Affärsanalyser

BRF köper för en kvarts miljard på Östermalm

Vakteln 4 och 5, Stockholm

Gatuadress Danderydsgatan 28-30
Uthyrbar totalarea 4.853 kvm
Uthyrbar lokalarea 473 kvm
Uthyrbar bostadsarea 4.380 kvm
Hyra bostäder 5.589.000 kr
Hyra lokaler 690.000 kr
Uthyrningsgrad lokaler 100%
Hyresgäster Trönnberg Co Förvaltnings AB och Veterinarians AB
Hyresrisk Normal
Underhållsbehov Normal

TRANSAKTION
Köpetidpunkt maj 2015
Köpare Brf Vakten 4 och 5
Säljare Bruno Trönnberg
Köpeskilling  258 mkr
Initial direktavkastning 1,6 %

Visa faktaruta

Bruno Trönnberg sålde i maj 2015 fastigheterna Vakteln 4 och 5 till en i fastigheten bildad bostadsrättsförening. Köpeskillingen uppgick till 258 miljoner motsvarande 53 200 kr/kvm. Affären genomfördes som en bolagsaffär. Av den totala uthyrbara ytan om 4 853 kvm utgör 473 kvm lokaler (kontor) och 4 380 kvm bostäder fördelat på 53 lägenheter. Merparten av de kommersiella intäkterna kommer från långt kontrakt med fastighetsförvaltningsföretaget Trönnberg & Co Förvaltning AB.

Vakteln 4 och 5 är beläget på övre Östermalm i Stockholm med adress med Danderydsgatan 28–30. Fastighetens läge är mycket bra för bostadsändamål. Kontorslokalerna attraherar dem som önskar ett bra läge utan att ligga mitt i CBD.

Affären är en av de till köpeskillingen största ombildningarna i Stockholms innerstad någonsin. Det förhållandevis lilla lokalinslaget innebär att föreningen blir en så kallad äkta bostadsrättsförening. I fastigheten finns även en råvind som föreningen i framtiden kan konvertera till bostäder.

Förvärvspriset 258 miljoner kronor, motsvarande 53.200 kr/kvm och enligt Forum Fastighetsekonomi som var säljarens rådgivare ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 1,6 procent. Om ett direktavkastningskrav om 5 procent åsätts lokaldelen blir direktavkastningskravet för bostadsdelen så lågt som 1,25 procent.

Föreningens medlemmar förvärvade sina lägenheter för i genomsnitt 50.000 kr/kvm med ett spann mellan 45.000 och 60.000 kr/kvm. Fördelningsmodellen innebar att de mindre åsattes ett något högre kvadratmeterpris. Vid dagens låga ränta innebär ett köp en oförändrad boendekostnad (vid 2 procent i privatränta). De lägenheter i huset som så här långt har sålts på den öppna marknaden har inneburit stora vinster med köpeskillingar i nivån 78.000–80.000 kr/kvm.

Säljaren har ägt fastigheterna under lång tid, men strukturerade om sitt ägande för några år sedan då de överläts till ett bolag genom gåva. De togs upp i bolaget med ett värde strax över 100 miljoner och såldes nu för 256 miljoner (brf:s förvärvskostnader avräknade), vilket motsvarar en direktavkastning på 1,6 procent. Affären bedöms vara gjord på en nivå som är 10–15 procent mer än någon annan skulle betala på investorsmarknaden. Affären får anses vara ett lyckat exempel på en ”win-win-situation”.

TEXT Håkan Söderqvist

Missa inte! Fastighetsdagen Uppsala 2024

Den 9 april är det dags för Fastighetsvärldens heldagsseminarium Fastighetsdagen Uppsala. Seminariet äger rum på Uppsala Konsert & Kongress, Uppsala.

Se fullständigt program och möjlighet till anmälan här.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan