Bostäder i Lund första förvärvet för ny fond

I december 2012 offentliggjordes det första förvärvet av den nya fastighetsfonden SEB Domestica Bostäder AB. Den förvärvade fastigheten är Väduren 9 i Lund. Makroläget i form av universitetsstaden Lund bedöms som mycket gott.

Väduren 9 är belägen i östra Lund på centrumsidan av E22 längs med Dalbyvägen cirka 800 meter från Mårtenstorget. Läget inom staden bedöms ur ett bostadsperspektiv som gott och för butiksändamål som medelgott beaktat exponeringen mot Dalbyvägen.

Den sammanlagda arean uppgår till 5 500 kvm varav cirka 70 procent är bostäder och cirka 30 procent lokaler. På fastigheten uppfördes 41 lägenheter år 2005 och ytterligare 20 lägenheter år 2011. 12 av lägenheterna innehåller ett rum och kök medan resterande har storleken två respektive tre rum och kök.

På bostadssidan bedöms omflyttningstakten ha en inverkan på driftnettot. CBRE bedömer endast den minsta lägenhetsstorleken som intressant för studenter. För dessa lägenheter blir omflyttningstakten sannolikt högre än genomsnittet i fastigheten.

För de 20 lägenheterna som är uppförda 2011 (företrädesvis tre rum och kök) kan människor uppleva må-nadskostnaden som hög i jämförelse med äldre fastigheter. Detta medför risk för högre omflyttningstakt i den nyare byggnadsdelen. Fastigheten är dock fullt uthyrd vilket är ett resultat av efterfrågan på orten. Vidare bör hyresnivån relativt sett upplevas lägre i takt med att ytterligare nybyggnadsprojekt i Lund färdigställs.

Byggnaden inrymmer fem våningar vilka nås med sammanlagt tre personhissar. De flesta lägenheter har balkong. Aktuell hyresnivå för butikerna uppgår till 1 500–1 700 per kvadratmeter vilket bedöms som något högt även om nivån etablerats inom huset. Sammantaget bedöms långsiktig vakansgrad som låg för bostäderna och medelhög för lokalerna. Den blandade användningen med drygt 30 procent av hyresintäkterna från kommersiella lokaler medför en högre riskprofil än för en renodlad bostadsfastighet.

Köpeskillingen uppgick till cirka 125 miljoner kronor vilket motsvarar cirka 22 600 kronor per kvadratmeter och en genomsnittlig bedömd direktavkastning på 5,0 procent. CBRE bedömer att detta motsvarar en direktavkastning kring 4,25 procent för bostäderna samt 7 procent för de kommersiella lokalerna.

TEXT MAGNUS LÖNN