Stockholm glöder – superpanelen ger tips

Intresset för Fastighetsvärldens seminarium Stockholmsmarknaden 2016 som under måndagen ägde rum på nya Scandic Continental var megastort. Det var fullt i den största och utökade konferenslokalen.

Det kanske inte är så konstigt med tank på att fastighetsmarknaden i Stockholm glöder, både när det gäller bostäder och kontor. Dessutom är det stora hotellet, som ligger mittemot Centralstationen, sprillans nytt och slog upp dörrarna så sent som i fredags.

Fastighetsvarlden.se direktrapporterar här från det stora seminariet.

Först upp på scenen var Anna Breman, chefekonom Swedbank:

– Vi har återhämtat oss bättre än USA sedan finanskrisen, bättre än alla våra grannländer. Sverige har gått riktigt bra. En orsak är att vi har en av de högsta sysselsättningsgraderna. Det som drivit tillväxten är konsumtionen.

– En annan viktig faktor till att det blivit så bra som det är: Befolkningstillväxten. Det bidrar till ekonomisk aktivitet. Det dåliga är att arbetslösheten för de utrikes födda inte sjunkit, vilket den gjort för övriga på ett kraftigt sätt. Men de utrikes födda står ändå för stor del av ökningen av antalet sysselsatta.

Anna Breman konstaterade att den ekonomiska tillväxten finns i Stockholm och att arbetslösheten är lägst där. Men att det är nästan omöjligt för många att få en hyresrätt i huvudstaden. Få hushåll har råd att köpa en bostadsrätt.

– Men det är inte dyrt att köpa med tanke på ränteläget. Det är snarare billigt, säger Breman.

Hon tror att Sverige kommer att ha kvar de negativa räntorna och nå upp till 0 framåt 2018. Lågräntepolitiken kommer vara väldigt länge slog hon fast.

– Vi kommer ha en god tillväxt kommande två år. Därefter väntar en betydligt sämre tillväxt och det är oroande.

Rubriken för den efterföljande punkten var De nya miljardprojekten som stöper om city. På scenen stod John Davison, director asset management, Pembroke Real Estate (som driver projektet Hästen 21, läs mer här), Karolin Forsling, chef stadsutveckling och marknad AMF Fastigheter (läs om Urban Escape-projektet här) och Kerstin Gillsbro, VD Jernhusen (läs om bolagets planer på en ny Centralstation här).

– Vi vill skapa en öppen byggnad. Många av de byggnader vi köpte i Sverige har varit slutna och vi jobbar med att öppna upp dessa. Hela Mäster Samuelsgatan känns dessutom som en bortglömd gata, och det vill vi förändra, säger John Davison som var den i trion som var först upp på scenen.

Kerstin Gillsbros Jernhusen är ägare till den nya hotellfastigheten där seminariet äger rum. Bolaget äger förstås även Centralstationen som ligger mittemot, där bolaget pumpat in 1,5 miljard, bland annat för att förhindra byggnaden från att sjunka. Dessutom har bolaget tidigare utvecklat Kungsbrohuset (ägs numer av Folksam) och Klarabergshuset (ägs av AFA Fastigheter).

– Vi fortsätter utvecklingen av området. När vi bygger en ny Centralstation har vi 44.000 kvadratmeter att jobba med. När citybanan börjar gå i tunneln får vi ytor för att börja bygga. Det kommer att hända mycket i området, säger Kerstin Gillsbro.

Därefter var det dags för Karolin Forsling – som gjort sig känd för att våga gå lite udda vägar och prisats för detta. Hon är nu fullt upptagen med att utveckla Moodkvarteren, Soltorget/Femte Hötorgsskrapan och inte minst Urban Escape (Galleriankvarteret).

– Vi är duktiga på hus, ventilation och undertak. Men vi måste bli bättre på människor och jobba med attraktionskraft. Om folk inte har tid att koppla av, så måste vi bidra med platser som erbjuder sinneslugn. Det handlar bland annat om att skapa platser som attraherar framtidens talanger – alltså de talanger som företagen vill anställa.

