”Ingenting är omöjligt. Vi är öppna för det mesta”

TORSDAGSINTERVJUN. I den andra delen i Fastighetsvärldens journalistiska satsning Torsdagsintervjun diskuterar vi ”heta” ämnen med Hemfosas VD Jens Engwall. Bolaget kan hamna på börsen och har ett bestånd som allt fler börjar få upp ögonen för.

Vi ställer förstås frågor kring den eventuella börsnoteringen, men även kring auktionsköpen, Saab-fabriken, belåningen, återväxten, Ingvar Kamprad och en möjlig storaffär med Kungsleden.

I samband med att du korades till Årets ”Mäktigaste 2011” av Fastighetsvärldens läsare sade du att det saknas ett bolag med Hemfosas affärsidé på börsen, men att du personligen ”inte ville vara med”. Varför har du ändrat dig?

– Nja. Vi har ett aktieägaravtal där vi ska visa olika alternativ för ägarna att få tillbaka sina pengar och det kan ske på en mängd olika sätt, varav notering är en. Vi har lovat att komma med en sådan plan. Att avveckla hela bolaget på några års sikt råder det en ganska stor osäkerhet kring och alternativen är en notering eller att bolaget säljs. Det vi dragit igång nu lämpar sig väl både om det skulle bli en notering eller något annat. Min uppgift är att förbereda att något kan ske.

– Sett rent personligt finns det inga fördelar att vara på börsen när det gäller de arbetsuppgifter man får. Då får man ägna mycket tid åt annat än att göra affärer – som jag gillar. Dessutom kostar det pengar att vara på börsen.

När Fastighetsvärldens nyhetsbrev avslöjade ägarnas planer på en börsnotering under Mipim blev du väckt under morgonen. Berätta.

– Det kom en massa sms och senare samtal från aktörer som kände sig kallade att hjälpa oss med noteringen. De parter som vi valde, SEB och Swedbank, var båda på plats och under Mipim kom vi fram till ett handslag med de parterna. För oss så var er ”blänkare” positivt på flera sätt. Det var rätt festligt.

Hur börsfähigt är Hemfosa idag?

– Vi håller på med det som man kallar pre-audit just nu och den ska vara klar om någon vecka. Vi saknar en del dokumentation. Vi tycker att vi sköter bolaget på ett bra sätt, med bra rutiner, säkerhetsmässigt med bokföring, redovisning och IT. Ägarna tycker det också och det är bra och fina ägare. Men när vi går till notering måste vi gå ett steg till, som börsen efterfrågar.

Vad är den främsta fördelen med börsen?

– Kapitaltillgången. Vi får möjligtvis ha bättre tillgång till obligationsmarknaden. Det har vi idag också men vi betalar troligen lite mer för att vi inte är publika. Det kan bli billigare. Sen säger man att man använder börsen för kapitalanskaffning, men egentligen är det ganska ovanligt.

Hur ser er finansiering ut idag? Är den komplicerad och kan den vara ett hinder för en notering?

– Nej. Men det finns en del saker som vi måste förändra. Bland annat måste vi ha en ”normal” skuldsida. Vi har en del lån som inte är marknadsmässiga efter att vi hjälpt banker och fått en förhållandevis hög belåning. Men vi räknar med att omvandla våra aktieägarlån till aktiekapital och då har vi en ganska normal skuldsida, cirka 64 procent. Men vi har lån som sticker ut, vi har lån på 100 procent och 90 procent som vi vill få förändrade före notering. De måste bort. Vi hade mer tidigare, nu återstår väldigt lite och det kommer att vara löst innan sommaren och det handlar om cirka en miljard kronor.

Ni gjorde ert första förvärv i augusti 2009. I november 2010 hade ni byggt upp ett bestånd på hela 10 miljarder. Hur annorlunda har era förvärv blivit jämfört med ursprungsplanen?

– Portföljen har nog blivit ganska lik som det vi pratade om. Vi hade pratat om de olika Landic-strukturerna och några andra obeståndsbestånd som Diös & Kuylenstierna. Det var vår ”target”. Men allt skedde nog lite mer ryckvis än vi hade väntat och önskat oss.

I februari 2012 sade du i nyhetsbrevet Fastighetsvärlden Idag att ni räknade med att sälja fastigheter för 4 miljarder under 2012. Har du någonsin haft mer fel?

– Nej, jag tror inte det. Det var en stor besvikelse. Det blev tvärstopp på hela marknaden. Vi kom upp i cirka 800 miljoner.

Men kan det inte vara så att det kommande året har mycket bättre förutsättningar för Hemfosa. Köpare har lättare att få finansiering och sekundära fastigheter med högre avkastning tros locka allt fler köpare. Sitter ni plötsligt i vinnarhålet?

