Uppsalas marknad glöder – ”Men håll borta gnället!”
Direktrapportering från het marknad. Uppsalas fastighetsmarknad kokar – bostadsprojekten blir allt fler och hyrorna för moderna kontorslokaler har nått överraskande höga nivåer. Det framgår i magasinet Fastighetsvärlden Nr4/2015 där fastighetsmarknaden i rikets fjärde största stad analyseras över sex sidor.
När Fastighetsvärlden torsdag 4 juni arrangerar seminariet Uppsalamarknaden 2015, med rubriken ”På väg mot storstad – en heldag om fastigheter och framtid” på Uppsala Konsert & Kongress är det i det närmaste fullsatt.
– Otroligt kul att det är så många som runt 300 här och lyssnar på vad Uppsala har att erbjuda. Många av er är redan aktiva här och jag hoppas att ni andra stannar framöver, sade kommunalrådet Erik Pelling i inledningsanförande.
Han berättade sedan kort om kommunens ambitioner:
– Vi ska tredubbla bostadsbyggandet till 3000 bostäder per år. Det är vår version och det beror förstås på hur näringslivet mår och om arbetstillfällen fortsätter att skapas.. Vi ska fortsätta vara en bra ort att bo och verka i.
Dagens moderator Pontus Herin frågade Pelling om hans privata drömprojekt, och konstaterade att det väl är uteslutet med högre byggnader i Uppsala.
– Höga hus går visst här. Vi går redan upp på höjden på flera ställen. Jag vill även fortsätta att utveckla området runt resecentrum, inte minst runt den södra delen och speciellt Främre Boländerna. Där finns stora möjligheter att utveckla, inte minst kontor. Bostadsmöjligheter finns lite överallt.
Trion Pernilla Björk, kommunikationsdirektör Uppsala Universitet, Kerstin Lindberg Göransson, VD Akademiska Hus och Martin Melkersson, universitetsdirektör SLU pratade om de miljardsatsningar som görs för att stärka Uppsala som ledande utbildnings- och forskningsstad.
– Det går så himla bra för Uppsala universitet. Vi har växt med 1000 medarbetar på tre år, och det vill vi fortsätta med, säger Pernilla Björk vid Uppsala Universitet.
– Ungefär 30 procent av våra anställda kommer från andra länder, så det är fortsatt viktigt att vi kan vara attraktiva.
– Vi har investerat 4 miljarder i SLU de senaste åren. Nu har vi haft en total renovering av hela vårt bestånd. Men det finns annat som är viktigt, inte minst att det finns studentbostäder, säger Martin Melkersson vid SLU.
Peter Bohman, regiondirektör vid Akademiska Hus Uppsala:
– Campus kommer att komma allt närmare näringslivet på många sätt.
Om det förändrade mandatet att äga och förvalta studentbostäder.
– Vi kommer även fortsättningsvis att sälja mark, men även vi har stora planer. Om vi vill ha fortsatt rådighet över marken så kommer vi att äga och förvalta studentbostäder själva.
– Nästa steg för oss i Uppsala är att utveckla hela området vid Ångströmbyggnaden. Jag tror att vi kommer att investera cirka en miljard där. För universitet bygger vi även nya lokaler för universitetsledningen.
– Vi tror att vi kommer att bygga 300 studentlägenheter själva och medverka till 1.000–1.500, bland annat ihop med Uppsalahem, säger Akademiska Hus regiondirektör.
Fyrisån upplevs ibland som en vattendelare mellan universitetsvärlden och övriga staden.
– Situationen har blivit bättre under de senaste åren, säger, Pernilla Björk vid Uppsala Universitet.
– En attraktiv stad är superviktigt för universitetet, fortsätter hon.
Därefter var det dags för duon Fredrik Wirdenius, VD Vasakronan och Rutger Arnhult, VD Klövern att inta scenen. De leder varsitt storbolag och röstades fram till branschens 2:a respektive 3:e mäktigaste personer i Fastighetsvärldens stora branschomröstning hösten 2014 (Balders VD och storägare Erik Selin var 1:a).
Fredrik Wirdenius kommenterade den heta marknaden generellt i landet och faran för en ”krasch”.
– Det byggs ganska lite på spekulation och belåningsgraden är ganska låg på många bolag. Men å andra sidan vet vi att allt går i cykler.
Rutger Arnhult om regionstädernas attraktivitet:
– Det är en enorm urbanisering. Det är främst 40 av 290 kommuner som växer. Den är mycket starkare nu är någonsin, och det är förstås inte bara en trend i Sverige.