Efter förmiddagens fikapaus var det dags för Jesper Ackinger, vice VD Stockholm Business Region, att tala till rubriken ”Money, money, money – så blir stan vinnare på Eurovision”. Budgeten för Stockholms kringaktiviteter är 101 miljoner kronor.

– Till exempel storsatsar spansk tv och det gjorde de även inför tävlingen i Wien föregående år. I Wien ökade antalet besökande spanjorer därefter med 20 procent. Vi är väldigt optimistiska, säger Ackinger.

Därefter var det dags för kanske dagens mest intressanta programpunkt, med den något provocerande rubriken ”Stockholms arkitektur: Bäst i Skandinavien – eller fegast i världsklass?”. I panelen deltog Daan Cedergren, chef region Stockholm Sweco Architects, Emma Jonsteg, VD Utopia Arkitekter, Åsa Kallstenius, chefsarkitekt Kod Arkitekter och Henrik Nerlund, kanslichef Skönhetsrådet.

– Svenska arkitekter är unikt bra på att se till att det blir bra för människor. Däremot har vi inga stjärnarkitekter. Vi är inte de stora gesternas folk. Att byggnaderna ser ut som de gör har att göra med den svenska planprocessen, säger Daan Cedergren.

– Det är synd att vi har den dåliga jämförelsesjukan. Vi måste inte jämföra med New York hela tiden. Det känns som att hjärtan i projekten försvinner ibland, säger Henrik Nerlund.

Emma Jonsteg tycker att det är ologiskt att det satsat olika mycket på arkitektur i innerstaden och ytterstaden.

– Men när det gäller bostäder har vi dessutom byggt väldigt enahanda. Om du besöker diverse stadsutvecklingsområden så ser det ut som same same. Det har ställts för låga krav på projekten arkitektoniskt, det säljs ändå.

Åsa Kallstenius:

– Det har blivit för mycket Hammarby Sjöstad på för många ställen. Jag tycker att en plats blir bra när den är platsspecifik.

Emma Jonsteg konstaterade dessutom att hela bygg- och fastighetsbranschen är duktig på att skylla på andra delar inom branschen när något går fel eller blir likriktat. Hon konstaterar även att det är viktigt att kommunerna ger tydliga riktlinjer och ställer krav.

Moderator Ellinor Persson frågade panelen om vad som är riktigt bra av det som byggs – det blev tyst ett tag.

– Att det ändå byggs så mycket bostäder, sade Åsa Kallstenius.

– Urban Escape och planerna vid Sergels torg, sade Daan Cedergren och lade till Nobel Center till det positiva.

– Hornsbergs strandpark är en fantastik plats. Det är det bästa som byggts den senaste tiden, sade Henrik Nerlund.

Sista talare inför lunchen var Ingela Lindh, biträdande stadsdirektör Stockholms stad:

– Vi måste bestämma oss för att det är bra att Stockholm växer. Vi måste även vara fler som ställer oss upp och säger när något är bra. Det är ofta som den andra sidan kanske får felaktigt stort utrymme i diskussionen.

– Ett problem i vår byggprocess blir svår av att vi har en väldigt vacker stad. Om det varit Manchester eller Birmingham så hade vad som helst nytt blivit bra och ett lyft.

När det gällde Stockholm uttryckte Ingela Lindh en oro över utvecklingen i Kista.

– Vi måste göra något för att Kista åter hamnar på banan. Området hamnar allt mer i skuggan av Arenastaden.

Efter lunch delades seminariet i två temaspår, bostäder och kommersiella lokaler. FV:s direktrapportering följer det kommersiella temaspåret.

Arvid Lindqvist, analyschef på Catella, konstaterade att de senaste årens höga omsättning på transaktionsmarknaden (150–160 miljarder) troligen är historia, och att det kommer att ske en återgång till mer normala årsvolymer, 110–120 miljarder kronor.

– Det som är intressant nu är att det klassiska sambandet mellan yield och BNP har brutits. Det är en expansiv penningpolitik som ligger bakom. Det liknar lite hur vi hade det 2005/2006. Sambandet mellan transaktionsvolym och yield håller dock fortfarande i sig. Om vi då tror att omsättningen ska ner så ska yielderna alltså upp, enligt statistiken, sade Arvid Lindqvist.

