Angered 94:2, Göteborg

Fastigheten utgörs av Angereds centrum, med butiker, kontor och offentlig service som  hälsovård och undervisningslokaler. Centrumet betjänar ett relativt stort omland och har ett stadigt kundunderlag. Ur denna aspekt har fastigheten ett relativt bra läge, även om området som sådant kan betraktas som ett C-läge. För butiker kan läget klassas som B-läge.
 Totalt finns elva byggnader som ursprungligen är uppförda år 1975–79 och till stora delar renoverade under 1990-talet. Totalt finns ett 50-tal butiker, med Ica som största hyresgäst. Andra större butikshyresgäster är H&M, Lindex, Systembolaget och Apoteket. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till 39 800 kvadratmeter, varav cirka 17 500 kvadratmeter är butiker.   
Fastigheten ägdes tidigare av Diligentia men förvärvades under våren 2004 av Kungsleden i en affär på 280 miljoner som förutom Angereds centrum omfattade en mindre butiksfastighet vid Backaplan. Direktavkastningen för Angereds centrum kan i denna affär beräknas till knappt nio procent. Efter ett drygt års innehav har nu Kungsleden sålt fastigheten till danska Ejendomsvaekst. Köpeskillingen i den senare affären uppgår till 365 miljoner, en värdestegring på cirka 50 procent på drygt ett år! Kungsleden uppger reavinsten till 125 miljoner kronor.
Totalhyran uppgår nu till ca 41 miljoner kronor och driftnettot kan uppskattas till cirka 24–25, vilket ger en initial direktavkastning i nivån 6,75 procent. Driftnettot har under Kungsleden innehav förbättrats.

Det ökade driftnettot är givetvis en förklaring till den kraftiga värdestegringen under Kungsledens innehavstid.  Huvuddelen av värdestegringen får dock tillskrivas det stora köpintresset och de generellt sett starkt sjunkande direktavkastningskraven på butiksfastigheter det senaste året. Detta gäller inte minst typen förortscentra av Angereds karaktär, som tidigare handlades till höga direktavkastningar. Genomförda transaktioner med förortscentra utanför stortstäderna visar nu generellt direktavkastningskrav i nivån 6,25–7,5 procent. Under den senaste tolvmånadersperioden har transaktioner för knappt fem miljarder kronor genomförts med denna typ av objekt. I huvuddelen av dessa transaktioner är utländska investerare köpare, varav affären med Angereds centrum är ett exempel.

Jan Rosengren

Sammanfattning:

• När Angereds Centrum var ute på marknaden i slutet av år 2003 och början av 2004 var intresset svalt. Köpeskillingen, som då motsvarade knappt nio procent direktavkastning, bedömdes som marknadsmässig. Kungsledens försäljning är ett tydligt exempel på hur marknaden för butiksfastigheter har utvecklats under det senaste året, med markant sjunkande direktavkastningskrav, inte minst för segment med tidigare höga direktavkastningskrav.
• Kungsledens reavinst på 125 miljoner på drygt ett år är rekordstor och motsvarar mer än 50 procents värdestegring.