1 + 1 > 2? Lyckad vidareförsäljning

Omsättningen av större kontorsfastigheter i Göteborg var under flera år mycket låg men under 2012 så har omsättningen ökat rejält. Det visar sig dock att sex fastigheter har bytt ägare två gånger under året.

Redan i juni 2011 sålde Diligentia fem kontorsfastigheter (totalt 22 400 kvm) i CBD och Gårda till Wallenstam. Total köpeskilling var 585 miljoner, motsvarande 26 100 kr/kvm och med en bedömd direktavkastning på 5,5 procent i snitt.

I februari 2012 var det dags för ytterligare försäljningar då Vasakronan köpte tolv av Diligentias kontorsfastigheter (totalt 92 000 kvm) i Göteborg innebärande att de enda fastigheter diligentia har kvar i Göteborgsområdet är en kontorsfastighet, några köpcentrum och bostadsfastigheter. total köpeskilling var 2 150 miljoner kronor, motsvarande cirka 23 400 kr/kvm och med en bedömd direktavkastning på 5,75 procent i snitt. Fastigheterna består till cirka 80 procent av kontorslokaler och i övrigt av butikslokaler. Fastigheterna är belägna i CBD (nio fastigheter) och i Gårda (tre). En fri fördelning ger cirka 5,25 procent för butiker i CBD, 5,5 procent för kontor i CBD och 6,25 procent för kontor i Gårda. Enligt obekräftade uppgifter skedde försäljningen off-market.

Det visade sig snart att Vasakronan inte såg förvärvet som långsiktigt. Så snart som i juni 2012 sålde Vasakronan tre av de köpta fastigheterna (totalt 23 000 kvm) till Platzer Fastigheter. Total köpeskilling var 565 miljoner, motsvarande cirka 24 600 kr/kvm. om vi försöker oss på att bryta ut dessa tre fastigheter ur Vasakronans ursprungliga köp så är det Forums bedömning att Vasakronan sålde vidare för cirka 5 procent mer än man köpte för.

Redan i juli 2012 var det dags igen då Vasakronan sålde fem fastigheter (totalt 13 000 kvm) till Wallenstam. Av dessa var tre tidigare köpta från Diligentia. Total köpeskilling var 408 miljoner kronor, motsvarande cirka 31 400 kr/kvm. Denna affär är svår att analysera i termer om hur mycket dyrare Vasakronan sålde beroende på att två fastigheter tillkommit och av dessa var en fastighet en projektfastighet (kontorslokaler med bygglov för totalombyggnad).

Sammanfattningsvis konstateras att Diligentia vid sin andra försäljning fick i storleksordningen 5–10 procent sämre betalt än vid den första och att Vasakronan gjorde en bra förtjänst på sitt korta innehav då man sålde till nivåer som var lika bra som Diligentias första försäljning.

TEXT HANS VOKSEPP