BRF köper för en kvarts miljard på Östermalm

Vakteln 4 och 5, Stockholm

Gatuadress Danderydsgatan 28-30
Uthyrbar totalarea 4.853 kvm
Uthyrbar lokalarea 473 kvm
Uthyrbar bostadsarea 4.380 kvm
Hyra bostäder 5.589.000 kr
Hyra lokaler 690.000 kr
Uthyrningsgrad lokaler 100%
Hyresgäster Trönnberg Co Förvaltnings AB och Veterinarians AB
Hyresrisk Normal
Underhållsbehov Normal

TRANSAKTION
Köpetidpunkt maj 2015
Köpare Brf Vakten 4 och 5
Säljare Bruno Trönnberg
Köpeskilling  258 mkr
Initial direktavkastning 1,6 %

Visa faktaruta

Bruno Trönnberg sålde i maj 2015 fastigheterna Vakteln 4 och 5 till en i fastigheten bildad bostadsrättsförening. Köpeskillingen uppgick till 258 miljoner motsvarande 53 200 kr/kvm. Affären genomfördes som en bolagsaffär. Av den totala uthyrbara ytan om 4 853 kvm utgör 473 kvm lokaler (kontor) och 4 380 kvm bostäder fördelat på 53 lägenheter. Merparten av de kommersiella intäkterna kommer från långt kontrakt med fastighetsförvaltningsföretaget Trönnberg & Co Förvaltning AB.

Vakteln 4 och 5 är beläget på övre Östermalm i Stockholm med adress med Danderydsgatan 28–30. Fastighetens läge är mycket bra för bostadsändamål. Kontorslokalerna attraherar dem som önskar ett bra läge utan att ligga mitt i CBD.

Affären är en av de till köpeskillingen största ombildningarna i Stockholms innerstad någonsin. Det förhållandevis lilla lokalinslaget innebär att föreningen blir en så kallad äkta bostadsrättsförening. I fastigheten finns även en råvind som föreningen i framtiden kan konvertera till bostäder.

Förvärvspriset 258 miljoner kronor, motsvarande 53.200 kr/kvm och enligt Forum Fastighetsekonomi som var säljarens rådgivare ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 1,6 procent. Om ett direktavkastningskrav om 5 procent åsätts lokaldelen blir direktavkastningskravet för bostadsdelen så lågt som 1,25 procent.

Föreningens medlemmar förvärvade sina lägenheter för i genomsnitt 50.000 kr/kvm med ett spann mellan 45.000 och 60.000 kr/kvm. Fördelningsmodellen innebar att de mindre åsattes ett något högre kvadratmeterpris. Vid dagens låga ränta innebär ett köp en oförändrad boendekostnad (vid 2 procent i privatränta). De lägenheter i huset som så här långt har sålts på den öppna marknaden har inneburit stora vinster med köpeskillingar i nivån 78.000–80.000 kr/kvm.

Säljaren har ägt fastigheterna under lång tid, men strukturerade om sitt ägande för några år sedan då de överläts till ett bolag genom gåva. De togs upp i bolaget med ett värde strax över 100 miljoner och såldes nu för 256 miljoner (brf:s förvärvskostnader avräknade), vilket motsvarar en direktavkastning på 1,6 procent. Affären bedöms vara gjord på en nivå som är 10–15 procent mer än någon annan skulle betala på investorsmarknaden. Affären får anses vara ett lyckat exempel på en ”win-win-situation”.

TEXT Håkan Söderqvist

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

I mitten av september kommunicerades att Blackstone följt upp sitt förvärv av lager- och logistikfastigheter från Corem med ytterligare en …

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Pareto-skapade Bråviken Logistik-koncernen informerade i slutet av september om att avtal ingåtts med en ej namngiven investerare avseende en försäljning …

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Tillbaka till förstasidan