Arnhult om Uppsala:
– Jag har lite förkärlek för forskningsstäder som Uppsala, Linköping och Lund. Jag gillar mötesplatser. Jag tror att det framöver kommer att finnas få kontorslokaler som inte har en lounge. Jag tror även bilen får mindre betydelse, kommunikationer på annat sätt blir viktigare, som lockade till skratt när han fortsatte att tala om luftburen trafik via förhöjda banor som han tyckte skulle passa i Uppsala.
Wirdenius om Uppsala:
– Det är en brytningstid. Nu finns hyresnivåer som motiverar nyproduktion. Under en lång tid har det byggts väldigt lite och stora delar av beståndet är föråldrat. Det gäller att våga bygga om äldre kontorslokaler som ligger lite fel till kanske bostäder.
– Det är viktigt att Uppsala slår vakt om en attraktiv stadskärna. Många orter har gjort fel där och det är svårt att backa bandet.
– Arlanda kommer att växa, och då kan det vara lika logiskt att vara i både Stockholm och Uppsala. Området runt resecentrum är jätteviktigt och det är bra att man satsar på att utveckla city.
Efter den första fikapausen var det dags för Yvonne Näsström, näringslivsdirektör och Mats Norrbom, stadsbyggnadsdirektör att berätta hur Uppsala ska kunna få 350.000 invånare till år 2015 (idag är invånarantalet drygt 200.000).
– Vi behöver 70.000 nya jobb till år 2050. Av dessa så bör 25.000 inte vara handel och service – och dessa företag behöver vi attrahera, sade Yvonne Näsström.
Mats Norrbom berättade om bostadsbyggandet:
– Vi har 5.000 byggrätter antagna detaljplaner 2014. Vi hade 2.000 byggrätter i byggskede 2014. Det är visserligen lägre än politikernas mål om 3.000 men vi är en bra bit på väg.
Han fortsatte att kommentera infrastrukturen.
– Vi tittar på spårvagnslinje, vår analys ska vara klar om ett år. Att sedan få ihop finansiering är en stor fråga. När vi bygger ska vi inte bygga enklaver. När vi planerar för Södra Staden med 25.000 lägenheter så ska området höra ihop med resten av stan.
– Vi behöver även fyra spår mot Arlanda och Stockholm. Det är jätteviktigt för Stockholms utveckling.
Yvonne Näsström:
– Inom många områden, till exempel life sciemce, handlar det om att jobba med varumärket Sverige och därefter blir det aktuellt med Stockholm/Uppsala.
Mats Norrbom berättade att Uppsala tittar mycket på Freiburg för att se hur den tyska staden utvecklats. Han konstaterar att de båda städerna har mycket gemensamt med tillväxt och universitet.
Idag finns 40–45 byggherrar och kommunens mål är att nå 100 och det var det som nästa programpunkt handlade om. Där medverkade Ingrid Anderbjörk, fastighets- och exploateringschef Uppsala Kommun, Emelie Arnoldsson, affärsområdeschef Temagruppen, Fredrik Frensborg, chef Urban Utveckling WSP och Fredrik Hjortzén, affärsutvecklare Skanska.
– Konkurrensen är benhård. Vi har 120 på listan så konkurrensen kommer att vara fortsatt hård. Vi vill att tempot ska öka, säger Ingrid Anderbjörk.
– Det finns problem när man växer starkt, brist på konsulter bland. Problemen finns speciellt på tjänstemannasidan, säger Fredrik Hjortzén.
– Jag tycker att det är viktigt att Uppsala satar på statskärnan och inte glömmer bort den. Det planeras för förtätning och jag är glad över det. Det borde även gå att bygga högre utan att slottet utmanas, säger Emelie Arnoldsson.
Efter lunch delades seminariet i två temaspår, bostäder och kommersiella fastigheter. Här i direktrapporteringen följer vi kommersiella fastigheter där Lars Almquist, senior rådgivare NAI Svefa, som talade till rubriken ”Rekordhett för kontor och handel”.
Han inledde med en bild som visade att topphyran på 15 år gått från 1500 till 2800, vilket är 93 procents ökning. Jämfört med Stockholm på den tiden så är utvecklingen negativ eftersom den var rejält hög i huvudstaden före IT-kraschen. I till exempel Gävle har topphyran bara gått upp några få projekt.
– Uppsala har haft en fantastisk utveckling, sade Lars Almquist.
Han bedömde vakansgraden i A-läge till runt 4 procent, varav de tomma lokalerna är av dålig kvalitet.
– Den som vill ha moderna kontor har svårt att hitta sådana, och då sticker hyrorna.
