Affär med mervärden och med möjlig handel

I slutet av augusti meddelade NP3 Fastigheter att bolaget förvärvat sju fastigheter i Östersund. Köpet skedde genom bolagsförvärv av Lövsta Förvaltnings AB.

Av de sju fastigheterna utgörs sex stycken av industri- och lagerfastigheter, samtliga belägna i Odenskogs industriområde och därtill relativt samlat. Byggnaderna är av blandad ålder och kvalitet. Den sjunde fastigheten ligger i centrala staden och utgörs av en trevånings kontors- och butiksfastighet uppförd 1974. Adressen är Prästgatan 51, ett därmed centralt och bra kontorsläge men något svagare butiksläge.

Beståndets samlade area är 17.300 kvm varav den centralt belägna kontorsfastigheten utgör 2.700 kvm.

Portföljens samlade hyresintäkter inklusive olika tillägg kan indikeras till 12,2 miljoner kronor. Vakanser förekommer men är koncentrerade i huvudsak till tre fastigheter och motsvarar ett sammanlagt hyresvärde om ca 1,6 miljoner. Den ekonomiska vakansgraden är därmed 12 procent. Därutöver finns en outnyttjad hyrespotential i  era av de redan nu uthyrda lokalerna. Denna potential kan försiktigt uppskattas till cirka en halv miljon.

Men det kan mycket väl finnas andra mervärden, särskilt för de fastigheter som kan anses finnas i bra lägen för handel. Odenskog kommer nämligen gradvis att utöka inslaget av handel. Flera av de nu aktuella fastigheterna har goda förutsättningar för sådant ändamål – men i så fall behövs omfattande ombyggnader alternativt nyproduktion.

Köpeskillingen har officiellt meddelats uppgå till 95 miljoner, vilket antas motsvara det underliggande fastighetsvärdet. En vid köptillfället aktuell direktavkastning för det samlade beståndet kan av Forum Fastighetsekonomi därmed indikeras på nivån 6,25–6,5 procent.

Delar av det nu vakanta lokalbeståndet står inför nyuthyrning. Till detta torde  era kontrakt omförhandlas och resultera i hyresökningar. En normaliserad direktavkastning, som skulle kunna nås inom 2–3 år, pekar således snarare på nivån 8,0–8,25 procent. Då har inte möjligheterna till omställning för handel vägts in.

Denna affär är sannolikt bra för NP3 men även för den något provinsiella fastighetsmiljö som annars kan sägas råda i Östersund. En ökad extern konkurrens kan vara en uppfriskande injektion som får ortens fastighetsmarknad att utvecklas.

TEXT P-O SKOOG