Avbruten försäljning slutligen i hamn
Bostadsportfölj,
tiotal fastigheter
Läge Centralt och inom tätorten
Uthyrningsbar area 40.000 kvm
Hyresrisk Låg
Driftnetto (initialt) cirka 20 Mkr
Underhållsbehov normalt till högt
Initial ekonomisk vakans ca 1%
TRANSAKTION
Köptidpunkt januari 2014
Köpare IHF Bostad, ägt av Möller & Partners och ICA-handlarnas Förbund
Säljare Nynäshamnsbostäder
Köpeskilling 386 Mkr
Bedömd direktavkastning ca 5,25%
Kr/kvm (uthyrbar area) 9.650 kr/kvm
Nynäshamns kommun valde i januari att avyttra delar av det kommunägda bostadsbeståndet. Syftet var att frigöra kapital ämnat att föryngra företagets fastighetsportfölj genom byggnation av nya hyresrätter. närheten till Stockholm, och bostadsbristen som där råder, avspeglas på nynäshamns bostadsmarknad med låg vakans och stigande bostadspriser som följd.
Kommunen har tidigare haft det aktuella beståndet ute till försäljning men styrelsen valde 2012 att avbryta den säljprocessen. I den återupptagna försäljningen stod IHF Bostad som slutlig köpare. Bolaget startades 2010 med ambitionen att investera i främst bostadsfastigheter och trygga kommersiella fastigheter. ICA-handlarnas förbund har skjutit till större delen av det egna kapitalet medan Möller & Partners har ansvar för förvärv och förvaltning. IHF Bostad har efter affären i Nynäshamn ett bestånd omfattande drygt 2.900 bostäder värderat till omkring 2 miljarder kronor.
Det förvärvade beståndet utgörs av ett tiotal fastigheter innehållande 521 lägenheter samt en mindre andel lokaler. Majoriteten av fastigheterna är belägna i utkanten av tätorten och resterande del är centralt beläget. Ett fåtal av fastigheterna är i behov av underhållsåtgärder inom en snar framtid.
Driftnettot för beståndet beräknas uppgå till cirka 20 miljoner kronor 2014, motsvarande 500 kronor per kvadratmeter. Överlag välskötta fastigheter borgar för stabila driftskostnader under överskådlig framtid. Med utgångspunkt i detta bedömer newsec direktavkastningen i affären till omkring 5,25 procent.
De senaste årens ökade intresse för bostadssegmentet bidrog till att dess andel av transaktionsvolymen uppgick till rekordhöga 40 procent under första halvåret 2013. Newsec har därefter noterat en märkbar nedgång i antalet bostadstransaktioner. Istället står investeringar i mer volatila fastighetssegment och fastigheter i sekundära lägen för en betydligt högre andel av transaktionsvolymen än tidigare.
Är detta resultatet av en stigande riskaptit bland investerarna, ett minskat utbud på bostäder till följd av att långsiktiga investerare ökat sitt ägande inom bostadssegmentet eller kommuner som väntar med bostadsutförsäljningar till efter det kommande valet? Allt sammantaget tycks samtliga faktorer vara delaktiga i den omsvängning marknaden nu upplever.
TEXT ANDERS ELVINSSON