– Det är i alla fall på väg att byggas upp ett sentiment där allting går att sälja och vi börjar till och med få lite paketförfrågningar. Utbudet är mindre än efterfrågan. Vi har förfrågningar på alla paket. Någon vill ha logistikpaketet och någon vill köpa fastigheterna i Norrland. Samhällsfastigheterna har ett stort intresse. Vi har beslutat att ta lite halt och följa varåt marknaden går. Vi kommer nog inte göra så mycket affärer under första halvåret utöver att rensa lite i beståndet, där vi till exempel säljer delar av projekt för att göra dessa tillsammans med andra istället för att göra dem själva. I år kommer vi sälja för kanske 500–600 miljoner kronor. Det är möjligt att vi köper något, vi kan ju inte lägga oss ner och dö. Vi fortsätter att bevaka en del obestånd. Allt är inte rensat och klart.

Ni äger idag fastigheter för drygt 16 miljarder kronor plus 1,5 miljarder i ert intressebolag Söderport. Kring vilken av era fyra portföljer har ni störst intresse idag?

– Logistik- (2,2 mdr) och samhällsfastigheter (7mdr). Men det är inte troligt att dessa säljs som hela portföljer. Speciellt samhällsportföljen gillar vi. Vi har inget emot att bygga vidare på den.

Kan ni göra affärer eller kommer det att förvirra inför en eventuell börsnotering?

– Vi får lugna ner oss lite och tänka på IPO:n  och se till att vi har en prydlig portfölj.

Det är inte en av era större affärer, men den nådde allmänhetens ljus. Hur bra var Saab-affären egentligen för er?

– Den var okej, absolut inte en av de bästa affärer som vi gjort. Vår vinst blev väl 50–75 miljoner på vår del. Men det var väldigt mycket jobb med den affären. (reds anm. FV har berättat att fastigheten såldes för 375 miljoner).

Var det egentligen en särskilt bra affär långsiktigt? Var tror på logistik och närheten till Göteborg så stark?

– Logistik fanns som en ”fall back” om allt gick åt pipan. Det kanske gick att flytta containerhantering från Göteborgs hamn till exempel och erbjuda väldigt bra villkor. Lokalerna hade varit väldigt bra lämpade. Dessutom fanns det många underleverantörer som ville hyra och vi hade flera hyresavtal som var villkorade av att det skulle gå åt pipan.

På den stora Kefren-auktionen köpte ni för hela 2,1 miljarder kronor. Nu, ett och ett halvt år senare, hur många av köpen var fynd och hur många tveksamma?

– Vi slapp det som inte var traditionella förvaltningsfastigheter. Vi slapp det som var dåligt. Det vi fick var en ganska enkel förvaltningsportfölj. Det som inte var helt bra var väl köp i Filipstad och Hagfors samt en fastighet i Malmö men det handlar om kanske totalt 35 miljoner. Vi är även glada att vi kom över så mycket fastigheter i Göteborgsområdet och störst potential på sikt har nog det tidigare Ericssonhuset i Mölndal. Även Gamlestaden med bland annat SKF har bra potential.

Men ni tappade WSP som stor hyresgäst i Gamlestaden nästan omgående efter auktionen. Hur kändes det?

– Vi trodde vi skulle hinna rädda kvar WSP men det hade tyvärr hunnit gå för långt i processen innan vi kom in. Men annars har vi haft tur och inte gått på några nitar. I den fastigheten som WSP lämnade hyrde vi för övrigt nyligen ut 2.500 kvm till SKF. Vi håller på att jobba med många möjliga hyresgäster och söker fler publika hyresgäster eftersom det inte är ett etablerat kontorsläge. Men det händer mycket intressant i området.

Ni ropade även in fastigheten med SKF:s huvudkontor. Sitter SKF säkert?

– Det hade varit en jobbig tid mellan SKF och Kefren har jag förstått i efterhand. Kefren gjorde stora investeringar men SKF:s hyra är lägre nu än när vi sålde (Engwall var VD på Kungsleden som sålde, reds anm.). Så SKF har hyggliga villkor, men ingenting är säkert. SKF har till exempel mark runtomkring.

De stora kåkarna i Haninge som ni förvärvade vid den första auktionen (Keops VII). Har ni kommit någonstans alls eller är det halvmiljardsobjekt som står vakanta till 50 procent?

– Ja det är fortfarande stora vakanser och det kommer att ta lite tid. Det är en öppen plan och en planändring. Vi vill utöka hotellet, bygga om till äldreboende och utöka skolverksamheterna. Vi vill utöka centrumverksamheterna.

Är det till och med rena rivningsobjekt?

– Nej, när det planfrågor vi jobbar med.

Ni har annars varit framgångsrika och förlängt flera stora hyresavtal. Hur mycket har ni fått förstärka er som ett ”förvaltande” fastighetsbolag?

– Inte alls särskilt mycket. Vi har fem förvaltningskontor och det fungerar bra.

Hur mår lokalhyresmarknaden för era fastigheter? Ser du skillnader på olika geografiska marknader?

– I Göteborg är till exempel många mer positiva än på länge. På det stora hela upplever vi att hyresmarknaden är stark. Möjligtvis känner vi att det fortfarande är lite trögt i Sundsvall och Karlstad. Jämfört med när vi höll på förra gången (Kungsleden reds. amn.) har vi väldigt lite fastigheter i orter som betecknas som dåliga. Jag skulle inte vilja ha fastigheter i Dalarna, Blekinge och delar av Småland. I Småland har vi till exempel sålt någon fastighet med förlust. Ibland kan man chansa på att det ska ske en ”turn around” i någon stad, men det sker nästan aldrig. Det är samma städer som växer.

Den av Catella organiserade auktionen i höstas blev inte den framgång som många hoppats på. Du sade att ”säljare måste vara generösa”. Men satte inte ni själva för höga ”minimipris” på era bidrag?

– Vi sålde några av fastigheterna efteråt. Jag tror folk var obekväma med auktionsförloppet. Det var intressant att testa med auktion även om vi var tveksamma.

Du är aktiv inom butiksfastigheter, främst som styrelseordförande för ÖoB. Du sade i Fastighetsvärlden i augusti 2012 att hyrorna i ”box-butiker” är för höga och ska ner 20 procent. Vad har hänt?

– Generellt sett är hyrorna på väg ner. På bra ställen får man fortfarande betala för sig. Inom Hemfosa har vi försökt hålla oss bort från ”lådorna”. Det har varit långa avtal, ofta tio år, och en hyra på 1400 kr/kvm i stort sett överallt och på vissa ställen borde det kanske vara 700 kr/kvm. Det är mycket omförhandlingar på gång just nu. Många detaljhandelskedjor diskuterar även omallokering. Det de tyckte var bra för tio år sedan är inte bra nu och många söker mindre lokaler.

Du är aktiv inom mer med handelsanknytning. Du sitter i styrelsen för Ikano S. A. Nu blir jag nyfiken. Hur väl känner du Ingvar Kamprad och hur lärde du känna honom?

– Det är via sönerna som jag kom in i den styrelsen. De ringde för tre år sedan och ville träffa mig. De bjöd in mig till Ingvar Kamprads sommarstuga i Småland. Konstigare än så är det inte. Det är ett intressant uppdrag och det spänner lite bredare än vad jag sysslat med tidigare och innehåller till exempel stora projekt även utomlands.

Om du åter blir börs-VD kommer många av dem som investerar delvis göra det i en stor tro på dig och även i transaktionschefen Lars Thagesson? Känns det som att i så fall måste du sitta kvar på VD-stolen i tre–fem år?

– Det kan nog bli en del pedagogik kring det där. Vi kommer framöver visa upp att det finns fler än vi som är publikt kända, framförallt Lasse och jag. Vi har Stina, Annika och Ylva som är väldigt duktiga och vi har även fall back på CFO-sidan. Men det var aldrig någon som trodde att jag skulle sluta jobba efter Kungsleden och det är ingen som tror att Erik Paulsson ska sluta jobba heller.

Kan det bli en affär mellan Kungsleden och Hemfosa? Likheterna finns och den nya storägaren i Kungsleden är väl bekant med dig.

– Ingenting är omöjligt. Men du får nog fråga Kungsleden om det. Det är nog de som får komma till oss. Skälet skulle väl vara att vi skulle slippa gå på börsen och att vi skulle få ett finare bolag ihop och det är väl inte otänkbart. Men de har precis bytt styrelse och den ska väl först bilda sig en uppfattning om det egna bolaget innan de gör någonting. Kan vi komma in på börsen via ett annat bolag så är vi öppna även för sådana diskussioner också. Definitivt. Många bolag har en ganska bra prissättning på börsen just nu och borde titta på sådana möjligheter.

• En ny ”Torsdagsintervjun” kommer att publiceras varannan torsdag, ibland dock två torsdagar på raken och någon gång kan det komma att dröja tre veckor. Har ni förslag på någon som ni vill läsa en längre intervju med? Skicka i så fall ett mejl till engstrom (a) fastighetsvarlden.se