Allmännyttan storsäljer i Hammarby Sjöstad

Allmännyttan har på kort tid sålt tre kvarter i Hammarby Sjöstad. Under andra halvan av 2010 sålde dels Stockholmshem kv Knallen 1, dels Familjebostäder kv Innanhavet 1. Senaste försäljningen är Familjebostäder som i maj 2011 sålde kv Lugnvattnet 1.

Sammantaget har allmännyttan på kort tid sålt cirka 400 lägenheter och ungefär en tredjedel av beståndet i Hammarby Sjöstad. I samtliga fall har det varit bostadsrättsföreningar som förvärvat. Forum Fastighetsekonomi, som företrätt samtliga föreningar, bedömer att affärerna skett till likvärdiga direktavkastningsnivåer.

Köpeskillingen för försäljningen av tomträtten till Lugnvattnet 1 uppgick till 331 mkr motsvarande 34.300 kr/kvm. Objektet har ett mycket bra bostadsläge på Sickla Udde i Hammarby sjöstad.

I byggnaden som uppfördes 2003 finns 116 lägenheter, en butik, två kontor samt ett garage med 54 garageplatser. Tomträttsavgälden uppgår till 94 kr/kvm BTA. Hyresnivån för bostäder är cirka 1.650 kr/ kvm. Direktavkastningen i affären bedöms till cirka 3,5 procent.

Objektet har, som så många andra nybyggda objekt i Hammarby Sjöstad, problem med vatteninträngning från fasad och terrass. Familjebostäder har åtgärdat terrasserna medan föreningen ärver fasadproblematiken.

Intresset från de boende att förvärva för ombildning till bostadsrätt var mycket stort och ca 90 procent förvärvade sina lägenheter. Insatserna (de boendes förvärvspris) varierade mellan cirka 28.000 och 32.000 kr/kvm. Genomsnittspriset för lägenheterna på andrahandsmarknaden är i området cirka 45.000 kr/kvm. De som omgående säljer sina lägenheter gör således en god affär. Tack vare de höga hyrorna och dagens låga räntor blev även boendekostnadskalkylen angenäm.

De som valde en rörlig ränta på sitt lån fick en boendekostnadssänkning med cirka 15 procent och de som valde bunden ränta på 5 år fick en ökning med cirka 5 procent. Bankerna har dock under 2011 skärpt sina krav för utlåning till privatperson genom såväl högre krav på ”kvar-att leva-på” som kreditkalkylräntan. Allt fler ombildningar börjar nu få problem i finansieringsfasen, men de högt ställda inkomstkraven från Familjebostäder på hyresgästerna för att överhuvudtaget få ett hyreskontrakt var en god grund för att ombildningen av Lugnvattnet 1 kunde genomföras.