Balder köper 290.000 kvm bilhandelsyta

Balder har avtalat om att förvärva samtliga fastigheter i I.A Hedin Fastighet-koncernen från ägaren Anders Hedin Invest. Fastighetsvärdet anges i ett pressmeddelande till 4 150 miljoner vilket inkluderar pågående ny- och ombyggnationer.

Det är 290.000 fullt uthyrda kvadratmetrar fördelat på ett 30-tal anläggningar, främst bilhandelsfastigheter med Hedin Bil AB som dominerande hyresgäst. Fastigheterna finns främst i södra Sverige och Göteborgsregionen men även i Stockholmsområdet. Flera av dem är mycket moderna, välexponerade och med en iögonfallande arkitektur.

Balder köper mitt i de pågående diskussionerna om ”bilhandlarnas död” och ”peak car”. Hur smart är det att förvärva fastigheter anpassade för bilhandel – för drygt 4 miljarder? Frågan är naturligtvis provokativ men om de fastighetsekonomiska nyckeltalen analyseras med tillgänglig information så ser förvärvet ändå ut som en sund affär.

De initiala årliga hyresintäk­terna uppgår till 276 miljoner, ”triple net”. Vakansgraden är noll. Snittlöptiden på hyresavtalen är drygt elva år till en och samma hyresgäst som tillsammans med sin koncernmoder båda har urstarka balansräkningar.

En initial direktavkastning kan indikeras till 6,0 – 6,25 procent när avdrag gjorts för periodiskt underhåll och administration. Om det är lågt eller högt är upp till var och en att avgöra men ligger i linje eller strax under vad styckeförsålda bilfastigheter av bättre kvaliteter och lägen sålts för. Nyligen förvärvade Pareto tre bilanläggningar av toppklass i Stockholmsregionen från Upplands Motor. Direktavkastningen där kan indikeras kring 6,2 procent, ca 25.700 kronor per kvadratmeter.

Analysen av Balders köp kompliceras emellertid av att det inte fullt ut framgår om redovisad hyresuppgift inkluderar pågående byggprojekt. Möjligen tillkommer ytterligare hyra när allt är färdigställt vilket i så fall förbättrar avkastningen.

I den sammanvägda bedömningen bör dock den förhållandevis långa snittlöptiden ingå liksom att hyresgästen får anses som en trygg hyresbetalare. I det ljuset framstår den initiala direktavkastningen i jämförelse med många andra på marknaden genomförda affärer som fullt rimlig.

Om köp av bilhandelsfastigheter är riskabelt eller inte får framtiden utvisa men ett möjligen lugnande tecken är att bilförsäljningen i landet just nu ligger på rekordnivåer.

TEXT P-O SKOOG