Carlyle ser potential i Nacka Strand

Ska nya ägare lyckas få fart på Nacka Strand? Åtminstone är det nog det som investmentbolaget Carlyle hoppas på när bolaget i slutet av januari köpte hela området om totalt 17 fastigheter av Vasa­kronan för 2,95 miljarder kronor.

Vasakronan hade via sin föregångare, AP Fastigheter, i sin tur förvärvat Nacka Strand år 1991. Den nuvarande bebyggelsen med en blandning av kontor, bostäder, restauranger, skolor, hotell, mäss- och konferenslokaler samt parkeringsgarage uppfördes med start under slutet av 1980-talet av Arcona.

Det är framförallt i den kommersiella delen som de största utmaningarna finns för den nya ägaren. Efter att ha klarat fastighetskrisen under början av 90-talet riktigt bra, så steg vakansgraden i Nacka Strand kraftigt – från 3-4 procent i slutet av 2001 till cirka 40 procent i slutet av 2008 – i takt med att de största
hyresgästerna Ericsson, Apoteksbolaget och Telia alla valde att lämna området. Idag bedöms cirka 20 procent av den kommersiella ytan stå tom.

I jämförelse med andra liknande områden som Globen, Marievik och Alvik så är detta en avsevärt högre vakansgrad. Detta har också haft en dämpande effekt på hyresnivåerna i Nacka Strand, där den dominerande nivån idag för kontor är cirka 1 400–1 800 kr/kvm. Hyresnivåer upp mot 2 500 kr/kvm förekommer i de bästa sjönära lägena.

I konkurrensen framstår dock kommunikationerna idag som Nacka Strands största akilleshäl. Idag trafikeras området visserligen av bussar och båtar från Slussen, men Nacka saknar tunnelbana. Nyligen har dock ett beslut fattats om att inleda en förstudie av en förlängning av t-banans blåa linje till Nacka Forum.

Genom att konvertera en del av de vakanta kontoren till bostäder samt inrikta sig på lite mindre företag i marknadsföringen finns dock en möjlighet till att förbättra situationen i området. Carlyle hyser också en förhoppning om att kunna konvertera befintliga 25 000 kvm byggrätter för kommersiellt ändamål till bostäder.

Men bedömd utgående hyra på runt 270 Mkr för affären, så bedöms den initiala direktavkastningen för affären uppgå till runt 5,50 procent. Räknat bara på den kommersiella delen bedöms den initiala direktavkastningen hamna på 6,25-6,75 procent med en högre direktavkastning långsiktigt. Möjligheten till att ombilda befintliga hyresrätter bedöms också ha påverkat priset.

TEXT SVEN ERIK HUGOSSON

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Affärsanalys

Risk och möjlighet med påbyggnad

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av …

Affärsanalys

Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 …

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 …

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Tillbaka till förstasidan