Anrikt hus i centrum kan återställas till bostäder

Jakob mindre 5, Stockholm

Läge A
Gatuadress Jakobs Torg 3 och Jakobsg. 1
Uthyrn. lokalarea 2040
Hyresgäster 7,7 mkr
Uthyrningsgrad Stora kommande vakanser
Hyresgäster Handelskammaren mfl
Hyresrisk låg
Underhållsbehov Mycket eftersatt
Byggrätt Konverteringsmöjlighet

TRANSAKTION
Köptidpunkt Juni 2014
Köpare AMF Fastigheter
Säljare Stockholms Handelskammare
Köpeskilling ca 100 mkr
Direktavkastning 4,25%
Kr/kvm BTA 49.000

Visa faktaruta

AMF fastigheter köpte i juni kontorsfastigheten Jakob mindre 5 (upplåten med tomträtt) av Stockholms Handelskammare för ett underliggande fastighetsvärde om cirka 100 miljoner. Handelskammaren sitter i en stor del av lokalerna men kommer att flytta. Enligt uppgift fanns många intressenter med i budgivningen.

Läget vid Jakobs Torg mellan operan, Sankt Jacobs kyrka och Kungsträdgården är ypperligt. Läget mot torget gör att byggnaden inte påverkas så mycket av de trånga gatorna i närområdet. Kommunikationerna är mycket goda med mindre än 50 meter till tunnelbana. Serviceutbudet är mycket stort. Bland annat ligger Gallerian bara 150 meter bort. Den sex våningar höga byggnaden uppfördes under 1890-talet och byggdes till med ett våningsplan på 1920-talet. Uthyrbar area är drygt 2.000 kvm. Lokalerna i gatuplan och källare kan användas för butiksändamål.

Byggnadens tidstypiska detaljer är bevarade, bland annat med ett rikt utsmyckat och pampigt trapphus. Kontorslokalerna har goda grundförutsättningar med bra takhöjder, relativt få bärande väggar och stora fönster. En bärande hjärtvägg har delvis ersatts med en bärande pelare som har öppnat upp lokalerna. I dagsläget håller kontorslokalerna 1970-80-talsstandard.

Initialt med de utgående hyrorna är avkastningen mycket låg, cirka 1 procent, beroende på att butikerna och källarplanet står vakanta. De utgående hyrorna är också under marknadsmässig nivå. Hyrorna för de bästa kontorsplanen bör kunna nå 4 500–4 700 kr/kvm om man investerar 10.000–15.000 kr/kvm och snitthyran nära 3 800 kr/kvm inklusive lager, butiker etc. Med detta kommer avkastningen upp till cirka 4,25 procent.

AMF har kommunicerat att de tillsammans med AlM Equity utreder möjligheten att återställa lokalerna till bostäder vilket skulle ge halverad tomträttsavgäld. Rent byggnadstekniskt är förutsättningarna mycket goda. På grund av Stockholms stads policy för tomträtter är förmodligen ett bostadsrättsprojekt uteslutet.

För hyresrätter med nyproduktionsstandard, och med de kvaliteter som finns i byggnaden, bör en hyra på 2.000–2 500 kr/kvm kunna uppnås, vilket skulle ge en ”normal” bostadsavkastning även efter ett kostsamt ombyggnadsprojekt.

TEXT MAGNUS STENBACK

Missa inte! Vägen mot en vassare huvudstad - Heldag om Stockholm

Tisdag den 3 mars, 7A Centralposthuset, Stockholm.
Klicka här för mer info!

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

I mitten av september kommunicerades att Blackstone följt upp sitt förvärv av lager- och logistikfastigheter från Corem med ytterligare en …

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Pareto-skapade Bråviken Logistik-koncernen informerade i slutet av september om att avtal ingåtts med en ej namngiven investerare avseende en försäljning …

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Tillbaka till förstasidan