Bra riskspridning på stor logistikportfölj

NREP följer upp sin affär från 2015, då en portfölj i Norden om 6,3 miljarder kronor köptes av fyra danska pensionskassor, med en ny rekordaffär. NREP tar in nya investerare till en nystartad fondstruktur i Norden, med en seedportfölj på totalt 49 fastigheter, varav 27 fastigheter i Sverige. Köpeskillingen är 10,5 miljarder svenska kronor.

Fokus i denna analys ligger på den svenska delen av portföljen.

Logistikmarknaden är extremt attraktiv i Sverige och Norden för tillfället. Det har på senare tid gjorts en rad affärer och det har varit väldigt många intressenter, även från internationellt håll.

Den svenska delen i affären består av 27 fastigheter spridda från Luleå i norr till Göteborg i väst, om totalt 560.000 kvm. Majoriteten återfinns i några av de mest attraktiva logistiklägena i Sverige som till exempel Torsvik (Jönköping), Veddesta (Järfälla), Örebro och Eskilstuna.

Priset för fastigheterna i Sverige bedömer CBRE till 5,5–5,7 miljarder kronor, vilket ger ungefär 10.000 kr/kvm. CBRE bedömer hyresnivån per fastighet inom intervallet 400–1 000 kr/kvm och den genomsnittliga hyran för portföljen till cirka 600 kr/kvm. Flertalet av fastigheterna återfinns i Stockholmsområdet, där hyrorna generellt är något högre.

Avtalen för anläggningar likt denna är normalt i form av ”triple-net”, där hyresgästen har ett stort ansvar för kostnader, skötsel och interiört underhåll. Kostnaden för fastigheter där avtalen är med ”triple-net”-avtal är låga och återfinns generellt i nivån 20–25 kr/kvm. I portföljen finns ett antal fastigheter som ej har denna avtalsstruktur och gäller intervallet 20–70 kr/kvm.

Med ett antagande om en hyra på 600 kr/kvm och en kostnad på 40 kr/kvm skulle det vara en genomsnittlig direktavkastning om 5,6 procent för porföljen. Initialt bedömer CBRE direktavkastningen till strax under 5,5 procent. I denna typ av portföljer med denna storlek och dignitet är det relativt lätt att tro att det råder en portföljpremiesituation. Logistikmarknaden med primeobjekt är trots allt relativt begränsad vilket gör denna typ av portföljer attraktiva.

Sammanfattningsvis får NREP in ett antal långsiktiga investerare i sin fond. Investerarna får del i en väl diversifierad logistikportfölj innehållande många primeobjekt spridda över Norden vilket ger en bra riskspridning för dessa med ett långsiktigt stabilt kassaflöde.