Vakansgraden i B- och C-läge bedömer NAI Svefa till 6 procent respektive 10 procent.
– Värt att notera är att det numera inte är Stortorget som är det hetaste läget och som styr attraktiviteten. Det är nu helt och hållet resecentrum som är mittpunkt för A-läget, säger Almquist.
Han sade även att Skanska vill ha över 3.000 kr/kvm för kontorslokaler i kontorsprojektet Juvelen som ligger vid sydöstra delen av resecentrum.
Därefter var det dags för Fredrik Kolterjahn, försäljningschef HUI Research att inta scenen. Han konstrade att den fysiska handeln i landet ökat 5 procent första kvartalet och att e-handeln ökat 10 procent. E-handels andel är 6,9 procent.
– Mat på nätet har ökat med 46 procent på nätet. Och bygghandeln har ökat med 32 procent.
Enligt HUI har 22 procent på svenskarna handlat mat på nätet.
– I år kliver dessutom Ica ut på nätet på allvar. Det blir intressant att följa, sade Kolterjahn.
När det gäller Uppsala konstaterade Kolterjahn att Uppsala har ett sällanköpsindex på 120, alltså ett tydligt inflöde av besökare som handlar. Det är upp en procentenhet på ett år. För Uppsala handlar det om samma siffror som orten haft en längre tid, med små svängningar.
Enligt HUI-siffror från 2011 sker 15 procent av handeln i city och 52 procent i externhandelsområden. Övrigt handel sker på annat ställe. I till exempel Örebro och Eskilstuna står city för 21 respektive 22 procent av handeln. Grannen Västerås har nästan lika låg cityandel, 16 procent.
– Cityhandeln i Uppsala har haft det svårt i några år, utan tvekan. I city har man inte haft samma möjligheter att göra saker även om det förstås hänt mycket. Men till skillnad från många andra orter jobbar man aktivt med centrum
Han konstaterade att Fullöpark, det stora handelsprojektet i norr, med en vikingapark, som diskuterats en längre tid ades ner i april. I Stenhagen och Gottsunda planeras för mer handel, vid sidan av Atrium Ljungbergs stora projekt Gränby.
– Flera av de stora jättarna är i Uppsala och tittar på handel och möjliga projekt, så det kommer säkert att hända mycket inom några år, sade Fredrik Kolterjahn.
Därefter var det dags för Jonas Bjuggren, regionchef Uppsala Vasakronan att tala till rubriken ”Aktivitetsbaserade kontor – var, hur och för vem?”
Aktivitetsbaserade kontorslokaler har kommit stark på marknaden i Stockholm under de senaste åren – och många bolag har de som absolut krav vid flytt. Även i Göteborg och Malmö har kontorstypen blivit allt mer populärt. I Uppsala finns det inte alls ännu.
– Det finns olika sätt att se på ett kontor – en plats att vara, med en kostnad. Ett annat sätt är flexibla lokaler med individen i fokus, alltså en investering. Ett tredje sätt är att se om lokalen kan bidra till att förändra verksamhet och organisation.
40 procent av de kontorsanställda sitter i ett rum och jobbar. 55 procent sitter i öppna kontorslösningar, ofta trångt – men ibland också tomt för att ingen vill vara i den miljön eller att de omgivande människorna är fel för tidpunkten och att en annan miljö sökts upp istället.
– Det aktivitetsbaserade kontoret ska hjälpa oss i den uppgift man har för tillfället, säger Bjuggren som om några veckor ska flytta in i just den typen av lokaler själv när Vasakronan flyttar sitt regionkontor i Uppsala. Det blir då ortens första.
– Det finns många företag i Uppsala som just bär på liknande funderingar.
Därefter var det dags för Björn Johansson, fastighetschef Aspholmen och Henrik Lindley, affärsenhetschef Klövern att inta scenen i den sista punkten på temaspåret. Båda bolagen tillhör Uppsalas största ägare av kommersiella lokaler – och båda har nyligen utvecklat moderna kontorslokaler som bidragit till att hyresnivåerna stuckit uppåt. Ett skifte som Vasakronan drog igång.
–En av sanningarna bakom hyreshöjningen är att det på 20 år byggt väldigt lite. Därefter har det även spridits en uppfattning att det finns mängder med tomma lokaler. Men nu är det nya tider, säger Henrik Lindley.
– Det finns ett antal hyreskontrakt som är tecknade på 2.800 kr/kvm, men sett till den stora ytan så utger det en liten del – och det är en begränsad del mellan Stortorget och resecentrum där man kan få ut de nivåerna, säger Björn Johansson.
