Under juni 2008 förvärvade Aberdeen Nordic Fund l SICAV (FIS) Filbytergallerian vid Stora torget i Linköping (Apoteket 9) av ByggVesta för ett pris om 385 miljoner kronor. Det är fondens andra investering i Sverige. Byggnaden uppfördes 1973 och butiksgallerian omfattar totalt cirka 16500 kvadratmeter, varav gallerian med butiker och restaurang uppgår till cirka 6 700 kvadratmeter. Resterande del består av kontor om cirka 7800 kvadratmeter, lager om cirka 1400 kvadratmeter samt garage.
Byggnaden har genomgått en större ombyggnad som är beräknad att vara avslutad inom den närmaste framtiden. Ombyggnaden innebär bland annat att 1000 kvadratmeter butiksarea tillskapas.
Gallerian skiljer sig från andra gallerior i Linköping genom att fokus är på hyresgäster med starka varumärken: Esprit, Solo, Gant, Peak Performance, Polarn O. Pyret, Boomerang, Bianco Footwear och Björn Borg.
Vidare är Hemköp och Burger King stora hyresgäster. De största kontorshyresgästerna är SEB, Lindebergs Grant Thornton och Linköpings kommun.
Omsättningen hos hyresgästerna i gallerian uppgick under 2007 till cirka 150 miljoner kronor. Efter ombyggnaden bedöms omsättningen uppgå till 190 miljoner kronor.
Gallerian har den högsta omsättningen per kvadratmeter i såväl Linköpings kommun som hela länet. Antalet besökare är cirka två miljoner årligen.
När det gäller hyresvärdet uppgår det totalt till cirka 30,1 miljon kronor, motsvarande cirka 1490 kronor per kvadratmeter.
Det fördelas till 50 procent på butiker (med en genomsnittlig hyresnivå om cirka 2 200 kronor per kvadratmeter), 37 procent kontor (med en snittnivå om cirka 1186 kronor per kvadratmeter), 11 procent restaurang samt 1 procent lager och 1 procent garage.
Gallerian har en relativt stor utvecklingspotential. Detta gäller dels möjligheten att vid omförhandling höja den generella hyresnivån och dels att bygga om garaget till butiksyta.
NAI Svefa bedömer att initial direktavkastning uppgår till cirka 5,8 procent.
Direktavkastningen bedöms som relativt låg med tanke på den allmänna oron på fastighetsmarknaden. Den låga nivån kan dock delvis motiveras av ovan nämnda utvecklings- och hyreshöjningspotential.
Jonas Åkerberg