– Det är inte primeyielden som kommer att öka. Det är spreaden. Vi kommer att se ett skifte uppåt för högrisksegmentet.

Därefter var det dags för en trio att tala om kontorshyresmarknaden i Stockholm. Rubriken var ”Cityhyrorna: Dags för rusning eller lugnare tider?” (FV har tidigare, i slutet av 2015, talat om att topphyrorna snabbt är på väg mot hela 7.000 kr/kvm, läs mer här). På scenen stod Robert Bolmgren, head of leasing JLL, Rebecca Ernarp, chef analys Vasakronan och David Lundquist, analyschef Tenant & Partner.

– Vi kanske inte alltid är överens med fastighetsägarna om hur hyresnivåerna ser ut, men vi är nog alltid överens om riktningen. Men den senaste tiden har hyresnivåerna gått uppåt eftersom det inte finns några lediga lokaler, sade David Lundquist.

– Vi trodde att hyresuppgången skulle komma tidigare, för några år sedan. Men nu plötsligt har hyresnivåerna tagit ett skutt. Vi är uppe på nivåer som runt millennieskiftet. Men vi har haft obruten inflation och dessutom sitter hyresgäster effektivare idag än då, så kostnaden/hyran per anställd är lägre, sade Rebecca Ernarp.

– Det har tagits brutala kliv på hyresnivån. Jag måste nypa mig i armen för att fatta hur fort det har gått det senaste halvåret. Vi ser hyror som börjar på en 7:a idag – det var utopiska nivåer bara för ett år sedan, sade Robert Bolmgren som tror på en 10-procentig hyresuppgång i innerstaden på ett år.

Därefter var det dags för programpunkten ”Kontorstrender: Nya mötesplatser för snabbväxare vinner mark” där Göran Garberg, VD United Spaces Waterfront, Patrick Mesterton, VD Epicenter och Jessica Stark, VD SUP46, medverkade.

– Snabbväxande bolag vill inte ha 10-åriga hyresavtal, och därmed känna sig inlåsta, sade Patrick Mesterton. Man vill inte heller sitta isolerade. Vi har även stor efterfrågan från de stora bolagen som vill vara med i vår miljö.

– I får även förfrågningar från hela världen om att expandera. Inom kort får vi ta beslut, sade Jessica Stark och berättade att bolaget inom kort flyttar inom Stockholm.

– Jag är supernöjd med det samarbetet som vi har med AMF Fastigheter. Men jag tror även de är nöjda med oss eftersom vi blev som en sockerbit för potentiella hyresgäster, sade Jessica Stark.

– Vi är en bra aktör för fastighetsbolag som inte orkar hålla på med kontrakt om 150 kvm. Vi är en bra brygga, sade Göran Garberg.

Sist ut i det kommersiella temaspåret var Bo Wikare, vice VD Hufvudstaden. Rubriken var ”Hundraåringen som laddar för nya satsningar”, angående bolagets jubileum under hösten 2015.

– Vi har haft väldigt stora framgångar när det gäller butiksuthyrningar där vi lockat attraktiva hyresgäster, bland annat Ralph Lauren. Därefter har andra sagt att de vill följa efter.

De bästa hyresnivåerna i området för butiker ligger på runt 20.000 kr/kvm, enligt Wikare. Och då anser han västra delen av Birger Jarlsgatan och strax därunder kommer Biblioteksgatan.

– Bibliotekstan och NK är nästan självgående numera. Däremot har det gått trögt för oss att lyfta Kungsgatan. Det är synd eftersom det är en jättevacker gatan. Där samarbetar vi sedan en tid med övriga fastighetsägare längs gatan och kanske bytt fokus lite mot sportmode.

Som näst sista punkt var det framtidsspaning. På scen stod Mattias Bäckman, partner Baltazar, och Jerker Söderlind, VD Stadsliv, som blickade fram emot 2050 för att se var Stockholm kan växa.  Alltså mumma för långsiktiga fastighetsinvesteringar.

Bäckman inledde med att Estelle år 2050 är drottning, efter att ”Vickan” 72-år gammal lämnat över tronen. Befolkningen i Stockholmsområdet har nått 3,3 miljoner kronor. Området växer då med ett Hudiksvall om året.

