Bostadsrättsförening köper miljonprogram

Terränglöparen 9, Sundbyberg

Fastighet Terränglöparen 9
Kommun Sundbyberg
Adress Lötsjövägen 9–99
Area 37.000 kvm
Hyresnivå 1.100 kr/kvm (bostäder)
Uthyrningsgrad 100 %
Hyresgäster 90 % bostäder

TRANSAKTION
Tillträde Juni 2017
Säljare Förvaltaren
Köpare Brf Terränglöparen 9
Köpeskilling 625 mkr
Kr/kvm 16.700 kr/kvm
Direktavkastning 3,1 %

Visa faktaruta

I början av juni sålde det kommunala bostadsbolaget Förvaltaren i Sundbyberg Terränglöparen 9 till en nybildad bostadsrättsförening. Fastigheten utgörs av ett miljonprogramshus fördelat på 35.200 kvm bostadsyta (463 lägenheter) och 2.100 kvm lokalyta. Köpeskillingen uppgick till 625 mkr, vilket mot­svarar ca 16.700 kr/kvm.

Enligt den ekonomiska planen står byggnaderna inför omfattande renoveringar, och uppskattas till ca 4.500 kr/kvm. Inkluderat avsättningen för underhåll uppgår den justerade anskaffningskostnaden således till ca 21.000 kr/kvm. Baserat på bostadshyror om ca 1.100 kr/kvm bedömer Forum Fastighetsekonomi att den initiala direktavkastningen uppgår till ca 3,70 procent och det normaliserade till ca 3,10 procent.

Försäljningen är en del av Sundbybergs långsiktiga plan att öka mångfalden och alternativa boendeformer i Hallonbergen, varför de boende blev erbjudna att förvärva fastigheten.

När kommunala bostadsbolag väljer att sälja miljonprogramshus tycks besluten ofta baseras på ett av följande tre motiv:

Det första motivet, vilket även gäller försäljningen i Hallonbergen, baseras på en förhoppning om att höja statusen i området genom att tillföra en större andel bostadsrätter.

Det andra motivet till försälj­ning är att byggnaderna står inför omfattande och kostsamma ombyggnationer, och kommunerna väljer därför att sälja dem vidare till ett privat fastighetsbolag eller en bostadsrättsförening.

Det tredje motivet till en försäljning är att frigöra kapital för nyproduktion.

Bankernas höjda krav på finansiering slår hårt mot ombildningar, och om Finansinspektionens förslag om ytterligare krav går igenom blir det tufft för bostadsrättsföreningar att få igenom sina kalkyler.

Vid försäljningen i Hallonbergen har kommunen valt att köpa 33 lägenheter som de vid tidpunkten före förvärvet hyrde från Förvaltaren. Av dessa används 13 lägenheter som träningsboende eller LSS-boende, medan övriga 20 lägenheter hyrs ut i andra hand till hyresgäster som av olika skäl har svårt att få ett eget hyresavtal.

Genom sitt köp kan kommunen fortsätta att erbjuda särskilt boende samtidigt som bostadsrättsföreningens möjligheter att förvärva fastigheten förbättrades.

Tidigare Affärsanalyser

Affärsanalys

Smart affär för att minska risktagandet

Fredrik Karlsson på Newsec sätter analyständerna i en affär med bostadsbyggrätter.

Affärsanalys

Attraktiv avkastning i bohuslänsk sommarstad

Akka förvärvade från Willhem. Henrik Roderhult på Newsec analyserar affären.

Affärsanalys

Slår till med tidigt köp i expansiva ”Flempan”

Niam har köpt tre nyproducerade fastigheter i Flemingbergsdalen från Skanska. Läs Patrik Lundströms analys av transaktionen.

Affärsanalys

Logisk affär efter att konvertering ägt rum

Fredrik Rost på Cushman & Wakefield analyserar en affär i Lund. i transaktionen fann säljare och köpare varandra på ett helt logiskt sätt.

Affärsanalys

Staten och kommunen är stora hyresgäster

Köparen vill sannolikt attrahera fler samhällshyresgäster, skriver P-O Skoog, vid Forum Fastighetsekonomi, i en analys av affären.

Affärsanalys

Bra riskspridning på stor logistikportfölj

Daniel Holmkvist vid Savills granskar en affär med logistikfastigheter värda hela 5,6 miljarder kronor.

Affärsanalys

Stor efterfrågan på citynära logistik

Peter Eriksson på CBRE analyserar en transaktion med en fastighet i Backa när Axfast säljer.

Affärsanalys

Ser möjligheter även på mindre orter

Sofia Törnqvist vid Savills analyserar en bostadsaffär där Balder säljer till D. Carnegie & co.

Affärsanalys

Förvärvar utmaningar och potential i Angered

Peter W-O Berglin på Savills sätter analyständerna i en fastighet där köparen måste kavla upp ärmarna.
Affärsanalys

Säker affär som är bra för båda parter

Castellums stora köp av Norrporten medförde flera följdaffärer. Patrik Lundström vid Cushman & Wakefield granskar en av dessa.

Affärsanalys

Låg avkastning med flera olika utvägar

Fastigheten ligger i ett av de bättre ligistlägena i Stockholmsområdet. Men den har även potential för annat, analyserar Carl Zander på Cushman & Wakefield.

Affärsanalys

Hyrespotential vid köp på ny marknad

En bostadsaffär mellan Balder och Hemstaden analyseras av Henrik Roderhult på Newsec.

Tillbaka till förstasidan