Byter hus från olika epoker inom tullarna

December 2014 förvärvade AFA Fastigheter de båda höghusen i projektet Kungsholmsporten i Stock­holm av Wallenstam. Husen färdig­ställdes 2011 respektive 2012 och består av två tjugovåningstorn med utskjutande skänklar på markplan som är 7­8 våningar höga. Husen byggdes med fokus på att minska energiförbrukningen bland annat genom lågenergifönster, extra tjocka isolerade väggar och system för värmeåtervinning. Husen inrymmer totalt 19.000 kvadratmeter bostäder fördelat på 267 hyreslägenheter. Därtill finns enstaka lokaler, samt garageplatser under jord.

Läget invid Essingeleden bedöm­des initialt som svårt att bygga på, men slutresultatet blev två moderna och högkvalitativa byggnader, i dag med närmast obefintliga vakanser. De båda fastigheterna, Förtjusningen 1 och Glädjen 14, upplåts båda med tomträtt och hade vid den senaste fastighetstaxeringen en taxerad bostadshyresnivå om nästan 2.000 kronor per kvadratmeter, vilket bedöms ligga i linje med de nivåer som vanligen uppnås för nybyggda hyresbostäder i Stockholms centrala delar.
Fastigheterna, som har ett sam­manlagt taxeringsvärde om 626 miljoner, säljs genom bolag till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 1 miljard, motsvarande 52.000 kronor per kvadratmeter uthyrbar yta.

Som del i affären förvärvar Wallen­stam i sin tur fyra äldre fastigheter på Kungsholmen från AFA Fastigheter. Fastigheterna, som har en total yta på knappt 7.000 kvadratmeter, varav cirka 5.500 kvadratmeter utgörs av bostäder och resterande av lokaler, förvärvas till ett fastighetsvärde om cirka 293 miljoner. Priset motsvarar runt 43.000 kronor per kvadrat­meter uthyrbar yta.

Läget på de fyra fastigheterna, Smaragden 2 samt Morellträdet 6, 12 och 13 (varav samtliga innehas med äganderätt), bedöms som mycket attraktivt både vad gäller bostäder och lokaler. Fastigheterna hade vid senaste fastighetstaxeringen en hyresnivå för bostäderna runt 1.200 kronor per kvadratmeter samt ett sammanlagt taxeringsvärde om cirka 138 miljoner.

NAI Svefa bedömer transaktionen som intressant där högkvalitativa bostadsfastigheter från två vitt skilda fastighetsekonomiska epo­ker byter ägare och ger respektive aktör ett komplement till befintlig portföljstruktur. Köpen visar på en fortsatt stark marknad för kvalitativa bostadsobjekt i bra lägen och med stabila kassaflöden.

TEXT Petter Sandberg