Till Bäckmans lista över ”framtidslägen”:

• Ett vattennav i en triangel som avgränsas av sydvästläge på Lidingö, Nacka, oljehamnen bortom Frihamnen. Här kan med bli 20.000 bostäder och infrastruktur sker via svävare. Sydney är förebild när det gäller båtpendling.
• Ett stort område på Ekerö där Förbifarten dyker upp om något decennium, med utmärkt kommunikationsläge till Skärholmen och Häggvik. Märkligt att inget planeras där. Ett fantastiskt område. Men världsarv och hackspettar finns där i närheten.
• Området runt Älvsjömässan. Här går det att trycka in 10.000 bostäder. Flytta Stockholmsmässan till Älvsjö/Sigtuna.
• Svalnäsviken i Danderyd. Den mediokra 9-hålsbanan kan skotas. Det kan, lågt exploaterat, ge 2.500 bostäder.
• Häggvik, en fantastisk plats där Förbifarten dyker upp längs E4:an. Där går det bygga både arbetsplatser och bostäder.
• Vallentuna, med nya Roslagsbanan går utöka ytterligare.

Söderlinds lista på framtidslägen:

• Vårberg
• Kista
• Delar av Gärdet
• Kyrkhamn i Järfälla.
• Älvsjöskogen
• Kraftig expansion vid Frescati

Sista punkten ut var Superpanelen med Christian Hermelin, VD Fabege, Biljana Pehrsson, VD Kungsleden, Henrik Saxborn, VD Castellum och Fredrik Wirdenius, VD Vasakronan.

De talade till rubriken ”Här finns bästa investeringarna i huvudstaden”.

– Stockholm är enkelt. Du kan investera i vad som helst. Frågan är bara hur bra det blir, inledde Saxborn.

– I Norden är Stockholm den marknad som över tid kommer ha högst avkastning, sade Wirdenius.

– Det råder ett stort fokus på bostäder idag, det är lätt att man glömmer att det behövs lokaler för verksamheter. Värdet på kontor kommer att öka kraftigt eftersom utbudet är så litet, fortsatte Wirdenius.

– Ska man hitta den största potentialen så ska man hitta något lågexploaterat där det finns kollektivtrafik. Jag ser flera områden som intressanta utifrån de perspektiven: Västberga, Årsta, Bromma, Ulvsunda, även många platser i Solna och Sundbyberg där det är relativt billigt idag, sade Hermelin.

– Vi har valt några områden som vi tror mycket på, och där vill vi bli ännu starkare, sade Pehrsson.

Saxborn:

– När det gäller områden som vi inte får utveckla på det sättet som vi vill så väljer vi att sälja. Vi har även stora mängder lokaler i till exempel Bromma där områdena är bättre lämpade som bostäder. Så där kommer vi att söka bytesmöjligheter.

Wirdenius:

– En fara är att bostäder betalar sig bäst och att det blir för mycket bostäder på många platser och där det byggs tunnelbana. Det är viktigt att man bygger blandstad på flera ställen. Där man får blandad bebyggelse, där vill kunderna vara.

Moderator Ellinor Persson frågade den mäktiga panelen hur de ser på att bidra till finansiering av utbyggd infrastruktur:

Biljana Pehrsson:

– Vi betalar ändå skatt. Det är förstås trist att höra att det är slut på pengar. Men vi är beredda att diskutera med staden för att se till att saker skyndas på, till exempel när det gäller spårvagnen till Frihamnen.

Hermelin:

– Ja, vi är beredda att betala. Vi betalade 100 miljoner för tunnelbana till Arenastaden. Det är en otrolig skillnad på efterfrågan i lokaler där

Wirdenius:

– Ska det vara frivilligt eller tvingande? Men ska det vara en skatt så är jag mer tvekande. På något sätt kan det även bli så att fastigheter finns där det inte blir några satsningar. Där sänks ju värdet. Vad händer då där?

Saxborn:

– Vi säger ja om det ekonomiska drivkrafter bakom.

Som sista punkt bad moderator Ellinor Persson ”superpanelen” att var och en välja ett av de andra bolagen att bli VD för, läs deras svar här.

Nu är seminariedagen slut. Tack alla ni som följt vår direktrapportering här!