Balder köper 290.000 kvm bilhandelsyta

30-tal bilfastigheter

Läge A till B-lägen
Orter 20-talet kommuner
Lokalarea ca 290.000 kvm
Hyresnivå 950 kr/kvm tripple net
Uthyrningsgrad 100%
Hyresgäster Hedin Bil AB
Kontraktstid ca 11 år

TRANSAKTION
Tillträde november 2016
Säljare Anders Hedin Invest AB
Köpare Fastighets AB Balder
Köpeskilling 4.150 mkr
Kr/kvm 14.300
Direktavkastning 6,0–6,25 %

Visa faktaruta

Balder har avtalat om att förvärva samtliga fastigheter i I.A Hedin Fastighet-koncernen från ägaren Anders Hedin Invest. Fastighetsvärdet anges i ett pressmeddelande till 4 150 miljoner vilket inkluderar pågående ny- och ombyggnationer.

Det är 290.000 fullt uthyrda kvadratmetrar fördelat på ett 30-tal anläggningar, främst bilhandelsfastigheter med Hedin Bil AB som dominerande hyresgäst. Fastigheterna finns främst i södra Sverige och Göteborgsregionen men även i Stockholmsområdet. Flera av dem är mycket moderna, välexponerade och med en iögonfallande arkitektur.

Balder köper mitt i de pågående diskussionerna om ”bilhandlarnas död” och ”peak car”. Hur smart är det att förvärva fastigheter anpassade för bilhandel – för drygt 4 miljarder? Frågan är naturligtvis provokativ men om de fastighetsekonomiska nyckeltalen analyseras med tillgänglig information så ser förvärvet ändå ut som en sund affär.

De initiala årliga hyresintäk­terna uppgår till 276 miljoner, ”triple net”. Vakansgraden är noll. Snittlöptiden på hyresavtalen är drygt elva år till en och samma hyresgäst som tillsammans med sin koncernmoder båda har urstarka balansräkningar.

En initial direktavkastning kan indikeras till 6,0 – 6,25 procent när avdrag gjorts för periodiskt underhåll och administration. Om det är lågt eller högt är upp till var och en att avgöra men ligger i linje eller strax under vad styckeförsålda bilfastigheter av bättre kvaliteter och lägen sålts för. Nyligen förvärvade Pareto tre bilanläggningar av toppklass i Stockholmsregionen från Upplands Motor. Direktavkastningen där kan indikeras kring 6,2 procent, ca 25.700 kronor per kvadratmeter.

Analysen av Balders köp kompliceras emellertid av att det inte fullt ut framgår om redovisad hyresuppgift inkluderar pågående byggprojekt. Möjligen tillkommer ytterligare hyra när allt är färdigställt vilket i så fall förbättrar avkastningen.

I den sammanvägda bedömningen bör dock den förhållandevis långa snittlöptiden ingå liksom att hyresgästen får anses som en trygg hyresbetalare. I det ljuset framstår den initiala direktavkastningen i jämförelse med många andra på marknaden genomförda affärer som fullt rimlig.

Om köp av bilhandelsfastigheter är riskabelt eller inte får framtiden utvisa men ett möjligen lugnande tecken är att bilförsäljningen i landet just nu ligger på rekordnivåer.

TEXT P-O SKOOG

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Rikets fagra andra stad är inte bortskämd med centrala kontorsaffärer. Endast åtta sådana transaktioner har noterats under de senaste tre …

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Affärsanalys

Handelsplats byter ägare igen efter tre år

David Fäldt Uppgard på Svefa håller i analyspennan kring en större affär med en handelsfastighet.

Affärsanalys

Uppgradering en viktig bricka i affären

Victoria Park har förvärvat fastigheten Tallriset 1 i Örebro med totalt 223 lägenheter belägna i stadsdelen Brickebacken. Säljare är Ekström …

Affärsanalys

Risk och möjlighet med påbyggnad

I maj i år kommunicerades att Genesta förvärvat kontorsfastigheterna Svea Artilleri 10 och 11 från Afa Fastigheter. Förvärvet genomfördes av …

Affärsanalys

Vill få upp hyresnivåerna för solitär ”snäcka”

I juni 2018 hade Genestas nystartade fastighetsfond GNRE Core Plus sin första stängning med en samlad investeringskapacitet om cirka 700 …

Affärsanalys

Förvärvar halv stad – med hyrespotential

En av Jönköpings hittills största fastighetsaffärer blev klar i slutet av sommaren när Fastighets AB Regio köpte Ekblads Cityfastigheter. Det …

Affärsanalys

Stor uppsida att vänta om vakanser fylls

I somras genomförde NP3 och Diös en bytesaffär med fastigheter, samtliga i Gävle. Diös tog över fem samhällsfastigheter medan NP3 …

Affärsanalys

Oväntad köpare i läge som kan ge vakanser

Andreas Eckermann vid CBRE sätter analyständerna i transaktion av nyproducerad kontorsfastighet.

Affärsanalys

XX-Låg yield trots avvaktande marknad

En affär med modern och stor en logistikfastighet utanför Örebro analyseras av Mattias Källgren som jobbar på CBRE.

Tillbaka till förstasidan