Affär med mervärden och med möjlig handel

Fastighetsportfölj, Östersund

Läge Odenskog samt Prästgatan 31
Uthyrbar area ca 17.300 kvm
Ekonomisk vakansgrad 12%
Antal hyreskontrakt 55
Hyresrisk Låg till medel

TRANSAKTION
Avslut Augusti 2015
Köpare NP3 Fastigheter AB
Säljare Lövsta Förvaltnings AB
Köpeskilling 95 mkr
Direktavkastning Initial 6,25–6,5 %, normaliserad 8,0–8,25 %
Kr/kvm ca 5.500

Visa faktaruta

I slutet av augusti meddelade NP3 Fastigheter att bolaget förvärvat sju fastigheter i Östersund. Köpet skedde genom bolagsförvärv av Lövsta Förvaltnings AB.

Av de sju fastigheterna utgörs sex stycken av industri- och lagerfastigheter, samtliga belägna i Odenskogs industriområde och därtill relativt samlat. Byggnaderna är av blandad ålder och kvalitet. Den sjunde fastigheten ligger i centrala staden och utgörs av en trevånings kontors- och butiksfastighet uppförd 1974. Adressen är Prästgatan 51, ett därmed centralt och bra kontorsläge men något svagare butiksläge.

Beståndets samlade area är 17.300 kvm varav den centralt belägna kontorsfastigheten utgör 2.700 kvm.

Portföljens samlade hyresintäkter inklusive olika tillägg kan indikeras till 12,2 miljoner kronor. Vakanser förekommer men är koncentrerade i huvudsak till tre fastigheter och motsvarar ett sammanlagt hyresvärde om ca 1,6 miljoner. Den ekonomiska vakansgraden är därmed 12 procent. Därutöver finns en outnyttjad hyrespotential i  era av de redan nu uthyrda lokalerna. Denna potential kan försiktigt uppskattas till cirka en halv miljon.

Men det kan mycket väl finnas andra mervärden, särskilt för de fastigheter som kan anses finnas i bra lägen för handel. Odenskog kommer nämligen gradvis att utöka inslaget av handel. Flera av de nu aktuella fastigheterna har goda förutsättningar för sådant ändamål – men i så fall behövs omfattande ombyggnader alternativt nyproduktion.

Köpeskillingen har officiellt meddelats uppgå till 95 miljoner, vilket antas motsvara det underliggande fastighetsvärdet. En vid köptillfället aktuell direktavkastning för det samlade beståndet kan av Forum Fastighetsekonomi därmed indikeras på nivån 6,25–6,5 procent.

Delar av det nu vakanta lokalbeståndet står inför nyuthyrning. Till detta torde  era kontrakt omförhandlas och resultera i hyresökningar. En normaliserad direktavkastning, som skulle kunna nås inom 2–3 år, pekar således snarare på nivån 8,0–8,25 procent. Då har inte möjligheterna till omställning för handel vägts in.

Denna affär är sannolikt bra för NP3 men även för den något provinsiella fastighetsmiljö som annars kan sägas råda i Östersund. En ökad extern konkurrens kan vara en uppfriskande injektion som får ortens fastighetsmarknad att utvecklas.

TEXT P-O SKOOG

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Samhällsfastighet med hyrespotential

I mitten av mars sålde Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, fastigheten Mimer 7 i Vasastan i Stockholm till Alecta. Byggnaden utgörs av utbildningslokaler …

Affärsanalys

Bostadsaffär utan coronaeffekt

K2A fortsätter att investera i Växjö. I mitten av april förvärvade bolaget bostadsfastigheterna Eko­logen 1 och Biologen 1 från Midroc. …

Affärsanalys

När guldstaden stöps om

Glänser mer än någonsin förr. Bente Sköld på Savills analyserar affär i norr.

Affärsanalys

Rekordnivå för äldreboende

Eric Håkansson vid Savills har satt analyspennan i en affär med en samhällsfastighet.

Affärsanalys

Hyresrätter lika dyra som bostadsrätter

Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec sätter analyspennan i en stor bostadsaffär.

Affärsanalys

Hög avkastning inom handel ger intresse

Skillnaderna mellan bra och sämre handel har blivit mer påtagliga. Adam Tyrcha och Annika Drotz vid Newsec analyserar en affär med just en handelsfastighet.

Affärsanalys

Blackstone bygger ny portfölj i hett segment

Anders Elvinsson på Cushman & Wakefield analyserar en affär där en amerikansk jätte gör ytterligare ett förvärv i Sverige.

Affärsanalys

Hög totalavkastning möjliggör miljardaffär

Sydkoreanskt kapital investerar 1,8 miljarder. Johan Hoff vid Cushman & Wakefield synar transaktionen.

Affärsanalys

Högt pris vid korta avtal samt hyrespotential

Utländska investerare fortsätter att visa stort intresse för de nordiska fastighetsmarknaderna och har hittills i år stått för cirka 65 …

Affärsanalys

Hyresrätter går före brf i sekundära lägen

I augusti kommunicerades att Hefab förvärvar fastigheten Trappsteget 2 från Veidekke för cirka 206 miljoner. Affären genomförs som en forward …

Affärsanalys

Spridd industriportfölj såld för låga 4,7 procent

I början av juni meddelar Corem Property Group att de tecknat avtal att avyttra en portfölj om 30 fastig­heter till …

Affärsanalys

Byggherre köper färdigutvecklat

K-Fastigheter med säte i Hässleholm har under försommaren gjort två bostadsaffärer – båda i Växjö och i båda fallen avser …

Affärsanalys

Tysk jätte lägger beslag på ännu mer handelsytor

Alexander Vintermist på CBRE analyserar en affär där 37.000 kvm handelsyta ingår.

Affärsanalys

Stor internationell jätte köper nybygge i Brunna

NCC Property Development säljer en logistikfastighet i attraktiva Brunna logistikpark till en paneuropeisk corefond. Det är M&G som står bakom …

Tillbaka till förstasidan