JLL: Flytt från ”dålig” innerstad till ”nya” områden

Starkt Stockholm – Norra Älvstranden i Göteborg utvecklas bra. Hyresutvecklingen har varit stark i Stockholm under en lång tid. I CBD har prime-hyresnivån ökat med ytterligare 10 procent under våren och bedöms nu ligga kring 6.800 kr/kvm, enligt JLL.

För 24 månader sedan var motsvarande hyressiffra 4.500 kr/kvm. En historiskt snabb och kraftig hyresutveckling.

– Det är i princip omöjligt att hitta lokaler i CBD, säger Erik Skalin, chef för JLL Leasing.

Han konstaterade vidare att det tillkommer väldigt få nya ytor i CBD. Det mesta som sker är ombyggnationer. De största tillkommande volymerna finns i delområdet Solna/Sundbyberg.

Fastighetsvärlden har tidigare berättat att de absoluta topphyrorna ligger på nära 9.000 kr/kvm, men det berör ett väldigt litet fåtal lokaler.

I prognoser, på kort sikt, spår JLL höjda hyror i CBD, områdena Övriga innerstaden (nu 4.400 kr/kvm) och Närförort (3.100 kr/kvm) samt Solna/Sundbyberg (3.100 kr/kvm).

För Kista (2.300 kr/kvm) tror konsultbolaget på stillastående hyror, även om vakansen spår sjunka från dagens 19,2 procent.

JLL konstaterar att närförorterna stått för de största uthyrningarna i Stockholmsområdet. Områden som Arenastaden, Sjöstaden och Solna/Sundbyberg fortsätter att attrahera hyresgäster som tidigare suttit i Övriga innerstaden, alltså utanför själva CBD. De har gjort det till förmån för betydligt modernare lokaler till ett i många fall betydligt bättre pris.

Läs Fastighetsvärldens lista över de 20 största kontorsuthyrningarna under 2017 hittills här.

För Göteborg redovisas en samlad vakansgrad på 5,8 procent, den lägsta på 10 år. På Norra Älvstranden är vakansnivån endast 1,1 procent, enligt JLL. Främst är det fordonsindustrin som suger upp i stort sett alla lokaler där. JLL spår högre hyror i CBD (3.200 kr/kvm idag) och Norra Älvstranden (2.400 kr/kvm). I Malmö konstaterar JLL att CBD går bra.

Samtidigt går Malmö mot ”fallande hyror”, enligt JLL:s Property Clock. Både Stockholm och Göteborg placeras i början på den fas som kallas ”avtagande hyrestillväxt”.

– Det är osedvanligt gynnsamma tider inom fastighetsbranschen. Och så har det varit under en tid nu. Vi befinner oss mitt i högkonjunkturen, både makroekonomiskt och fastighetsmässigt, sade Daniel Gorosch, VD vid JLL när bolagets morgondragning ägde rum under tisdagsmorgonen.

Tom Lindahl, transaktionsansvarig vid JLL:

– Det är färre prospekt på skrivborden just nu. Det är färre säljare på marknaden just nu.

– Det är få transaktioner med kontor i Stockholm, Göteborg och Malmö. Det handlar ofta om paketaffär med fastigheter i övriga orter. Orsaken till att det är få affärer i storstäderna är, enligt mig, att fastighetsägarna vill ta del av den starka hyresutvecklingen.

– Vi har sjunkande yielder i Stockholm fortfarande. 3,5 procent är rimlig yield för bra produkter i bästa läge.

Linus Eriksson, head of debt & financial advisory vid JLL, konstaterade att bankerna under fjärde kvartalet var negativa till att låna ut till fastigheter, och att det fortsatte under vintern – men sen ändrades inställningen.

– Bankerna är sedan i våras mer intresserade av att låna ut pengar. De har till och med ringt och berättat att de vill låna ut pengar. Men det gäller inte alla kunder. Bankerna har sina favoriter.

Svante Jonsson, bostadsexpert vid JLL, kommenterade bostadsmarknaden:

– Bostadsrättsmarknaden kommer att fortsätta trotsa tyngdlagen ytterligare en tid framöver. Det är lågräntemiljön som ligger bakom det. Drastiska förändringar på arbetsmarknaden eller kring räntorna kan förändra den bilden.