Carlyle ser potential i Nacka Strand

Ska nya ägare lyckas få fart på Nacka Strand? Åtminstone är det nog det som investmentbolaget Carlyle hoppas på när bolaget i slutet av januari köpte hela området om totalt 17 fastigheter av Vasa­kronan för 2,95 miljarder kronor.

Vasakronan hade via sin föregångare, AP Fastigheter, i sin tur förvärvat Nacka Strand år 1991. Den nuvarande bebyggelsen med en blandning av kontor, bostäder, restauranger, skolor, hotell, mäss- och konferenslokaler samt parkeringsgarage uppfördes med start under slutet av 1980-talet av Arcona.

Det är framförallt i den kommersiella delen som de största utmaningarna finns för den nya ägaren. Efter att ha klarat fastighetskrisen under början av 90-talet riktigt bra, så steg vakansgraden i Nacka Strand kraftigt – från 3-4 procent i slutet av 2001 till cirka 40 procent i slutet av 2008 – i takt med att de största
hyresgästerna Ericsson, Apoteksbolaget och Telia alla valde att lämna området. Idag bedöms cirka 20 procent av den kommersiella ytan stå tom.

I jämförelse med andra liknande områden som Globen, Marievik och Alvik så är detta en avsevärt högre vakansgrad. Detta har också haft en dämpande effekt på hyresnivåerna i Nacka Strand, där den dominerande nivån idag för kontor är cirka 1 400–1 800 kr/kvm. Hyresnivåer upp mot 2 500 kr/kvm förekommer i de bästa sjönära lägena.

I konkurrensen framstår dock kommunikationerna idag som Nacka Strands största akilleshäl. Idag trafikeras området visserligen av bussar och båtar från Slussen, men Nacka saknar tunnelbana. Nyligen har dock ett beslut fattats om att inleda en förstudie av en förlängning av t-banans blåa linje till Nacka Forum.

Genom att konvertera en del av de vakanta kontoren till bostäder samt inrikta sig på lite mindre företag i marknadsföringen finns dock en möjlighet till att förbättra situationen i området. Carlyle hyser också en förhoppning om att kunna konvertera befintliga 25 000 kvm byggrätter för kommersiellt ändamål till bostäder.

Men bedömd utgående hyra på runt 270 Mkr för affären, så bedöms den initiala direktavkastningen för affären uppgå till runt 5,50 procent. Räknat bara på den kommersiella delen bedöms den initiala direktavkastningen hamna på 6,25-6,75 procent med en högre direktavkastning långsiktigt. Möjligheten till att ombilda befintliga hyresrätter bedöms också ha påverkat priset.

TEXT SVEN ERIK HUGOSSON

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Tillbaka till förstasidan