Bostadsförvärv i expansiv region
Portfölj Nyköping
Beståndet 11 fastigheter
Läge Bostadsområden utanför centrum
Uthyrbar area totalt ca 62 000 kvm
– Varav bostäder ca 55 400 kvm
– Varav lokaler ca 6 600 kvm
Underhållsbehov Normalt till högt
Bostadshyra knappt 900kr/kvm
Hyresrisk Låg
TRANSAKTION
Köptidpunkt September 2012
Köpare Rikshem
Säljare Nyköpingshem
Köpeskilling 475 mkr
Direktavkastning, initial 5,5%
Kr/kvm 7 670
Nyköpings kommun valde, liksom flera kommuner före dem, att i september avyttra delar av det kommunalägda bostadsbeståndet. Syftet var att frigöra kapital för byggnation av nya hyresrätter och renovering av befintligt bestånd. Två portföljer erbjöds marknaden varav den mindre av de två förvärvades av lokala dalhälls fastighetsbolag och den större av rikshem, som genomförde sitt första förvärv på orten.
Det av rikshem förvärvade beståndet utgörs av elva fastigheter innehållande 746 lägenheter och lokaler. Lokaler, vilket inkluderar garage och parkering, står för drygt tolv procent av intäkterna – varav hälften från kommunal verksamhet. Majoriteten av fastigheterna är belägna utanför de centrala delarna av Nyköping.
Huvuddelen av beståndet utgörs av 1960-talshus som sannolikt kräver underhållsåtgärder inom en snar framtid. rikshem bedriver i dagsläget flera liknande renoverings- och upprustningsprojekt i bland annat Gränby, Uppsala, vilket innebär att viktiga kunskaper och erfarenheter kan användas även avseende beståndet i Nyköping.
Nyköping är del av den expansiva Stockholmsregionen och arbetspendlingen till huvudstaden fortsätter att öka. Regeringens beslut om att bygga Ostlänken kommer framöver ytterligare gynna pendling då tågresan Nyköping–Stockholm förkortas avsevärt, från 65 till 40 minuter. Detta i kombination med bostadsbristen i Stockholm gör att bostadsmarknaden bedöms fortsätta att utvecklas positivt med låg vakans och stigande bostadspriser.
Fastighetsinvesterare har på senare år sökt sig mot mer riskfria tillgångar och bostadsfastigheter har varit ett attraktivt alternativ till lågavkastande obligationer och volatila aktier. Direktavkastningskraven för bostäder på tillväxtorter har nått en, historiskt sett, mycket låg nivå. Nyköpingshems försäljning förstärker denna trend genom de 60-tal företag som visade intresse för bostadsportföljerna.
Prognostiserat stigande realräntor borde i teorin justera upp direktavkastningskraven på ”lågavkastande” fastigheter. Ett alternativt scenario är att direktavkastningskraven för bostäder på tillväxtorter under överskådlig framtid etableras på dagens nivå nu när investerare med en lång placeringshorisont fått upp aptiten för, och i allt högre utsträckning placerar tillgångar i, det stabila bostadssegmentet.
TEXT ANDERS ELVINSSON