Affär på låga 4 procent mitt på Södermalm
Fatburssjön 10, Stockholm
Läge Bättre B-läge för kontor
Total uthyrningsbar area 46.000 kvm
Hyresvärde 153,6 mkr inklusive tillägg
Uthyrningsgrad 95%
Hyresgäster Dice, Sungard, Stockholm läns landsting m..
Bedömd hyresrisk Låg
Underhållsbehov Låg
TRANSAKTION
Köptidpunkt December 2015
Köpare AMF Fastigheter
Säljare Aareal Bank
Köpeskilling 3.060 mkr
Kr/kvm 66.655
Bedömd direktavkastning 4,25%
I december 2015 köpte AMF Fastigheter den omtalade fastigheten Fatburen till ett underliggande fastighetsvärde om 3,06 miljarder kronor. De förvärvade därmed en fastighet som passar väl in i deras befintliga bestånd på Södermalm. Aareal Bank stod som säljare och affären var den näst största stycke affären under 2015.
Fastigheten är belägen på Magnus Ladulåsgatan, nära Medborgarplatsen, på Södermalm och omfattar 46.000 kvm, varav drygt 40.000 kvm utgörs av kontor.
De värdeskapande parametrarna har skiftat kraftigt under de senaste åren för Fatburen. För ungefär tio år sedan var fastigheten fullt uthyrd till statliga stabila hyresgäster och det rådde goda konjunkturförhållanden. Under 2012 påbörjade fastigheten sin färd mot botten då först Skatteverket med cirka 30.000 kvm kontraktsyta och därefter Apoteket valde att lämna fastigheten. Samtidigt rådde mediokra förhållanden på fastighetsmarknaden. Sedan dess har det jobbats hårt med att anpassa byggnaden och få in nya hyresgäster. efter ett framgångsrikt arbete var fastigheten redo för för säljning i slutet av 2015 och det väntades ett stort intresse från flertalet investerare.
Vid köptillfället var så gott som hela fastigheten fullt uthyrd, endast cirka 2.000 kvm var vakant, lika för delat mellan kontor och lager. Fastigheten har byggts om från att tidigare ha varit anpassad för ett fåtal stora hyresgäster till att numera behaga era mindre hyresgäster.
Största hyresgästen är datorspelutvecklaren Dice som hyr 13.000 kvm och där avtalet sträcker sig ända till 2026. det är relativt goda löptider på kontrakten och motsvarande cirka hälften av fastighetens yta har avtal som sträcker sig till minst 2023. den genomsnittliga viktade kontraktstiden är 6,8 år. Vid köptillfället var det totala utgående hyresvärdet inklusive tillägg 153,7 miljoner kronor.
Savills bedömer direktavkastningskravet till cirka 4,25 procent.
Affären är sannolikt en bra deal för både säljaren och för köparen. Bra för Aareal då de säljer för ca 850 miljoner kronor mer än vad de vid pantrealisationen i juni 2011 förvärvade fastigheten för.
Affären är bra för AMF Fastigheter då de förvärvat en pärla till fastighet som är väl underhållen, har goda ekonomiska förutsättningar och ett gott strategiskt läge mitt på Södermalm.
Text Sofia Törnqvist
