ABB satsar på egen produktionsapparat

När ABB år 2002 sålde hela sitt svenska fastighetsbestånd var det på många sätt en naturlig affär. Bolaget var, eller rättare sagt blev mitt under budprocessen, finansiellt hårt pressat. Beståndet innehöll i huvudsak industrifastigheter och kontor som nyttjats inom den egna koncernen, men i flera anläggningar fanns stora ytor som inte längre nyttjades. För den stora kontorsfastigheten i Västerås var nog en ägare med fastighetsutvecklingskompetens en bättre ägare än ett industriföretag.

Den stora produktionsanläggningen i Ludvika kan dock redan då ha setts som ett speciellt inslag i portföljen. Ludvikaanläggningen var, och är, världsledande inom kraftöverföring. Den är vital för en viss del ABBs verksamhet. Fastigheten är extremt stor och dominerande på en liten ort som Ludvika, och någon egentlig alternativanvändning är svår att se.
Hela ABB-beståndet såldes till London & Regional för ett pris på 300 miljoner dollar. I samband med försäljningen tecknade ABB hyresavtal på mellan 1,5 och 15 år. För huvuddelen av ytorna i Ludvikaanläggningen torde långa hyreavtal ha tecknats. Gissningsvis prissattes denna fastighet till i storleksordningen 500 miljoner kronor. Sedan dess har ABB investerat betydande kapital i anläggningen, utan att vara ägare, och har för avsikt att fortsätta investera i Ludvika.

I en affär i slutet av år 2007 såldes ett paket med 20 fastigheter till Kungsleden för nära tre miljarder, Ludvikaanläggningen ingick. När nu Kungsleden säljer till ABB för 809 miljoner anger man att det är i nivå med anskaffningsvärdet. Hyresvärdet anges till 87 miljoner, vilket indikerar en direktavkastning om 9%. Man kan således konstatera att ABB sålde fastigheten för i storleksordningen 500 miljoner år 2002, att Kungsleden förvärvade fastigheten för 800 miljoner när marknaden stod på topp, och att man nu kan sälja för samma pris trots en helt annan marknadssituation och kortare återstående avtalstid.

Ludvikaanläggningen kan ses som en integerad del av en produktionsapparat, där det är mycket svårt att se hur rena fastighetsförvaltare eller fastighetsutvecklare kan tillföra särskilt mycket värde.

I ett läge där nyttjaren planerar för fortsatta stora investeringar i produktionsanläggningen är det kanske mer logiskt att själv ha ägarmässig kontroll över fastigheten, och därför också kan betala ett högre pris än vad mer traditionella fastighetsaktörer är beredda att ge.
Jan Rosengren

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Affärsanalys

Hittat hem efter fem ägarbyten på fem år

Andreas Joelsson Svenn på Savills har placerat värderingspennan på en paketaffär med centrala fastigheter.

Affärsanalys

SBB renodlar via försäljning till Nyfosa

Fastighetsvärderaren Oskar Mosén vid Savills har granskat paketaffären mellan i Nyfosa och SBB där åtta fastigheter i Kalmar ingick.

Affärsanalys

Litet och certifierat lockar investerare

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, analyserar en affär med en bostadsfastighet som ägde rum under våren.

Affärsanalys

Blandfastigheter en motsägelsefull trend

Adam Tyrcha, head of research hos Newsec, har satt analyspennan i en paketaffär med fastigheter för 300 miljoner kronor.

Affärsanalys

Säljer för att satsa på de egna skolorna

Hanna Käck på Cushman & Wakefild analyser en stor affär med utbildningsfastigheter i Stockholm.

Affärsanalys

Proaktiv polis leder till högre risk på restvärde

Anders Elvinsson vid Cushman & Wakefield analyserar en affär med en stor samhällsfastighet.

Affärsanalys

Förvärvar logistik till rekordyield

Andreas Eckermann på CBRE har satt analyspennan i en affär med två moderna logistikfastigheter.

Affärsanalys

Köper kontorshus med hyrespotential

Daniel Holmkvist på CBRE har satt analyspannan i en transaktion som ägt rum på Kungsholmen.

Affärsanalys

Bostadsjättens swexit med låg yield

Akelius gick i juni ut med att beståndet i Sverige, Danmark och Tyskland ämnades att avyttras. Processen rivstartades och avslut …

Affärsanalys

Jakten på bostäder riktas mot småstäder

Under sensommaren förvärvade Amasten i princip hela Lidén Groups fastighetsbestånd. Portföljen är belägen i Trollhättan (4 procent), Uddevalla (22), Ulricehamn …

Affärsanalys

I vinnarläget med pendlingsavstånd

I december 2020 sålde Framfastgruppen projektfastigheter inom ett utvecklingsområde som ligger centralt i Strängnäs. Portföljen omfattar fyra fastigheter som uppförs …

Affärsanalys

Allt fler transaktioner tidigt i projektstadiet

För ett år sedan förvärvade Balder fastigheten Sälgen 4 på Östermalm i centrala Stockholm av Circle K. Transaktionen, där Newsec …

Tillbaka till förstasidan