Barnängen 6, Stockholm

På östra Södermalm, nära Danvikstull, ligger Fastigheten Barn-ängen 6. I början av förra seklet var området  ett etablerat läge för tillverkning av textilier. Byggnaden uppfördes 1917 och Stockholms Bomullsspinneri och Väfveri AB hade sin tillverkning i lokalerna. Området tömdes under 20- och 30-talen på större industriföretag och var under flertalet decennier ett bortglömt hörn av Södermalm.
Under 1900-talets sista decennier genomgick området en stor upp-rustning då även ett stort antal bostäder byggdes. Barnängen kommer även att under de närmaste åren bebyggas med flera nya bostadsfastigheter, vilket gör att området blir
levande dygnet runt.

På Södermalm har de senaste åren etablerats centrum för design och arkitektur. Området runt Barn-ängen är numera ett etablerat kluster för arkitektkontor. Cirka 40 procent av alla arkitektkontor som finns etablerade i Stockholms stad finns här inom en yta på mindre än en kvadratkilometer. Även designföretag och inredningsarkitekter väljer i stor utsträckning att förlägga sina kontor till Södermalm.
Köparnas efterfrågan på kontorsfastigheter i Stockholm är fortsatt mycket hög. Marknadens bedömning av vad som är attraktivt leder dock i stor utsträckning mot en tudelad marknad. Det är stor efterfrågan på moderna kontorsfastigheter med bra hyresgäststruktur medan äldre fastigheter är mindre välsedda. Vi märker dock en ökad efterfrågan även på projektfastigheter.
 
JM har under senare år byggt om det gamla spinneriet till moderna kontorslokaler med mycket god standard. Byggnaden som är i tre plan med källare, var en av de första som uppfördes med betongbjälklag. Det finns stora fönsterytor som ger ett magnifikt ljusinsläpp. Lokalerna passar utmärkt som arkitektkontor.
Den uthyrbara arean är cirka 10 000 kvadratmeter, varav merparten är kontorslokaler, samt en mindre andel lokaler för vård. Hyresgästerna är verksamma inom arkitektur och design. Både FFNS och Nyréns återfinns i lokalerna. Den beräknade hyrespotentialen för i år, motsvarar en nivå på mellan 2 200 och 2 700 kronor per kvadratmeter för kontors-lokalerna. Hyrorna bedöms vara marknadsmässiga.
Vakanserna är låga och återfinns i spannet sju till nio procent. Det återstår att färdigställa vissa mindre ytor. Köpeskillingen uppgick till 303 miljoner kronor, vilket, med ovanstående antaganden, indikerar en direktavkastning på 6,25 procent.

Karin Zakariasson

Sammanfattning:

• AFA förvärvade i december 2005 fastigheten Barnängen 6 från JM Byggnads- och Fastighets AB. Lokalytan är cirka 10 000 kvadratmeter och består till största delen av kontorslokaler. Vakansgraden är närmare tio procent.
• Cirka 40 procent av alla arkitektkontor som finns etablerade i Stockholms stad återfinns i området. De dominerande hyresgästerna i fastigheten är också arkitektkontor. Köpeskillingen var 303 miljoner kronor och direktavkastningen runt 6,25 procent.