– Många bolag flyttar från Stockholm och norrort till Stockholm och vill sitta vid resecentrum med gångavstånd till tågen, Henrik Lindley.
Han konstaterade vidare att det kanske inte är så bra att kommunen har en stor förhyrning i Uppsala Entré och ”upptar” moderna lokaler i utmärkt läge som annars Stockholmsföretag skulle kunna hyra. Han konstaterade även självkritiskt att bolaget gjort en stor uthyrning i gamla Posthuset till ”lokala” länsstyrelsen.
Efter andra fikusen var det dags för Åsa Henninge, analyschef NAI Svefa och Ingemar Rindstig, leader EY Real Estate Nordic som pratade till rubriken ”Hur mycket lockar Uppsala – hur attraktiv är stan för fastighetsinvesteringar?”
– Jag har fått anstränga mig mycket för att hitta något negativt att säga om Uppsala, säger Åsa Henninge.
– Om Sveriges fastighetsmarknad är het, så är Uppsalas fastighetsmarknad glödhet, konstaerar Åsa Henninge.
Hon konstaterade att merparten av de stora svenska investerarna är på plats i Uppsala, men även att det är väldigt få utländska investerare på plats.
I NAI Svefas ranking av 21 orter placerar sig Uppsala tre, och har gjort så i den årliga undersökningen sedan 2011.
– Om jag ska peka på något som är negativt så är det vad kommunen och det offentliga investerar. Dessutom är den regionala BNP:n låg och orten skulle behöva några större företag.
Rindstig konstaterade att det finns förutsättningar för att det kan nå utländskt kapital till Uppsalas fastighetsmarknad.
– Det går oerhört mycket fastighetspengar till Europa, både från Asien och Amerika. Utländska investerare har historiskt gillat att köpa retailfastigheter i Sverige och så har det varit även i år. Även logistikfastigheter finns ofta på deras köplista.
– Globala investerare gillar Sverige, nästan på alla sätt. Vårt osäkra skattesystem skulle dock kunna skrämma bort några, säger Ingemar Rindstig.
– Marknaden blir bättre om vi har utländska aktörer. Då får vi fler bolag med olika agendor och olika tidscykler. Om Sverige är intressant så är Stockholm intressant – då borde Uppsala finnas naturligt på listan därefter.
Därefter berättade Jan Hammarling, marknadsområdeschef Atrium Ljungberg, om Uppsalas andra stadskärna – Gränby Centrum, en vision som Atrium Ljungberg lanserade för några månader sedan. Totalt har bolaget investerat cirka 1 miljard i Uppsala sedan 2007 och utöver Gränby äger bolaget även två handelsfastigheter i centrala Uppsala. Här på Fastighetsvarlden.se har vi vid ett flertal tillfällen skrivit om Atrium Ljungbergs planer för Gränby.
– Vi vill skapa stadskaraktär på området.
Denna underbara Uppsaladag håller på att lida mot sitt slut. Endast en programpunkt återstår: ”Expertpanelen: Uppsala som storstad – hur lyckas vi?”. I panelen finns:
- Stina Ljungkvist, VD vid BSK
- Stig-Björn Ljunggren, statsvetare och samhällsdebattör
- Thomas Sandell, partner SandellSandberg
- Alexander Ståhle, VD Spacescape och forskare på KTH
–Utomlands brukar krävas 10 miljoner för att vara storstad… Uppsala är en stor stad. Men idag har vi hört många intressanta projekt så det går åt rätt håll, men det finns en massa gnäll under ytan. Det är långbänkarnas stad. Just nu verkar det vara möjligt att göra saker, men den dörren kan stängas när som helt, säger Stig-Björn Ljunggren.
– Man behöver inte bygga ett Turning Torso i Malmö. Man kan lika väl bygga det bästa torget, säger Thomas Sandell, partner SandellSandberg.
– Städer är täthet och närhet. Och kan man på fastighetsmarknaden skapa platser där människor träffas så har man lyckas. I USA har man kommit långt med stadskärnorna i flera städer och i många fall har man tagit bort bilarna.
– Gnälligheten ligger i en universitetsstad natur. Det är en beläst stad och överallt läser folk böcker och alla har svar på frågor. Sedan 1477 är det ett pågående cocktail party här. Rent objektivt så är detta en förslag till Stockholm. Men det finns en kultur här som många andra orter saknar.
Nu är Fastighetsvärldens första Uppsalaseminarium slut. Mingel – och affärer – väntar. Tack för allt beröm och alla idéer inför nästa seminarium som framförs till oss under dagen. Tack även till er som följt direktrapporteringen
Fastighetsvärlden Idag 2015-06-04
