Aptit på utmaningar bakom stort förvärv

I januari förvärvade Areim fastigheten Eken 6 i Sundbyberg från Skanska. Fastigheten är mer känd som Chokladfabriken till följd av att Marabou förvärvade området 1916 och uppförde fabrikslokaler för konfektyrtillverkning. Fabriksverksamheten upphörde på 1980-talet och Skanska förvärvade fastigheten 1996. Sedan dess har fastigheten utvecklats till en modern kontorsfastighet.

Stora uthyrningar gjordes under 2007 till bland annat Vattenfall och Shell om cirka 18.000 kvadratmeter totalt. Vattenfall har lämnat Chokladfabriken men Shell finns kvar under namnet St1. andra stora hyresgäster är bland annat fackförbundet kommunal, OBH nordica, Avnet och Atria med bland annat varumärkena Sibylla och Lithells som flyttar in i augusti 2014.

Byggnaderna på fastigheten är flexibla med tre ljusgårdar och trappuppgångar som möjliggör uppdelning av våningsplanen som är cirka 5.000 kvadratmeter per plan. Både öppen planlösning och kontorsrum fungerar bra. Idag bedöms knappt 10.000 kvadratmeter vara vakant i fastigheten. Det finns också gemensamma ytor om 3.000 kvadratmeter. Hyresnivån bedöms till runt 1.800 kronor per kvadratmeter exklusive tillägg.

Fastigheten är belägen i västra delen av Sundbybergs centrum, med cirka 10 minuters promenad till tunnelbanan och pendeltåg vid Sundbybergs station. Kommunikationerna har förbättrats med tvärbanan som passerar vid Bällsta bro. Parkeringsmöjligheterna är goda med 700 platser. Detta läge är inte det absoluta toppläget för kontor i Sundbyberg där bästa kontorsläget är runt stationen och mot angränsande Solna Business Park.

Köpeskillingen bedöms till cirka 600 miljoner, motsvarande 22.000 kronor per kvm (exklusive garagedelen). Potential finns att höja driftnettot genom uthyrningar. För att nå en bra hyresnivå kommer investeringar behövas för att uppgradera de lediga lokalerna. Att det blev Areim som köpte var ingen högoddsare. Läget och att det finns vakanser passar bra för en mer opportunistisk investerare. Sundbybergsområdet kommer ha en god utvecklingspotential med infrastruktursatsningar och överdäckning av spårområdet på sikt. Detta kommer att gynna Chokladfabriken då stadens centrala delar länkas samman. Affären visar att investerare är beredda att ta mer risk till en acceptabel avkastning vilket fastigheter i bra närförorter skapar.

TEXT CHARLOTTE DANIELSSON