Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

I mitten av september kommunicerades att Blackstone följt upp sitt förvärv av lager- och logistikfastigheter från Corem med ytterligare en affär. Denna gång var det Klövern som avyttrade en portfölj med sju lager-, produktions- och logistikfastigheter. Cushman & Wakefield var återigen rådgivare till Blackstone.

Nära hälften av den uthyrbara ytan i den förvärvade fastighetsportföljen utgörs av logistikyta. Resterande del består av produktions- och lageryta kompletterat med en mindre andel kontor. Majoriteten av fastigheterna är belägna i industriområden i utkanten av respektive stads tätort.

Möjligheterna för konvertering till bostadsändamål betraktas som låga, medan en förädling av fastigheterna till last-mile-logistik anses vara fullt möjlig. Axfood finns i dag som hyresgäst i tre av fastigheterna där de bedriver
distributionsverksamhet.

Den initiala direktavkastningen bedöms uppgå till drygt 5,5 procent. Genom aktiv fastighetsutveckling bedöms kostnaderna kunna sänkas och hyrorna höjas från dagens knappt 600 kr/kvm. Den långsiktiga uthyrningsgraden kommer högst troligen att ligga kvar på dagens nivå om närmare 90 procent. Den normaliserade direktavkastningen bedöms till 6,25 procent.

Blackstone förutsåg tidigt en kommande ökad efterfråga på logistikfastigheter, i takt med att den fysiska handeln började tappa marknadsandelar till e-handeln. Under ett antal år förvärvade Blackstone europeiska logistikfastigheter genom bolaget Logicor, som 2017 såldes vidare till China Investment Corporation (CIC) för över 12 miljarder dollar.

Till följd av ett starkt intresse från både internationella och inhemska aktörer, började pressen nedåt på direktavkastningskraven tidigare i södra Europa än i Sverige. I Tyskland är direktavkastnings­kraven under 4 procent och i Nederländerna strax över 4 procent. Att investera i svenska logistikfastigheter ter sig därför alltmer att­raktivt, då direktavkastningskraven är något lägre än 4,5 procent i bästa läge och betydligt högre för en produkt i sekundärt läge. Kort efter affären med Corem avslöjade Blackstone att de är i uppbyggnadsfasen av ännu ett europeiskt logistikbolag – Mileway. Bolaget har huvud­fokus på last-mile-logistik och redan från start var fastighetsbeståndet värderat till över 8 miljarder dollar.