Affärsanalyser

Balder köper 290.000 kvm bilhandelsyta

30-tal bilfastigheter

Läge A till B-lägen
Orter 20-talet kommuner
Lokalarea ca 290.000 kvm
Hyresnivå 950 kr/kvm tripple net
Uthyrningsgrad 100%
Hyresgäster Hedin Bil AB
Kontraktstid ca 11 år

TRANSAKTION
Tillträde november 2016
Säljare Anders Hedin Invest AB
Köpare Fastighets AB Balder
Köpeskilling 4.150 mkr
Kr/kvm 14.300
Direktavkastning 6,0–6,25 %

Visa faktaruta

Balder har avtalat om att förvärva samtliga fastigheter i I.A Hedin Fastighet-koncernen från ägaren Anders Hedin Invest. Fastighetsvärdet anges i ett pressmeddelande till 4 150 miljoner vilket inkluderar pågående ny- och ombyggnationer.

Det är 290.000 fullt uthyrda kvadratmetrar fördelat på ett 30-tal anläggningar, främst bilhandelsfastigheter med Hedin Bil AB som dominerande hyresgäst. Fastigheterna finns främst i södra Sverige och Göteborgsregionen men även i Stockholmsområdet. Flera av dem är mycket moderna, välexponerade och med en iögonfallande arkitektur.

Balder köper mitt i de pågående diskussionerna om ”bilhandlarnas död” och ”peak car”. Hur smart är det att förvärva fastigheter anpassade för bilhandel – för drygt 4 miljarder? Frågan är naturligtvis provokativ men om de fastighetsekonomiska nyckeltalen analyseras med tillgänglig information så ser förvärvet ändå ut som en sund affär.

De initiala årliga hyresintäk­terna uppgår till 276 miljoner, ”triple net”. Vakansgraden är noll. Snittlöptiden på hyresavtalen är drygt elva år till en och samma hyresgäst som tillsammans med sin koncernmoder båda har urstarka balansräkningar.

En initial direktavkastning kan indikeras till 6,0 – 6,25 procent när avdrag gjorts för periodiskt underhåll och administration. Om det är lågt eller högt är upp till var och en att avgöra men ligger i linje eller strax under vad styckeförsålda bilfastigheter av bättre kvaliteter och lägen sålts för. Nyligen förvärvade Pareto tre bilanläggningar av toppklass i Stockholmsregionen från Upplands Motor. Direktavkastningen där kan indikeras kring 6,2 procent, ca 25.700 kronor per kvadratmeter.

Analysen av Balders köp kompliceras emellertid av att det inte fullt ut framgår om redovisad hyresuppgift inkluderar pågående byggprojekt. Möjligen tillkommer ytterligare hyra när allt är färdigställt vilket i så fall förbättrar avkastningen.

I den sammanvägda bedömningen bör dock den förhållandevis långa snittlöptiden ingå liksom att hyresgästen får anses som en trygg hyresbetalare. I det ljuset framstår den initiala direktavkastningen i jämförelse med många andra på marknaden genomförda affärer som fullt rimlig.

Om köp av bilhandelsfastigheter är riskabelt eller inte får framtiden utvisa men ett möjligen lugnande tecken är att bilförsäljningen i landet just nu ligger på rekordnivåer.

TEXT P-O SKOOG

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan