Carlyle ser potential i Nacka Strand

Ska nya ägare lyckas få fart på Nacka Strand? Åtminstone är det nog det som investmentbolaget Carlyle hoppas på när bolaget i slutet av januari köpte hela området om totalt 17 fastigheter av Vasa­kronan för 2,95 miljarder kronor.

Vasakronan hade via sin föregångare, AP Fastigheter, i sin tur förvärvat Nacka Strand år 1991. Den nuvarande bebyggelsen med en blandning av kontor, bostäder, restauranger, skolor, hotell, mäss- och konferenslokaler samt parkeringsgarage uppfördes med start under slutet av 1980-talet av Arcona.

Det är framförallt i den kommersiella delen som de största utmaningarna finns för den nya ägaren. Efter att ha klarat fastighetskrisen under början av 90-talet riktigt bra, så steg vakansgraden i Nacka Strand kraftigt – från 3-4 procent i slutet av 2001 till cirka 40 procent i slutet av 2008 – i takt med att de största
hyresgästerna Ericsson, Apoteksbolaget och Telia alla valde att lämna området. Idag bedöms cirka 20 procent av den kommersiella ytan stå tom.

I jämförelse med andra liknande områden som Globen, Marievik och Alvik så är detta en avsevärt högre vakansgrad. Detta har också haft en dämpande effekt på hyresnivåerna i Nacka Strand, där den dominerande nivån idag för kontor är cirka 1 400–1 800 kr/kvm. Hyresnivåer upp mot 2 500 kr/kvm förekommer i de bästa sjönära lägena.

I konkurrensen framstår dock kommunikationerna idag som Nacka Strands största akilleshäl. Idag trafikeras området visserligen av bussar och båtar från Slussen, men Nacka saknar tunnelbana. Nyligen har dock ett beslut fattats om att inleda en förstudie av en förlängning av t-banans blåa linje till Nacka Forum.

Genom att konvertera en del av de vakanta kontoren till bostäder samt inrikta sig på lite mindre företag i marknadsföringen finns dock en möjlighet till att förbättra situationen i området. Carlyle hyser också en förhoppning om att kunna konvertera befintliga 25 000 kvm byggrätter för kommersiellt ändamål till bostäder.

Men bedömd utgående hyra på runt 270 Mkr för affären, så bedöms den initiala direktavkastningen för affären uppgå till runt 5,50 procent. Räknat bara på den kommersiella delen bedöms den initiala direktavkastningen hamna på 6,25-6,75 procent med en högre direktavkastning långsiktigt. Möjligheten till att ombilda befintliga hyresrätter bedöms också ha påverkat priset.

TEXT SVEN ERIK HUGOSSON

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Affärsanalys

Stark prisuppgång för närlogistik

Anders Elvinsson vid C&W har satt analyspennan i en fastighetsaffär i södra Sverige.

Affärsanalys

Hög nivå kan ge trend för avstyckningar

Hanna Käck på C&W har satt analyspennan i en affär där ett välkänt industribolag säljer attraktiv mark.

Affärsanalys

Toppnivå i område för nybyggnation

Efter en intensiv slutspurt på transaktionsåret 2020 kommunicerades ännu en stor affär i början på 2021. Denna gång var det …

Affärsanalys

Rekordlåg avkastning för investeringsstöd

I januari kommunicerades det att Lille Oslo Eiendom förvärvat fastigheten Kronetorp 1:12 i Burlöv för 285 miljoner kronor, motsvarande cirka …

Foto på fasatigheten Kasernen 8, Solna
Affärsanalys

100.000 kr/kvm för samhällsfastighet

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär. Ursprungligen publicerad i magasinet FV nr 1/2021.

Foto på fastigheterna Kromosomen 3 & 4, Stockholm
Affärsanalys

Tangerad rekordnivå i Hagastaden

Jacob Edin på CBRE har satt analyspennan på en affär i Stockholms innerstad. Ur magasinet FV nr 1/2021.

Affärsanalys

Volymhandel till lågpris

Lukas Theander på Savills analyserar en affär med en handelsfastighet i Stockholmsområdet.

Foto på fastigheten Örja 1:20, Landskrona.
Affärsanalys

Rusning efter svenska logistikfastigheter

Trots den rådande pandemin och den globala osäkerheten har internationella aktörers intresse för den svenska fastighetsmarknaden bibehållits. Vid oförändrat läge …

Affärsanalys

Hyresrätter alltmer attraktiva överallt

Mot slutet av 2019 köpte Willhem ett större hyresrättsprojekt i Eskilstuna från en konfidentiell säljare. Projektet omfattade 337 nyproducerade hyresrätter …

Affärsanalys

Rekordintresse för Stockholms innerstad

Tidigt i september offentliggjordes det att Arnahammar Fastighets AB, ett JV som skapats av Rutger Arnhult och Jan-Åke Glommen, köpt …

Affärsanalys

Hög nivå för del av ikonisk stadssilhuett

Claes Hielte på C&W analyserar rekordaffär på Södermalm i Stockholm.

Affärsanalys

Tar rygg i område som inväntar ett lyft

COREM FORTSÄTTER sin expansion i Stockholmsområdet och förvärvar två fastigheter i ett stationsnära läge i Flemingsberg, Huddinge kommun. På fastigheterna …

Tillbaka till förstasidan