När ABB år 2002 sålde hela sitt svenska fastighetsbestånd var det på många sätt en naturlig affär. Bolaget var, eller rättare sagt blev mitt under budprocessen, finansiellt hårt pressat. Beståndet innehöll i huvudsak industrifastigheter och kontor som nyttjats inom den egna koncernen, men i flera anläggningar fanns stora ytor som inte längre nyttjades. För den stora kontorsfastigheten i Västerås var nog en ägare med fastighetsutvecklingskompetens en bättre ägare än ett industriföretag.
Den stora produktionsanläggningen i Ludvika kan dock redan då ha setts som ett speciellt inslag i portföljen. Ludvikaanläggningen var, och är, världsledande inom kraftöverföring. Den är vital för en viss del ABBs verksamhet. Fastigheten är extremt stor och dominerande på en liten ort som Ludvika, och någon egentlig alternativanvändning är svår att se.
Hela ABB-beståndet såldes till London & Regional för ett pris på 300 miljoner dollar. I samband med försäljningen tecknade ABB hyresavtal på mellan 1,5 och 15 år. För huvuddelen av ytorna i Ludvikaanläggningen torde långa hyreavtal ha tecknats. Gissningsvis prissattes denna fastighet till i storleksordningen 500 miljoner kronor. Sedan dess har ABB investerat betydande kapital i anläggningen, utan att vara ägare, och har för avsikt att fortsätta investera i Ludvika.
I en affär i slutet av år 2007 såldes ett paket med 20 fastigheter till Kungsleden för nära tre miljarder, Ludvikaanläggningen ingick. När nu Kungsleden säljer till ABB för 809 miljoner anger man att det är i nivå med anskaffningsvärdet. Hyresvärdet anges till 87 miljoner, vilket indikerar en direktavkastning om 9%. Man kan således konstatera att ABB sålde fastigheten för i storleksordningen 500 miljoner år 2002, att Kungsleden förvärvade fastigheten för 800 miljoner när marknaden stod på topp, och att man nu kan sälja för samma pris trots en helt annan marknadssituation och kortare återstående avtalstid.
Ludvikaanläggningen kan ses som en integerad del av en produktionsapparat, där det är mycket svårt att se hur rena fastighetsförvaltare eller fastighetsutvecklare kan tillföra särskilt mycket värde.
I ett läge där nyttjaren planerar för fortsatta stora investeringar i produktionsanläggningen är det kanske mer logiskt att själv ha ägarmässig kontroll över fastigheten, och därför också kan betala ett högre pris än vad mer traditionella fastighetsaktörer är beredda att ge.
Jan Rosengren
