotell, mäss- och konferenslokaler samt parkeringsgarage uppfördes med start under slutet av 1980-talet av Arcona.
Det är framförallt i den kommersiella delen som de största utmaningarna finns för den nya ägaren. Efter att ha klarat fastighetskrisen under början av 90-talet riktigt bra, så steg vakansgraden i Nacka Strand kraftigt – från 3-4 procent i slutet av 2001 till cirka 40 procent i slutet av 2008 – i takt med att de största
hyresgästerna Ericsson, Apoteksbolaget och Telia alla valde att lämna området. Idag bedöms cirka 20 procent av den kommersiella ytan stå tom.
I jämförelse med andra liknande områden som Globen, Marievik och Alvik så är detta en avsevärt högre vakansgrad. Detta har också haft en dämpande effekt på hyresnivåerna i Nacka Strand, där den dominerande nivån idag för kontor är cirka 1 400–1 800 kr/kvm. Hyresnivåer upp mot 2 500 kr/kvm förekommer i de bästa sjönära lägena.
I konkurrensen framstår dock kommunikationerna idag som Nacka Strands största akilleshäl. Idag trafikeras området visserligen av bussar och båtar från Slussen, men Nacka saknar tunnelbana. Nyligen har dock ett beslut fattats om att inleda en förstudie av en förlängning av t-banans blåa linje till Nacka Forum.
Genom att konvertera en del av de vakanta kontoren till bostäder samt inrikta sig på lite mindre företag i marknadsföringen finns dock en möjlighet till att förbättra situationen i området. Carlyle hyser också en förhoppning om att kunna konvertera befintliga 25 000 kvm byggrätter för kommersiellt ändamål till bostäder.
Men bedömd utgående hyra på runt 270 Mkr för affären, så bedöms den initiala direktavkastningen för affären uppgå till runt 5,50 procent. Räknat bara på den kommersiella delen bedöms den initiala direktavkastningen hamna på 6,25-6,75 procent med en högre direktavkastning långsiktigt. Möjligheten till att ombilda befintliga hyresrätter bedöms också ha påverkat priset.
TEXT SVEN ERIK HUGOSSON
