Vakteln 4 och 5, Stockholm
Gatuadress Danderydsgatan 28-30
Uthyrbar totalarea 4.853 kvm
Uthyrbar lokalarea 473 kvm
Uthyrbar bostadsarea 4.380 kvm
Hyra bostäder 5.589.000 kr
Hyra lokaler 690.000 kr
Uthyrningsgrad lokaler 100%
Hyresgäster Trönnberg Co Förvaltnings AB och Veterinarians AB
Hyresrisk Normal
Underhållsbehov Normal
TRANSAKTION
Köpetidpunkt maj 2015
Köpare Brf Vakten 4 och 5
Säljare Bruno Trönnberg
Köpeskilling 258 mkr
Initial direktavkastning 1,6 %
Bruno Trönnberg sålde i maj 2015 fastigheterna Vakteln 4 och 5 till en i fastigheten bildad bostadsrättsförening. Köpeskillingen uppgick till 258 miljoner motsvarande 53 200 kr/kvm. Affären genomfördes som en bolagsaffär. Av den totala uthyrbara ytan om 4 853 kvm utgör 473 kvm lokaler (kontor) och 4 380 kvm bostäder fördelat på 53 lägenheter. Merparten av de kommersiella intäkterna kommer från långt kontrakt med fastighetsförvaltningsföretaget Trönnberg & Co Förvaltning AB.
Vakteln 4 och 5 är beläget på övre Östermalm i Stockholm med adress med Danderydsgatan 28–30. Fastighetens läge är mycket bra för bostadsändamål. Kontorslokalerna attraherar dem som önskar ett bra läge utan att ligga mitt i CBD.
Affären är en av de till köpeskillingen största ombildningarna i Stockholms innerstad någonsin. Det förhållandevis lilla lokalinslaget innebär att föreningen blir en så kallad äkta bostadsrättsförening. I fastigheten finns även en råvind som föreningen i framtiden kan konvertera till bostäder.
Förvärvspriset 258 miljoner kronor, motsvarande 53.200 kr/kvm och enligt Forum Fastighetsekonomi som var säljarens rådgivare ett genomsnittligt direktavkastningskrav om 1,6 procent. Om ett direktavkastningskrav om 5 procent åsätts lokaldelen blir direktavkastningskravet för bostadsdelen så lågt som 1,25 procent.
Föreningens medlemmar förvärvade sina lägenheter för i genomsnitt 50.000 kr/kvm med ett spann mellan 45.000 och 60.000 kr/kvm. Fördelningsmodellen innebar att de mindre åsattes ett något högre kvadratmeterpris. Vid dagens låga ränta innebär ett köp en oförändrad boendekostnad (vid 2 procent i privatränta). De lägenheter i huset som så här långt har sålts på den öppna marknaden har inneburit stora vinster med köpeskillingar i nivån 78.000–80.000 kr/kvm.
Säljaren har ägt fastigheterna under lång tid, men strukturerade om sitt ägande för några år sedan då de överläts till ett bolag genom gåva. De togs upp i bolaget med ett värde strax över 100 miljoner och såldes nu för 256 miljoner (brf:s förvärvskostnader avräknade), vilket motsvarar en direktavkastning på 1,6 procent. Affären bedöms vara gjord på en nivå som är 10–15 procent mer än någon annan skulle betala på investorsmarknaden. Affären får anses vara ett lyckat exempel på en ”win-win-situation”.
TEXT Håkan Söderqvist