Affär med mervärden och med möjlig handel

Fastighetsportfölj, Östersund

Läge Odenskog samt Prästgatan 31
Uthyrbar area ca 17.300 kvm
Ekonomisk vakansgrad 12%
Antal hyreskontrakt 55
Hyresrisk Låg till medel

TRANSAKTION
Avslut Augusti 2015
Köpare NP3 Fastigheter AB
Säljare Lövsta Förvaltnings AB
Köpeskilling 95 mkr
Direktavkastning Initial 6,25–6,5 %, normaliserad 8,0–8,25 %
Kr/kvm ca 5.500

Visa faktaruta

I slutet av augusti meddelade NP3 Fastigheter att bolaget förvärvat sju fastigheter i Östersund. Köpet skedde genom bolagsförvärv av Lövsta Förvaltnings AB.

Av de sju fastigheterna utgörs sex stycken av industri- och lagerfastigheter, samtliga belägna i Odenskogs industriområde och därtill relativt samlat. Byggnaderna är av blandad ålder och kvalitet. Den sjunde fastigheten ligger i centrala staden och utgörs av en trevånings kontors- och butiksfastighet uppförd 1974. Adressen är Prästgatan 51, ett därmed centralt och bra kontorsläge men något svagare butiksläge.

Beståndets samlade area är 17.300 kvm varav den centralt belägna kontorsfastigheten utgör 2.700 kvm.

Portföljens samlade hyresintäkter inklusive olika tillägg kan indikeras till 12,2 miljoner kronor. Vakanser förekommer men är koncentrerade i huvudsak till tre fastigheter och motsvarar ett sammanlagt hyresvärde om ca 1,6 miljoner. Den ekonomiska vakansgraden är därmed 12 procent. Därutöver finns en outnyttjad hyrespotential i  era av de redan nu uthyrda lokalerna. Denna potential kan försiktigt uppskattas till cirka en halv miljon.

Men det kan mycket väl finnas andra mervärden, särskilt för de fastigheter som kan anses finnas i bra lägen för handel. Odenskog kommer nämligen gradvis att utöka inslaget av handel. Flera av de nu aktuella fastigheterna har goda förutsättningar för sådant ändamål – men i så fall behövs omfattande ombyggnader alternativt nyproduktion.

Köpeskillingen har officiellt meddelats uppgå till 95 miljoner, vilket antas motsvara det underliggande fastighetsvärdet. En vid köptillfället aktuell direktavkastning för det samlade beståndet kan av Forum Fastighetsekonomi därmed indikeras på nivån 6,25–6,5 procent.

Delar av det nu vakanta lokalbeståndet står inför nyuthyrning. Till detta torde  era kontrakt omförhandlas och resultera i hyresökningar. En normaliserad direktavkastning, som skulle kunna nås inom 2–3 år, pekar således snarare på nivån 8,0–8,25 procent. Då har inte möjligheterna till omställning för handel vägts in.

Denna affär är sannolikt bra för NP3 men även för den något provinsiella fastighetsmiljö som annars kan sägas råda i Östersund. En ökad extern konkurrens kan vara en uppfriskande injektion som får ortens fastighetsmarknad att utvecklas.

TEXT P-O SKOOG

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

I mitten av september kommunicerades att Blackstone följt upp sitt förvärv av lager- och logistikfastigheter från Corem med ytterligare en …

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Pareto-skapade Bråviken Logistik-koncernen informerade i slutet av september om att avtal ingåtts med en ej namngiven investerare avseende en försäljning …

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Affärsanalys

Låg direktavkastning när stacken expanderas

Peter William-Olsson Berglin på Savills analyserar en affär med central fastighet i Göteborg.

Affärsanalys

Ökat utländskt intresse för kontor utanför CBD

Det har tidigare konstateras att utländska investerare har ett starkt intresse för den svenska transaktionsmarknaden. 2019 kan bli ett rekordår …

Affärsanalys

Förvärvar med hopp om bra snurr i framtiden

Skåneregionen fortsätter att attrahera investerare och stod för ungefär 18 procent av transaktionsvolymen under 2018, varav ungefär en tredjedel utgjordes av investeringar utanför Malmö.

Affärsanalys

Potential och risk när byggjätten kan flytta

Västra Kungsholmen fortsätter att växa fram som ett av Stockholms mest attraktiva kontorsområden.

Affärsanalys

Möter tuff konkurrens efter stort förvärv

Patrik Lundström på Cushman & Wakefield har satt analyspennan på en stor affär som ägde rum vid årsskiftet.

Affärsanalys

Iskallt köp med stabil hyresgäst

I december 2018 meddelade Halmslätten Fastighets AB (Pareto) ett förvärv av två logistikfastigheter från Axfast till ett värde av 1 …

Tillbaka till förstasidan