Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser det nyproducerade byggnader.

Den första affären avser Nocken 2. Säljare var Skanska Hyresbostäder. Fastigheten ligger i området Vikaholm, drygt 6 km bilvägen söder om stadens centrum. Bostadsbyggnaderna, som utgörs av två fyravånings-hus, är uppförda 2018. Den totala uthyrbara arean är 3 795 kvm fördelat på 67 bostadslägenheter. Det aktuella hyresvärdet (antas här som hyra samt eventuella tillägg) uppges till ”omkring 6,5 miljoner kronor” vilket i så fall motsvarar ca 1 718 kr/kvm.

Transaktionen baserades på ett underliggande fastighetsvärde om 114 miljoner kronor motsvarande 30 040 kr/kvm. Forum Fastighetsekonomi utförda transaktions­analys indikerar att förvärvet resulterar i en initial direktavkastning på ca 4,4 procent. I analysen har då ingått en antagen driftskostnad inklusive administration och (reducerat) periodiskt underhåll om motsvarande totalt 400 kr/kvm och dessutom en schablonmässig vakans/hyresförlust motsvarande 0,5 procent (8,50 kr/kvm). Enligt K-Fastigheters officiella meddelande om transaktionen går det att utläsa att de själva räknar med en driftskostnad kring 280 kr/kvm vilket i så fall leder till en direkt­avkastning på nivån 4,75 procent – en skillnad på 0,35 procentenheter som torde kunna förklaras av att det i K-Fastigheters beräkning antagligen inte ingår avsättningar för periodiskt underhåll och troligtvis inte heller för administration.

Den andra transaktionen som K-Fastigheter gör på försommaren i Växjö avser fastigheterna Örnen 33 och 34. Fastigheterna ligger i ”Folkparksområdet” och är på gångavstånd till centrum.

Byggnaderna är under upp­förande. Hela projektet avser 171 bostadshyreslägenheter med en total uthyrbar area om ca 13 000 kvm. Hyresvärdet uppges till 28,5 miljoner kronor vilket motsvarar ca 1 831 kr/kvm (inkl ev tillägg). Det underliggande fastighetsvärdet i affären uppgår till 480 miljoner kronor.

Med samma antaganden kan därmed ett initialt direktavkastnings­krav indikeras på nivån 3,85 procent. Den genomsnittliga köpeskillingen motsvarar ca 36 900 kr/kvm.

Forum gör bedömningen att båda affärerna ligger inom förväntade prisintervall även om priset för Örnen 33 och 34 ligger i toppskiktet för städer av Växjös storlek.